Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 04.12.2020 р. № 4982/ІПК/99-00-05-06-02-06

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо порядку оподаткування ПДВ операцій з постачання майнових прав на житло та, керуючись статтею 52 розділу ІІ Податкового кодексу України  (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство (забудовник) планує розпочати будівництво житлового комплексу із залученням для такого будівництва генерального підрядника.

При цьому Товариство (забудовник) розглядає наступні варіанти залучення грошових коштів для такого будівництва:

1) Товариство (забудовник) укладає попередні договори з фізичними особами (замовниками) на купівлю-продаж майнових прав.

На підставі попередніх договорів фізичні особи (замовники) перераховують грошові кошти Товариству (забудовнику);

2) Фонд фінансування будівництва (далі – ФФБ) отримує грошові кошти за попередніми договорами на купівлю-продаж майнових прав від фізичних осіб (замовників).

Товариство (забудовник) укладає генеральний договір з ФФБ про фінансування будівництва.

На підставі генерального договору ФФБ перераховує кошти Товариству (забудовнику) для фінансування будівництва.

Надалі укладається основний договір купівлі-продажу майнових прав між Товариством (забудовником) та фізичними особами замовниками.

Після закінчення будівництва Товариство (забудовник) оформляє житло на себе з подальшою передачею фізичним особам (замовникам) або одразу житло оформляється на фізичних осіб (замовників).

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема статтями 655 і 656 ЦКУ.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобовязується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу може бути:

товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому;

майнові права.

До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до частин першої і третьої статті 635 ЦКУ попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів регулюються Законом України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі –  Закон № 2658).

Статтею 3 Закону № 2658 визначено, що майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління такими коштами визначено Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон № 978).

Відповідно до статті 2 Закону № 978 управитель – це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду (Правилами ФФБ) та відповідає вимогам, встановленим Законом № 978.

Договір управління майном – це договір, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном.

За Законом № 978 договором управління майном для ФФБ є договір про участь у ФФБ

Фонд фінансування будівництва – це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

Позичальник – це довіритель ФФБ, який отримав у банку кредит для участі в ФФБ.

При цьому під об'єктом інвестування розуміється квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Під вимірною одиницею об'єкта інвестування розуміється встановлена правилами ФФБ одиниця виміру об'єкта інвестування, яка визначається в метричних одиницях або в частках (відсотках) цього об'єкта інвестування як єдиного цілого.

Згідно зі статтею 11 Закону № 978 фінансова установа, яка відповідає вимогам Закону № 978, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Для цілей оподаткування ПДВ платниками податку є особи, перелік яких визначено підпунктом 14.1.139 пункту 14.1 статті 14 розділу І та  пунктом 180.1 статті 180 розділу V ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду.

Під продажем (реалізацією) товарів розуміються будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункти 14.1.191 і 14.1.202  пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14  розділу І ПКУ).

Отже, для цілей оподаткування ПДВ операція з постачання майнових прав на нерухоме майно для продавця є операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.

Правила формування податкових зобов’язань з ПДВ та складання податкових накладних регулюються статтями 187 і 201 розділу V ПКУ.

Пунктом 187.1 статті 187 розділу V ПКУ визначено, що датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Згідно з підпунктом «б» пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами, придбаними/виготовленими з податком на додану вартість (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, - у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ відповідно до статті 197 розділу V, підрозділу 2 розділу XX ПКУ, міжнародних договорів (угод) (крім випадків проведення операцій, передбачених підпунктом 197.1.28 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ та операцій, передбачених  пунктом 197.11 статті 197 розділу V ПКУ).

Порядок зупинення реєстрації податкової накладної / розрахунку коригування в Єдиному реєстрі податкових накладних затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 11 грудня 2019 року № 1165 (далі –  Порядок № 1165).

