Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 31.07.2020 р. № 3163/ІПК/99-00-05-06-02-06

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо порядку та особливостей оподаткування ПДВ операцій з постачання майнових прав на об'єкти житлової нерухомості та забезпечувальних платежів та, керуючись статтею 52 розділу II Податкового кодексу України (далі - Кодекс), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство здійснює будівництво житлового будинку шляхом залучення генерального підрядника. В процесі будівництва житлового будинку з рядом фізичних осіб укладено попередні договори купівлі-продажу, згідно яких фізична особа зобов’язується внести забезпечувальний платіж грощовими коштами на користь товариства, як гарантія укладання в майбутньому основного договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості (квартири).-За умовами попереднього договору купівлі-продажу забезпечувальні платежі підлягають поверненню фізичній особі, якщо вона відмовляється укладати основний договір купівлі-продажу протягом 10 днів з дня його1 вимоги або зараховується до платежу за основним договором при купівлі нерухомості у разі його укладання.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема частинами першою і другою статті 656 ЦКУ визначено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

При цьому предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права.

До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру таких прав.

Правові засади здійсненні оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи належної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів п^вовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів регулюються Законом України від 12 липня' 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна,
майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі -Закон № 2658).
Статтею 3 Закону № 2658 визначено, що майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (пункт 1.1 статті 1 розділу І Кодексу).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX Кодексу.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V Кодексу об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V Кодексу розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому Числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14. | статті 14 розділу І Кодексу).
При цьому продаж (реалізація) товарів - це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу І Кодексу).

Під постачанням послуг, розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також наданця послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу І Кодексу).    

Отже, для цілей оподаткування ПДВ операція із реалізації майнових прав на нерухоме майно для продавця є операцією з постачання об'єкта нерухомого майна.    

Відповідно до підпунктуЕ 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V Кодексу звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає, зокрема, першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника.    

Пунктом 187.1 статті 187 розділу V Кодексу визначено, що датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої

дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог? митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.    

Відповідно до підпункту «б» пункту 198.5 статті 1§8 розділу V Кодексу платник зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V Кодексу, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі - ЄРПН) в терміни, встановлені Кодексом для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами придбаними/виготовленими з податком на додану вартість (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, - у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, звільнених від оподаткування відповідно до статті 197, підрозділу 2 розділу XX Кодексу, міжнародних договорів (угод) (крім випадків проведення операцій, передбачених підпунктом 197.1.28 пункту 197.1 статті розділу V Кодексу та операцій, передбачених пунктом 197.11 статті 197 розділу V Кодексу).

Пунктом 199.1 статті 199 розділу V Кодексу визначено, що у разі якщо придбані та/або виготовлені товари/послуги, необоротні активи частково використовуються в оподатковуваних операціях, а частково - ні, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V Кодексу, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати зведену податкову накладну в ЄРПН на загальну суму частки сплаченого (нарахованого) Додатку під час їх придбання або виготовлення, яка відповідає Частці використання таких товарів/послуг, необоротних активів в неоподатковуваних операціях.

Щодо питань 1-3

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм Кодексу, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, оскільки у розглянутій ситуації Товариство самостійно не здійснювало будівництво житла (об’єктів житлового фонду), а залучало до такого будівництва підрядника (будівельну організацію), тобто виступало замовником будівництва, то для цілей оподаткування ПДВ першим постачанням житла (об’єктів житлового фонду) у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197; 1 статті 197 розділу V Кодексу є операція підрядника (будівельної організації) з постачання послуг із спорудження житла (об’єктів житлового фонду) Товариству (замовнику), яка оподатковується ТТДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків.

Надалі після оформлення права власності на споруджене житло операції Товариства (замовника) з постачання такого спорудженого житла (об’єктів житлового фонду) покупцям; - фізичним особам звільняються від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V Кодексу. За такою операцією Товариство (замовник) податкові зобов’язання з ПДВ не визначає, але на дату перерахування покупцями - фізичними особами житла (об'єкта житлового фонду) грошових коштів на банківський рахунок Товариства (замовника) як оплати за таке житло або на дату передачі права власності на житло (майнових прав на житло) покупцям - фізичним особам (в залежності від події, яка сталася раніше) зобов’язаний скласти та зареєструвати в ЄРПН податкову накладну без нарахування ПДВ (із застосуванням відповідного режиму звільнення від оподаткування ПДВ).

При цьому якщо придбані з ПДВ Товариством (замовником) товари/послуги (у тому числі, послуги із спорудженого житла (об’єктів житлового фонду) призначаються для використання або починають використовуватися в операціях звільнених від оподаткування ПДВ (у тому числі відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ), то у такого Товариства (замовника) виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов'язань з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ.

Щодо забезпечувальних платежів повідомляємо, що оскількй Товариство (замовник), до оформлення основних договорів купівлі-продажу новозбудованого житла (об’єктів житлового фонду), отримувало від покупців - фізичних осіб забезпечувальні платежі, які відповідно до укладених з ними попередніх договорів враховуються у подальшому як оплата вартості житла (об’єктів житлового фонду), то операції з перерахунку таких платежів покупцями - фізичними особами на банківський рахунок Товариства (замовника) не змінюють базу оподаткування ПДВ, не призводять до виникнення податкових зобов’язань з ПДВ у Товариства (замовника) та відповідно обов’язку щодо складання і реєстрації в ЄРПН податкових накладних.

Відповідно до пункту 52.2 статті 52 розділу II Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.