Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 17.03.2020 р. № 1103/6/99-00-07-02-02-06/ІПК

Державна податкова служба України на виконання Рішення суду, керуючись ст. 52 та 53 Податкового кодексу України (далі - Кодекс), надає нову податкову консультацію з питання порядку оподаткування ПДВ та податком на прибуток підприємств операцій з постачання житла (об'єктів житлового фонду).

Як зазначено у зверненні платник здійснює управління активами інституту спільного інвестування - пайового венчурного інвестиційного фонду та корпоративного інвестиційного фонду. Пайовий венчурний інвестиційний фонд або корпоративний інвестиційний фонд (далі - ПВІФ), від імені та в інтерес ах якого діє компанія з управління активами, є інвестором будівництва житла будинків шляхом укладення інвестиційних договорів із забудовником об’єктів.

При цьому платник запитує:

1. Чи вважаються коштами спільного інвестування, що звільняються г.ід оподаткування, доходи, отримані корпоративним інвестиційним фондом як забезпечувальні (гарантійні) платежі за об’єкти житловего фонду на підставі попередніх договорів купівлі-продажу квартир, які після укладення договорів купівлі-продажу квартир на підставі попередніх договорів зараховуються в оплату вартості таких квартир?

2. Чи звільняються від оподаткування ПДВ операції з передачі ПВ Ф готового новозбудованого житла покупцям та чи змінюється база оподаткування ПДВ у платника у вмпадку, коди платник у процесі будівництва до оформлення права власності на новозбудоване житло, згідно з укладеними попередніми договорами з покупцями, отримує забезпечувальні (авансові) платежі за таке житло?

Згідно з визначенням, викладеним у ст. 41 Закону України від 05 липня 2012 року № 5080-VI «Про інститути спільного інвестування» із змінами та доповненнями (далі - Закон № 5080) пайовий фонд - це сукупність активів, що належать учасникам такого фонду на праві спільної часткової власності, перебувають в управлінні компанії з управління активами та обліковуються нею окремо від результатів її господарської діяльності.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема частинами першою і другою ст. 656 ЦКУ визначено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця ла момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

При цьому предметом договору купівлі-продаку можуть бути майнові права.

До договору купівлі-продажу майнових прів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше ле випливає із змісту або характеру таких прав.

Відповідно до частин першої і третьої ст. 635 ЦКУ попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна з сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України визначає Закон України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» із змінами та доповненнями (далі - Закон № 1560-ХІІ).

Так, абзацом 3 ст. 4 Закону № 1560-ХІІ визначено, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Пунктом 1 частини 1 ст. 1 Закону № 5080 визначено, що активи ІС  - сформована за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, корпоративних прав, майнових прав і вимог та інших активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (далі - Комісія).

Відповідно до п. 13 частини першої ст. 1 Закону № 5080 кошти спільного інвестування - кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та у випадках, передбачених цим Законом, інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільне го інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо).
Кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, вважаються коштами спільного інвестування після внесення такого фонду до Реєстру.

Пунктом 10 частини першої ст. 1 Закону № 5080 встановлюється, що інститут спільного інвестування- це корпоративний або пайовий фонд.

Згідно із визначенням, наведеним у частині першої ст. 8 Закону № 5080, корпоративний фонд - юридична особа, яка утворюється у формі акціонерне го товариства і провадить виключно діяльність із спільного інвестування.

Відповідно до частин першої і другої ст. 14 Закону № 5080 управління активами корпоративного фонду на підставі відповідного договору здійснює компанія з управління активами. Зберігання активів корпоративного фонду здійснює на підставі відповідного договору зберігач активів корпоративне го фонду.

Договір між корпоративним фондом і компанією з управління активами про управління активами корпоративного фонду та договір між корпоративним
фондом і зберігачем активів корпоративного фонду укладаються на строш, визначені сторонами договорів. Дію таких договорів може бути продовжено за рішенням загальних зборів учасників корпоративного фонду.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (п. 1.1 ст. 1 розділу І Кодексу).

Відповідно до пунктів 5.2 і 5.3 ст. 5 розділу І Кодексу у разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, терміном, правилам та положенням Кодексу, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення Кодексу.

Інші терміти, що застосовуються у Кодексі і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Щодо питання 1

Особливості оподаткування податком на прибуток підприємств інститутів спільного інвестування та суб'єктів недержавного пенсійного забезпечення встановлені п. 141.6 ст. 141 розділу III Кодексу.

Так, за правилами, визначеними п.п. 141.6.1 п. 141.6 ст. 141 розділу III Кодексу звільняються від оподаткування кошти спільного інвестування, а саме:
кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та інші актива, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснені ія операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо).

Як зазначено у зверненні, ТОВ здійснює управління активами інституту спільного інвестування - пайового венчурного фонду та корпоративного інвестиційного фонду.

