Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 17.06.2020 р. № 2448/6/99-00-05-06-02-06/ІПК

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо питань, пов’язаних з порядком оподаткування ПДВ операцій з оренди нерухомого майна, та правом на віднесення до податкового кредиту сум ПДВ, сплачених у складі суборендної плати, та, керуючись статтею 52 розділу II Податкового кодексу України (далі — ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, платник податку (далі — суборендодавець) для здійснення господарської діяльності надає у суборенду іншій юридичній оробі (далі — суборендар) частину орендованого нерухомого майна та отримує від нього плату, яка включає у себе відшкодування (компенсацію) витрат, пов’язаних з утриманням та обслуговуванням такої частини майна (у тому числі й таких складових, як комунальні послуги та інше).

Пунктом 44.1 статті 44 розділу II ПКУ визначено, що для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

Відповідно до Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 14 «Оренда», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 28.07.2000 № 181, суборенда — угода про передачу орендарем орендованого ним об'єкта в оренду третій особі.

Згідно з підпунктом «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Постачання послуг — будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

До бази оподаткування ПДВ включаються:

— будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг;    

— вартість товарів/послуг, які постачаються (за виключенням суми компенсації на покриття різниці між фактичними витратами та регульованими цінами (тарифами) у вигляді виробничої дотації з бюджету та/або суми відшкодування орендодавцю — бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, на комунальні послуги та на енергоносії), та вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо отримувачем товарів/послуг, поставлених таким платником податку (пункт 188.1 статті 188 розділу V ПКУ).

Згідно з пунктом 187.1 статті 187 розділу V ПКУ датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше (перша подія):

а) дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку — дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої — дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

б) для послуг — дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Пунктом 201.1 статті 201 розділу V ПКУ встановлено, що на дату виникнення податкових зобов'язань платник податку зобов'язаний скласти податкову накладну в електронній формі з дотриманням умови щодо реєстрації у порядку, визначеному законодавством, кваліфікованого електронного підпису уповноваженої платником особи та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі — ЄРПН) у встановлений ПКУ термін.

Така податкова накладна, складена та зареєстрована в ЄРПН платником податку, який здійснює операції з постачання товарів/послуг, є для покупця таких товарів/послуг підставою для нарахування сум податку, що відносяться  до податкового кредиту (пункт 201.10 статті 201 розділу V ПКУ).

Підпунктом 14.1.36 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ визначено, що господарська діяльність — діяльність особи, що пов'язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами.

Склад та порядок формування собівартості наданих послуг з оренди та облік отриманого відшкодування (компенсації) комунальних платежів має визначатися орендодавцем в обліковій політиці із врахуванням принципу превалювання сутності над формою та згідно з вимогами Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 16 «Витрати», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 31.12.1999 № 318 (далі — П(С)БО 16), та пунктів 10-14 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 15 «Дохід», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 29.11.1999 № 290 (далі — П(С)БО 15), які визначають порядок визнання доходів та витрат від надання послуг.    

Статтями 284 та 286 Господарського кодексу України визначено, що істотною умовою договору оренди є, зокрема, орендна плата, яка є фіксованим платежем, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Складовою частиною господарської діяльності з нерухомим майном є як придбання власником такого майна певних товарів та отримання послуг, пов'язаних з необхідністю утримання такого майна (теплова та електрична   енергія, природнии газ, послуги з водопостачання, водовідведення, охорони, інших супутніх товарів/послуг тощо, сплата податків, пов'язаних з рухомим/нерухомим майном (транспортний податок, земельний податок, орендна плата за землю, податок на нерухоме майно), так і перенесення вартості таких витрат на вартість готової продукції чи послуг, в тому числі і формування з урахуванням таких витрат розміру орендної плати за рухоме/нерухоме майно (в такому випадку перераховані витрати будуть визнані такими, що використані орендодавцем в оподатковуваних операціях у межах господарської діяльності).

Щодо питань 1-2    

У вартості орендної (суборендної) плати за рухоме/нерухоме майно орендар    (суборендар) має здійснювати економічне    відшкодування (компенсацію) всіх елементів витрат, пов'язаних з послугами з надання майна в оренду (суборенду).

Якщо орендар (суборендар) самостійно не укладає договори на споживання комунальних та інших експлуатаційних послуг з їх безпосередніми постачальниками, а здійснює відшкодування (компенсацію) орендодавцю (суборендодавцю) витрат на їх оплату, то кошти, що отримуються від такого орендаря (суборендаря) як відшкодування (компенсація) таких витрат, передбачених договором оренди (суборенди), включаються орендодавцем (суборендодавцем) (крім бюджетної установи) до бази оподаткування ПДВ та оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відс., оскільки є складовою частиною вартості послуг з надання в оренду (суборенду) нерухомого майна.    

Кошти, що отримуються від орендаря як відшкодування (компенсація) будь-яких витрат, передбачених договором оренди (суборенди), включаються орендодавцем (суборендодавцем) (крім бюджетної установи) до бази оподаткування та оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку, оскільки є складовою частиною операцій з постачання послуг при наданні в оренду рухомого/нерухомого майна.

Щодо питання З

Суми ПДВ, сплачені у складі отриманих від постачальника комунальних послуг та інших експлуатаційних витрат, орендодавець (суборендодавець) відносить до складу податкового кредиту за умови наявності складених та зареєстрованих в ЄРПН податкових накладних (або документів, передбачених, пунктом 201.11 статті 201 розділу V ПКУ).

Податкова накладна складається орендодавцем (суборендодавцем) на всю суму плати, яка включає в себе відшкодування (компенсацію) витрат, пов’язаних з утриманням та обслуговуванням такої частини приміщення (у тому числі й таких складових, як комунальні послуги та інше).

Відповідно до пункту 52.2 статті 52 розділу II ПКУ податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.