Таблиця даних платника податку – це зведена інформація, що подається платником податку до контролюючого органу, щодо кодів видів економічної діяльності платника податку згідно з Класифікатором видів економічної діяльності, кодів товарів згідно з УКТ ЗЕД та/або кодів послуг згідно з Державним класифікатором продукції та послуг, що постачаються та/або придбаваються (отримуються) платником податку, ввозяться на митну територію України (пункт 2 Порядку № 1165).

Відповідно до пунктів 12, 14 і 15 Порядку № 1165 платник податку має право подати до ДПС таблицю даних платника податку за встановленою формою (додаток 5).

Таблиця даних платника податку подається з поясненням, в якому зазначається вид діяльності, з посиланням на податкову та іншу звітність платника податку.

Таблиця даних платника податку з поясненнями розглядається комісією регіонального рівня протягом п'яти робочих днів після її отримання.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, повідомляємо:

Щодо питання 1

Оскільки у розглянутій у зверненні ситуації Товариство (забудовник) самостійно не планує здійснювати будівництво житла, а має намір залучити до будівництва житла генерального підрядника, то першим постачанням житла у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ є операція генерального підрядника з постачання послуг із спорудження такого житла Товариству (забудовнику), яка підлягає оподаткуванню ПДВ у загальновстановленому порядку з нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за ставкою 20 відсотків.

Якщо до оформлення основних договорів купівлі-продажу житла (об’єкта житлового фонду) Товариство (забудовник) отримує від фізичних осіб (замовників) грошові кошти за надання майнових прав на житло (об’єкт житлового фонду) відповідно до укладених з ними попередніх договорів, то перерахунок таких грошових коштів фізичними особами (замовниками) на банківський рахунок Товариства (забудовника) не призводить до виникнення податкових зобов’язань з ПДВ у Товариства (забудовника), так як у розглянутій ситуації операція з постачання майнових прав на житло фізичній особі (замовнику) є другим постачанням житла, яка звільняється від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Щодо питань 2 і 5 

Операція Товариства (забудовника) з постачання майнових прав на споруджене житло фізичній особі (замовнику) є другим постачання житла, яка звільняється від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, а отже за такою операцією податкові зобов’язання з ПДВ Товариство (забудовник) не визначає, але зобов’язане скласти та зареєструвати в ЄРПН податкову накладну без нарахування ПДВ (із застосуванням відповідного режиму звільнення від оподаткування ПДВ).

Одночасно з цим у Товариства (забудовника) виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ, зважаючи на те, що придбані Товариством (забудовником) з ПДВ послуги із спорудженого житла (об’єктів житлового фонду) призначаються для використання в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Щодо питань 3 і 4

На дату перерахування управителем ФФБ коштів, залучених від довірителів ФФБ, на банківський рахунок Товариства (забудовника) як оплати вартості майнових прав на споруджене житло (об'єкт житлового фонду), Товариство (забудовник) податкові зобов’язання з ПДВ не визначає, оскільки у розглянутій ситуації операція з постачання майнових прав на житло фізичній особі (замовнику) є другим постачанням житла, яка звільняється від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

При цьому за такою операцією Товариство (забудовник) зобов’язано скласти та зареєструвати в ЄРПН податкову накладну без нарахування ПДВ (із застосуванням відповідного режиму звільнення від оподаткування ПДВ).

Одночасно з цим у Товариства (забудовника) виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ, зважаючи на те, що придбані Товариством (забудовником) з ПДВ послуги із спорудженого житла (об’єктів житлового фонду) призначаються для використання в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Щодо питання 6

У розглянутій у зверненні ситуації операція з постачання майнових прав на житло звільняється від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14  пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ на усіх етапах постачання таких майнових прав.

Щодо питання 7

Таблиця даних платника податку – це інформація про специфіку діяльності платника податку, подання якої є правом платника, а тому платник податку має право подати таку таблицю без факту зупинення реєстрації податкової накладної/розрахунку коригування в ЄРПН.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу ІІ ПКУ).