Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 01.10.2020 р. № 4078/ІПК/99-00-05-06-02-06

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо порядку оподаткування ПДВ операцій з постачання об’єктів нерухомості, та, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство є замовником будівництва багатофункціонального комплексу (багатоквартирного жилого будинку з об’єктами торгово - розважальної та ринкової інфраструктури), яке здійснюється із залученням до будівництва підрядника (будівельної організації).

Для реалізації новозбудованого об’єкту підприємство планує укласти договори купівлі – продажу майнових прав з покупцями.

Умовою договорів буде обов’язок Покупця оплатити вартість майнових прав на приміщення авансом.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).

Правові основи укладання договорів купівлі – продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема частинами першою і другою статті 656 ЦКУ визначено, що предметом договору купівлі – продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладання договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

При цьому предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права.

До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу I ПКУ).

Відповідно до пунктів 5.1 - 5.3 статті 5 розділу І ПКУ, поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання взаємовідносин, передбачених статтею 1 розділу І ПКУ.

У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни  та положення, установлені ПКУ.

Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктом "а" і "б" пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників ПДВ з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ  розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

При цьому продаж (реалізація) товарів - це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності товарів (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Отже, для цілей оподаткування ПДВ операція з постачання (продажу) майнових прав на нерухоме майно для продавця є операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.

Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ та складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі - ЄРПН) встановлено статтями 187, 198 і 201 розділу V ПКУ. Порядок заповнення податкової накладної затверджено наказом Міністерства фінансів України від 31.12.2015  № 1307, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 26.01.2016 за № 137/28267 (зі змінами та доповненнями) (далі - Порядок  № 1307).

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Згідно з підпунктом "б" пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами, придбаними/виготовленими з податком на додану вартість (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, - у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, зокрема, звільнених від оподаткування ПДВ відповідно до статті 197 розділу V, підрозділу 2 розділу XX ПКУ, міжнародних договорів (угод) (крім випадків проведення операцій, передбачених підпунктом 197.1.28 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ та операцій, передбачених пунктом 197.11 статті 197 розділу V ПКУ).

Пунктом 199.1 статті 199 розділу V ПКУ визначено, що у разі якщо придбані та/або виготовлені товари/послуги, необоротні активи частково використовуються в оподатковуваних операціях, а частково - ні, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати зведену податкову накладну в ЄРПН на загальну суму частки сплаченого (нарахованого) податку під час їх придбання або виготовлення, яка відповідає частці використання таких товарів/послуг, необоротних активів в неоподатковуваних операціях.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, у разі, якщо забудовник самостійно не здійснював будівництво житла (об’єктів житлового фонду), а залучав до такого будівництва підрядника (будівельну організацію), тобто виступав замовником будівництва, то для цілей оподаткування ПДВ операція підрядника (будівельної організації) з постачання послуг із спорудження житла (об’єктів житлового фонду) забудовнику є першим постачанням житла (об’єктів житлового фонду) відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків.

У подальшому операції забудовника (замовника) з постачання:

житла (об’єктів житлового фонду) покупцям є операцією з другого постачання житла, яка підлягає звільненню від оподаткування ПДВ;

об’єктів нежитлової нерухомості покупцям оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за основною ставкою (20 відс.), незалежно від етапів їх постачання.

Водночас, якщо кошти, що перераховуються покупцями об’єктів житлової нерухомості забудовнику (замовнику) є компенсацією (частиною компенсації) вартості таких об’єктів, то на дату їх перерахування забудовник (замовник) податкові зобов’язання з ПДВ не визначає, але зобов’язаний скласти та зареєструвати в ЄРПН податкову накладну у встановлені ПКУ терміни без нарахування ПДВ (із застосуванням відповідного режиму звільнення від оподаткування ПДВ).

Якщо кошти, що перераховуються покупцями об’єктів нежитлової нерухомості забудовнику (замовнику) є компенсацією (частиною компенсації) вартості таких об’єктів, то на дату їх перерахування забудовник (замовник) зобов’язаний визначити податкові зобов’язання з ПДВ та скласти податкову накладну і зареєструвати її в ЄРПН у встановлені ПКУ терміни.

Разом з цим, у випадку, якщо забудовником (замовником) будівництва здійснюється ведення окремого обліку товарів/послуг, придбаних з ПДВ для використання, зокрема в неоподатковуваних ПДВ операціях (у тому числі в операціях, що звільняються від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ), то у такого забудовника (замовника) будівництва виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за товарами/послугами, придбаними для використання в неоподатковуваних ПДВ операціях, виходячи з бази оподаткування, визначеної пунктом 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ.

У випадку, якщо придбані з ПДВ товари/послуги частково використовуються в оподатковуваних ПДВ і частково в неоподатковуваних податком операціях, то у такого забудовника (замовника) будівництва виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ відповідно до пункту 199.1 статті 199 розділу V ПКУ.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.1 статті 52 розділу ІІ ПКУ).