Пайовий венчурний інвестиційний фонд або корпоративний фонд, від імені та в інтересах якого діє компанія з управління активами, є інвестором будівництва житлових будинків шляхом укладання інвестиційних договорів з забудовниками об’єктів і інтересах компанії з управління активами

Протягом строку будівництва житлових будинків ICI укладає з іншим я особами, які не є учасниками ICI, попередні договори купівлі-продажу, відповідно до яких ICI як продавець та інші особи як покупці зобов'язуються після завершення будівництва житлового будинку та державної реєстрації праз власності ICI на квартири укласти договори купівлі-продажу таких квартир на підставі попередніх договорів.

За попередніми договорами ICI отриму з потенційних покупців забезпечувальні/гарантійні платежі (з метою забезпечення виконання зобов’язань за попереднім договором), які після укладання договорів купівлі-продажу квартир зараховуються в оплату вартості таких квартир.

Враховуючи висновки рішення суду, кошти (інвестиційні внески), отримані фондом від фізичної особи - інвестора з метою участі такої особи у будівництві об'єктів нерухомості та подальшого отримання у власність відповідної нерухомості є коштами спільного інвестування у розумінні п.п
141.6.1    п. 141.6 ст. 141 розділу III Кодексу, що звільняються від оподаткування податком на прибуток підприємств.

Щодо питання 2

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX Кодексу.

Згідно з підпунктами «а» і «б» п. 185.1 ст. 185 розділу V Кодексу об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/посллг, місце постачання яких відповідно до ст. 186 розділу V Кодексу розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (п.п. 14.1.191 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу).

При цьому продаж (реалізація) товарів - це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, гкі передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсац ю незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (п.п. 14.1.202 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти праза інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (п.п. 14.1.185 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу).

Відповідно до п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлово ю фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власне к такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачайся послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) та таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Згідно з п. 187.1 ст. 187 розділу V Кодексу датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

За змістом п.п. 201.1 і 201.10 розділу V Кодексу визначено, що при здійсненні операцій з постачання товарів/послуг на дату виникнення податкових зобов'язань платник податку зобов'язаний скласти податкогу накладну в електронній формі з дотриманням умови щодо реєстрації у порядку, визначеному законодавством, електронного підпису уповноваженої платником особи та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі - ЄРПН) у встановлений Кодексом термін.

Відповідно до п.п. «б» п. 198.5 ст. 198 розділу V Кодексу платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п. 189.1 ст. 189 розділу V Кодексу, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами, придбаними/виготовленими з податком на додану вартість (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, - у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ відповідно до ст. 197 розділу V, підрозділу 2 розділу XX Кодексу, міжнародних договорів і (угод) (крім випадків проведення операцій, передбачених п.п. 197.1.28 п. 197. ст. 197 розділу V Кодексу та операцій, передбачених п. 197.11 ст. 197 розділу V Кодексу).

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм Кодексу, опису питання і фактичних обставин, а також з урахуванням висновків суду викладених у рішенні, повідомляємо, що оскільки у розглянутій ситуації забудовник самостійно не здійснював будівництво житла (об'єкта житловогс фонду), а залучав до будівництва житла (об'єкта житлового фонду) підрядника (будівельну компанію), то для цілей оподаткування ПДВ операція підрядника (будівельної компанії) з надання забудовнику послуг із спорудження такого житла є операцією з першого постачання житла (квартир), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за основною ставкою, незалежно від того, матеріали забудовника чи підрядника (будівельної компанії) використовуються для будівництва такого житла. У даному випадку подальша операція забудовника з постачання прав на житло (об'єкт житлового фонду) корпоративному інвестиційному фонду є операцією з другого постачання житла, яка підлягає звільненню від оподаткування ПДВ відповідно до п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу.

Після оформлення корпоративним інвестиційним фондом права власності на отримане від забудовника новозбудоване житло (об'єкт житлового фонду) подальші операції корпоративного інвестиційного фонду з постачання такого житла покупцям - фізичним і юридичним особам на підставі основних договорів купівлі-продажу новозбудованого житла (об'єкта житлового фогду) звільняються від оподаткування ПДВ згідно з п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу.

При цьому у разі, якщо корпоративний інвестиційний фонд до оформлення основних договорів купівлі-продажу новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) отримував від покупців - фізичних і юридичних осіб забезпечувальні платежі відповідно до укладених з ними попередніх договорів, то операції з перерахунку таких платежів покупцями - фізичними і юридичними особами на рахунок корпоративного інвестиційного фонду не змінюють базу оподаткування ПДВ та не призводять до виникнення податкових зобов'язань з ПДВ у корпоративного інвестиційного фонду.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 розділу II Кодексу).