Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ГУ ДПС У ДНІПРОПЕТРОВСЬКІЙ ОБЛАСТІ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 21.07.2020 р. № 2982/ІПК/04-36-04-01-16

Головне управління ДПС у Дніпропетровській області розглянуло звернення Товариства щодо порядку оподаткування ПДВ операцій з постачання об єктів нерухомості та, керуючись статтею 52 розділу II Податкового кодексу (далі — ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, платник за рахунок коштів та в інтересах інституту спільного інвестування уклав із Забудовником договір про інвестування будівництва об'єкта (квартири, комори, машиномісця у житловому будинку).

При цьому в процесі будівництва вказаного об'єкта (до здачі його в експлуатацію) платник укладає інвестиційні договори з фізичними особами, з якими після закінчення його будівництва та державної реєстрації права власності укладатимуться договори купівлі-продажу квартир та допоміжних приміщень (комор та машиномісць), та інвестиційний внесок, сплачений такими особами, зараховується як сплата за договором купівлі-продажу.

Безпосередньо перехід права власності на складові об'єкта (квартири, комори, машиномісця у житловому будинку) до фізичних осіб відбувається шляхом укладення договору купівлі-продажу між платником і фізичною особою.

Майнові права на об'єкт інвестування є правом на одержання у власність об'єкта інвестування в майбутньому (після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію).
Після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію забудовник зобов'язується передати Товариству готовий об'єкт інвестування.

Майнові права Товариства після прийняття об'єкта інвестування в експлуатацію реалізуються шляхом набуття права власності на об'єкт інвестування, оформлення та реєстрації Товариством відповідних правовстановлюючих документів на вказаний об'єкт.

Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України визначає Закон України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність», із змінами та доповненнями (далі - Закон № 1560-ХІІ).

Так, абзацом 3 статті 4 Закону № 1560-ХІІ визначено, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.
Нормативним актом, який спрямований на забезпечення процесу залучення та ефективного розміщення фінансових ресурсів інвесторів і визначає правові та організаційні основи створення, діяльності, припинення суб’єктів спільного інвестування, особливості управління активами зазначених суб'єктів, встановлює вимоги до складу, структури та зберігання таких активів, особливості емісії, обігу, обліку та викупу цінних паперів інститутів спільного інвестування (далі - ICI), а також порядок розкриття інформації про їх діяльність є Закон України від 05 липня 2012 року № 5080-VI «Про інститути спільного інвестування», із змінами та доповненнями (далі - Закон № 5080).

Пунктом 1 частини 1 статті 1 Закону № 5080 визначено, що активи ICI -сформована за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, корпоративних прав, майнових прав і вимог та інших активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.

Інвестори - це особи, які розміщують вільні кошти з метою отримання прибутку, шляхом придбання цінних паперів ICI. Залучені таким чином кошти, інститут спільного інвестування направляє на будівництво об'єктів нерухомості.

Відповідно до підпункту 13 пункту 1 статті 1 Закону № 5080 кошти спільного інвестування - кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та у випадках, передбачених цим Законом, інші активи залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо).
Кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, вважаються коштами спільного інвестування після внесення такого фонду до Реєстру.

Єдиний державний реєстр інститутів спільного інвестування (далі - Реєстр) - сукупність записів про інститути спільного інвестування, які містять інформацію, визначену нормативно-правовими актами Комісії (підпункт 6 пункту 1 статті 1 Закону № 5080).

Згідно з підпунктом 10 пункту 1 статті 1 Закону № 5080 інститут спільного інвестування - корпоративний або пайовий фонд.

Учасник ICI - особа, яка є власником цінних паперів ICI (пункт 1 статті 4 Закону № 5080).

Учасники цивільних відносин набувають статус учасника ICI з моменту набуття права власності на цінні папери ICI відповідно до законодавства про депозитарну систему (підпункт 4 статті 4 Закону № 5080).

Відповідно до підпункту 1 статті 45 Закону № 5080 учасник пайового фонду - юридична або фізична особа, яка є власником інвестиційного сертифіката такого фонду.

