Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 10.12.2020 р. № 5088/ІПК/99-00-04-05-03-09

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі ‒ Кодекс) розглянула  звернення, щодо оподаткування щодо оподаткування окремих видів доходів і в межах компетенції повідомляє.

Платник податку є замовником нового будівництва (житлового будинку) та власником земельних ділянок, на яких здійснюється будівництво. Після державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна платник податку планує частину квартир, нежитлових приміщень та паркінгів продати, частину передати в іпотеку в забезпечення зобов’язань, а частину внести до статутного капіталу створеного товариства.

Платника цікавить:

оподаткування доходу, отриманого фізичною особою від продажу об’єктів нерухомого майна та передачі земельної ділянки у власність об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ);

оподаткування доходу фізичної особи у вигляді майнового внеску до статутного капіталу юридичної особи в обмін на корпоративні права;

оподаткування операцій з передачі фізичною особою – боржником  новозбудованих квартир, нежитлових приміщень та паркінгів у власність кредитору (іпотекодержателю).

 

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується
розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є фізична особа - резидент, яка отримує доходи джерела їх походження в Україні.

Об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід (п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу).

Відповідно до п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу платниками військового збору є особи, визначені п. 162.1 ст. 162 Кодексу.

Об'єктом оподаткування військовим збором є доходи, визначені ст. 163 Кодексу (п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу).

Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу).

Водночас звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою) (п.п. 1.7 п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу).

 

Щодо оподаткування доходу, отриманого фізичною особою від продажу об’єктів нерухомого майна та передачі земельної ділянки у власність ОСББ

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2
ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна визначено ст. 172 Кодексу, відповідно до п. 172.1 якої дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Водночас п. 172.2 ст. 172 Кодексу встановлено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Одночасно з дією пункту 172.4 ст. 172 Кодексу, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну) (п. 172.7 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.8 ст. 178 Кодексу для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.

Отже, дохід, отриманий платником податку – фізичною особою від продажу протягом звітного податкового року об’єкта нерухомості, який перебуває у власності такої особи менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків, за винятком майна, отриманого таким платником у спадщину, та військовим збором – за ставкою 1,5 відсотка.

Продаж протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості слід розглядати як другий та наступний, із застосуванням 5 відс. ставки податку на доходи фізичних осіб незалежно від терміну перебування майна у власності такої особи та 1,5 відс. ставки військового збору.

Водночас, згідно з п.п. 14.1.36 п. 14.1 ст. 14 Кодексу діяльність особи, що пов’язана, зокрема, з реалізацією товарів, спрямованих на отримання доходу, і проводиться такою особою самостійно, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи за договорами комісії, доручення та агентськими договорами, є господарською діяльністю.

Продаж (реалізація) товарів – це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання а також операції з безоплатного надання товарів (п.п. 14.1.202 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

За своєю правовою природою підприємництво – це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб’єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку (ст. 42 Господарського кодексу України (далі – ГКУ).

Господарська діяльність, що здійснюється для досягнення економічних і соціальних результатів та з метою одержання прибутку, є підприємництвом, а суб’єкти підприємництва – підприємцями (п. 2 ст. 3 ГКУ).

Державна реєстрація фізичної особи, яка має намір стати підприємцем, регулюється Законом України від 15 травня 2003 року № 755-IV «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань» (далі – Закон № 755).

Отже, у розумінні Кодексу систематична діяльність фізичної особи, яка провадить операції з продажу (реалізації), у т. ч. об’єктів нерухомого майна, підлягає державній реєстрації згідно з Законом № 755. При цьому доходи, отримані фізичною особою – підприємцем від провадження господарської діяльності оподатковуються відповідно до норм ст. 177 Кодексу.

 

Щодо оподаткування доходу фізичної особи у вигляді майнового внеску до статутного капіталу юридичної особи в обмін на корпоративні права

Правовий статус товариств з обмеженою відповідальністю та товариств з додатковою відповідальністю (далі – товариство), порядок їх створення, діяльності та припинення, права та обов’язки їх учасників визначено Законом України від 06 лютого 2018 року № 2275-VIII «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» (далі – Закон № 2275).

Статтею 13 Закону № 2275 встановлено, що вкладом учасника товариства можуть бути гроші, цінні папери, інше майно, якщо інше не встановлено законом.

Вклад у негрошовій формі повинен мати грошову оцінку, що затверджується одностайним рішенням загальних зборів учасників, у яких взяли участь всі учасники товариства. При створенні товариства така оцінка визначається рішенням засновників про створення товариства.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначено Законом України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі – Закон № 2658).

Відповідно до ст. 3 Закону № 2658 оцінка, зокрема, майна – це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в ст. 9 Закону, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.

Статтею 7 Закону № 2658 визначено випадки проведення оцінки майна. Так, оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї із сторін угоди та за згодою сторін. Проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема з метою оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою.

Згідно з п.п. 165.1.44 п. 165.1 ст. 165 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включається сума майнового та немайнового внеску платника податку до статутного фонду юридичної особи - емітента корпоративних прав, в обмін на такі корпоративні права.

Отже, сума майнового внеску платника податку – фізичної особи до статутного капіталу юридичної особи – резидента не є об'єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором.

 

Щодо оподаткування операцій з передачі фізичною особою – боржником  новозбудованих квартир, нежитлових приміщень та паркінгів у власність кредитору (іпотекодержателю)

Відповідно до ст. 33 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі – Закон № 898) звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Статтею 36 Закону № 898 встановлено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема,          передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому
ст. 37 Закону № 898.

Так, згідно зі ст. 37 Закону № 898 іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, згідно з абзацом другим п.п. 165.1.16 п. 165.1 ст. 165 якого до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включаються доходи, отримані внаслідок реалізації заставленого майна, майна платника податку при зверненні стягнення фінансовою установою на таке майно у зв'язку з невиконанням платником податку своїх зобов'язань за договором кредиту (позики), за умови що таке майно було придбано за рахунок такого кредиту (позики).

Водночас згідно з п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна визначено ст. 172 Кодексу.

Враховуючи викладене, якщо фінансовою установою (банком) здійснюється звернення стягнення на заставне нерухоме майно фізичної особи (боржника), придбане нею за рахунок, отриманого у такій установі кредиту, та внаслідок цього звернення установою набувається право власності на вказане майно, то слід вважати, що фізична особа (боржник) відчужила (продала) таке майно фінансовій установі. Дохід, отриманий від такого відчуження не включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку – фізичної особи (боржника) відповідно до норм п.п. 165.1.16 п. 165.1 ст. 165 Кодексу та не є об’єктом оподаткування військовим збором.

У разі недотримання вимог п.п. 165.1.16 п. 165.1 ст. 165 Кодексу такий дохід включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку та оподатковується податком на доходи фізичних осіб з урахуванням положень ст. 172 Кодексу та військовим збором.

 

Крім того, оскільки договірні відносини щодо передачі права власності на земельну ділянку виникають між фізичною особою та юридичною особою (ОСББ), то з питання податку на додану вартість має звернутися безпосередньо юридична особа з наданням усіх відповідних документів.

З метою уникнення неоднозначного тлумачення норм податкового законодавства в частині оподаткування доходів фізичних осіб необхідне детальне вивчення документів, які стосуються порушеного питання.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.