Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 18.11.2020 р. № 4743/ІПК/99-00-05-06-02-06

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо оподаткування ПДВ операцій з постачання об’єктів житлової/нежитлової нерухомості та, керуючись статтею 52 розділу II Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як викладено у зверненні, Товариство є замовником будівництва житлових будинків. Для такого будівництва Товариством укладено договір із будівельною компанією – забудовником, відповідно до умов якого забудовник  здійснить весь комплекс будівельних робіт. Результатом діяльності забудовника є спорудження житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями. Надалі Товариство (замовник будівництва) згідно з договорами купівлі-продажу здійснює реалізацію майнових прав з подальшою передачею об’єктів нерухомого майна юридичним та фізичним особам.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема частинами першою і другою статті 656 ЦКУ визначено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. При цьому предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру таких прав.

Статтею 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування податком на додану вартість встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ). При цьому продаж (реалізація) товарів – це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Отже, для цілей оподаткування ПДВ операція з постачання (продажу) майнових прав на нерухоме майно є операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає, зокрема, першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника.

Пунктом 187.1 статті 187 розділу V ПКУ визначено, що датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку – дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої – дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів – дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг – дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Згідно з підпунктом «б» пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) у терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами, придбаними/виготовленими з ПДВ (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, – у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, зокрема, звільнених від оподаткування ПДВ відповідно до статті 197 розділу V, підрозділу 2 розділу XX ПКУ, міжнародних договорів (угод) (крім випадків проведення операцій, передбачених підпунктом 197.1.28 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ та операцій, передбачених пунктом 197.11 статті 197 розділу V ПКУ).

Пунктом 199.1 статті 199 розділу V ПКУ визначено, що у разі якщо придбані та/або виготовлені товари/послуги, необоротні активи частково використовуються в оподатковуваних операціях, а частково – ні, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати зведену податкову накладну в ЄРПН на загальну суму частки сплаченого (нарахованого) податку під час їх придбання або виготовлення, яка відповідає частці використання таких товарів/послуг, необоротних активів в неоподатковуваних операціях.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, якщо Товариство (замовник будівництва) самостійно не здійснювало будівництво житла (об’єктів житлового фонду), а залучало до такого будівництва забудовника (будівельну організацію), то для цілей оподаткування ПДВ першим постачанням житла (об’єктів житлового фонду) відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ є операція забудовника (будівельної організації) з постачання послуг із спорудження житла (об’єктів житлового фонду) Товариству (замовнику будівництва), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків.

Надалі операції Товариства (замовника будівництва) з постачання майнових прав на житло (об’єкти житлового фонду) покупцям є операцією з другого постачання житла, які підлягають звільненню від оподаткування ПДВ;

Операції Товариства (замовника будівництва) з постачання майнових прав на об’єкти нежитлової нерухомості покупцям оподатковуються ПДВ за основною ставкою (20 відсотків), незалежно від етапів їх постачання.

Водночас, якщо Товариством (замовником будівництва) здійснюється ведення окремого обліку товарів/послуг, придбаних з ПДВ для використання, зокрема в неоподатковуваних ПДВ операціях (у тому числі в операціях, що звільняються від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ), то у такого Товариства (замовника будівництва) виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за товарами/послугами, придбаними для використання в неоподатковуваних ПДВ операціях, виходячи з бази оподаткування, визначеної пунктом 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ.

У випадку, якщо придбані з ПДВ товари/послуги частково використовуються в оподатковуваних і частково в неоподатковуваних ПДВ операціях, то у такого Товариства (замовника будівництва) виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ відповідно до пункту 199.1 статті 199 розділу V ПКУ.

Крім цього, якщо Товариство (замовник будівництва) до оформлення основних договорів купівлі-продажу новозбудованого житла (об’єктів житлового фонду) отримувало від покупців – фізичних і юридичних осіб інвестиційні платежі (які враховуються у подальшому як оплата вартості житла (об’єктів житлового фонду)) відповідно до укладених з ними інвестиційних договорів, то операції із отримання таких платежів від покупців – фізичних і юридичних осіб на банківський рахунок Товариства (замовника будівництва) не змінюють базу оподаткування ПДВ.

Відповідно до пункту 52.2 статті 52 розділу II ПКУ індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.