Інвестиційний сертифікат - цінний папір, емітентом якого є компанія з управління активами пайового інвестиційного фонду та який засвідчує право власності учасника пайового фонду на частку в пайовому фонді та право на отримання дивідендів (для закритого пайового фонду).

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.
Згідно з підпунктом «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників ПДВ з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Отже, якщо спорудження житла здійснюється безпосередньо замовником, без залучення генпідрядника, то у такому випадку операція з реалізації майнових прав на нерухоме майно (квартири) для продавця (забудовника об'єкта житлового фонду) для цілей оподаткування ПДВ є операцією з першого постачання житла (об'єкта житлового фонду), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків.

Операції з подальшого постачання готового новозбудованого житла покупцям - фізичним особам звільняються від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Щодо визначення статусу нежилих приміщень (комор та машиномісць) у складі об'єкта інвестування

Відповідно до підпункту 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ об'єкти житлової нерухомості - це будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки.

Підпунктом 14.1.129.1 пункту 14.1 статті 14 розділу І Кодексу визначено, що будівлі, віднесені до житлового фонду, поділяються на такі типи:

а) житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, Іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості. Житловий будинок садибного типу - житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;

б) прибудова до житлового будинку - частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;

в) квартира - ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;

г) котедж - одно півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;

ґ) кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів.

Водночас, оскільки підпунктом 14.1.129-1 пункту 14.1 статті 14 розділу V ПКУ визначено, що до числа об'єктів нежитлової нерухомості віднесено як будівлі, так приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, такі приміщення як комори також є об'єктами нежитлової нерухомості.

При цьому, підпунктом «г» підпункту 14.1.129-1 пункту 14.1 статті 14 розділу V ПКУ гаражі (наземні й підземні) та криті автомобільні стоянки віднесено до об'єктів нежитлової нерухомості.

Крім того, відповідно до пункту 6 розділу І Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Міністерства регіонального розвитку; будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.07.2018 № 186 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 20 грудня 2018 року за № 1442/32894) (далі -Інструкція), технічну інвентаризацію проводять перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів, у тому числі після проведення реконструкції, капітального ремонту, технічного переоснащення, реставрації, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт та перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу, об'єднання об'єкта нерухомого майна або виділення частки з об'єкта нерухомого майна, крім випадків, коли в результаті такого поділу, об'єднання або виділення частки шляхом реконструкції завершений будівництвом об'єкт приймався в експлуатацію.

Відповідно до пункту 1 розділу II Інструкції до об'єктів, що підлягають

технічній інвентаризації та на які складаються інвентаризаційні справи і технічні паспорти, відносяться, зокрема, квартири, нежитлові приміщення (групи нежитлових приміщень), гаражі та паркінги з машино-місцями (які не належать до господарських будівель: багатоповерхові, підземні, одноповерхові, блокові).

Враховуючи вищенаведене, нежилі приміщення чи їх частини (комори та машиномісця) у складі об'єкта інвестування (житлового будинку) не відносяться до житлового фонду, а тому операції з їх постачання покупцям не звільняються від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, а оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків.

Одночасно повідомляємо, що на звернення Товариства Державною фіскальною службою України надано індивідуальну податкову консультацію з аналогічного питання, яка зареєстрована в Єдиному реєстрі індивідуальних податкових консультацій 04.01,2019 за № 44/6/99-99-15-03-02-15/ІПК та є чинною.

Також повідомляємо, що обов’язок надання податкової консультації з питань практичного застосування норм податкового законодавства закріплено, відповідно до пункту 52.1 статті 52 ПКУ, за ДПС, а витяг із висновку від 29.08.2019 № 014-АНО/19 комісії науково - правового дослідження, складений ДП «Інформаційні судові системи» «Центру судової експертизи та експертних досліджень» Державної судової адміністрації України, не є документом, яким ДПС зобов’язана керуватися в питаннях оподаткування ПДВ при наданні індивідуальної податкової консультації.

Крім цього, звертаємо увагу, що відповідними нормативними актами, в тому числі статтею 101 Кодексу адміністративного судочинства України від 6 липня 2005 року № 2747-ІV визначено, що предметом висновку експерта не можуть бути питання права, в тому числі і питання оподаткування.

Податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.1 статті 52 розділу II ПКУ).