Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 21.05.2021 р. № 1976/ІПК/99-00-21-03-02-06

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо необхідності нарахування податкових зобов’язань з ПДВ при отриманні гарантійних забезпечувальних платежів за попередніми договорами купівлі-продажу нерухомого майна (нежитлової нерухомості), укладеними з фізичними та юридичними особами, та, керуючись статтею 52 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство у процесі здійснення господарської діяльності укладає з відповідними особами попередні договори купівлі-продажу нерухомого майна (нежитлової нерухомості) (далі – Попередній договір).

Згідно з умовами Попереднього договору, сторони зобов'язуються у майбутньому, але не пізніше певної дати, укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна (нежитлової нерухомості) (далі – Основний договір).

На підтвердження наміру покупця виконати свої зобов’язання щодо укладення у майбутньому Основного договору покупець зобов’язується здійснити перерахування у безготівковій формі на рахунок продавця гарантійного забезпечувального платежу.

При цьому гарантійний забезпечувальний платіж не визначається сторонами авансом, попередньою оплатою, поворотною фінансовою допомогою, неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням чи завдатком у розумінні Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ). Гарантійний забезпечувальний платіж є створеним сторонами, згідно з частиною другою        статті 546 ЦКУ, видом забезпечення виконання зобов’язання щодо Основного договору, умови здійснення якого визначаються Попереднім договором та не повинні суперечити чинному законодавству України. При укладенні Основного договору усі грошові кошти, сплачені покупцем як гарантійний забезпечувальний платіж, будуть зараховані у належні платежі за Основним договором.

У випадку розірвання або припинення Основного договору з будь-яких підстав або не укладення між сторонами Основного договору, гарантійний забезпечувальний платіж, сплачений покупцем за Попереднім договором, підлягає поверненню продавцем на користь покупця протягом 5 банківських днів з дати розірвання або припинення попереднього договору або не укладення між сторонами Основного договору.

При цьому у проєкті Основного договору передбачено, що гарантійний забезпечувальний платіж не підлягає поверненню покупцю та враховується у день укладення Основного договору та його нотаріального посвідчення в якості оплати ціни за Основним договором.

Крім того, Товариство з метою зменшення ризиків можливої втрати коштів, отриманих у вигляді гарантійних забезпечувальних платежів, планує їх розмістити на депозитному рахунку у банківській установі та/або придбати цінні папери, корпоративні права.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Відповідно до пунктів 5.2 і 5.3 статті 5 розділу І ПКУ у разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами ЦКУ.

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема статтями 655 і 656 ЦКУ. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути:

товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому;

майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. При цьому пунктом 2 статті 190 ЦКУ встановлено, що майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Відповідно до частин першої і третьої статті 635 ЦКУ попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Об'єкти нежитлової нерухомості – це будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду (підпункт 14.1.129¹ пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та            підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ). При цьому продаж (реалізація) товарів – це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14  розділу І ПКУ).

Пунктом 188.1 статті 188 розділу V ПКУ визначено, що база оподаткування ПДВ операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб'єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг.

Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ, а також складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) встановлено статтями 187, 198 і 201 розділу V ПКУ.

Пунктом 187.1 статті 187 розділу V ПКУ визначено, що датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС повідомляє.

Щодо питання 1

Якщо продавець до оформлення Основного договору отримував від покупців (фізичних або юридичних осіб) гарантійні забезпечувальні платежі відповідно до укладених з ними Попередніх договорів, і такі платежі враховуються у подальшому виключно як оплата (частина оплати) вартості нерухомого майна (нежитлової нерухомості), то операції з перерахунку таких платежів покупцями (фізичними або юридичними особами) на рахунок продавця не змінюють базу оподаткування ПДВ та не призводять до виникнення податкових зобов'язань з ПДВ у продавця.

Надалі, на дату зарахування таких платежів в рахунок оплати вартості (частина оплати) нерухомого майна (нежитлової нерухомості) продавець зобов’язаний визначити податкові зобов’язання з ПДВ.

Щодо питання 2

Перерахування продавцем коштів, отриманих у вигляді гарантійних забезпечувальних платежів відповідно до укладених Попередніх договорів, для цілей їх диверсифікації (розміщення на депозитному рахунку у банківській установі та/або придбання цінних паперів, корпоративних прав) не призводить до виникнення податкових наслідків з ПДВ.

Щодо вказаних у зверненні індивідуальних податкових консультацій та викладених у них висновків слід зазначити, що такі консультації були надані конкретним платникам податку на відповідні звернення, виходячи із опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненнях, та мають індивідуальний характер.

В доповнення до викладеного у даній індивідуальній податковій консультації ДПС інформує, що індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу ІІ ПКУ).