Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ГУ ДПС У М.КИЄВІ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 02.07.2021 р. № 2618/ІПК/26-15-04-02-16

Головне управління ДПС у м. Києві розглянуло звернення щодо включення до бази оподаткування податком на додану вартість грошових коштів, отриманихвід нового власника нерухомості як компенсація понесених витрат зі сплати орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, на якій розташована така нерухомість та, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс) і повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариством за договором купівлі - продажу було відчужено новому власнику об’єкт нерухомого майна (нежитловий будинок), який розташований на орендованій земельній ділянці, яка є комунальною власністю територіальної громади міста Києва. Договір оренди земельної ділянки укладений з попереднім власником нерухомого майна (Товариством).

Новий власник нерухомого майна до моменту державної реєстрації в установленому законодавством порядку права оренди вищезазначеної земельної ділянки за собою, компенсує Товариству витрати зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою на підставі відповідного договору про компенсацію таких витрат.

В той же час звернення не містить детальної інформації по суті договору, за яким новий власник здійснює компенсацію витрат Товариству зі сплати орендної плати за земельну ділянку та щодо фактичних обставин операцій, що здійснюються за таким договором, а містить лише питання щодо податкових наслідків з податку на додану вартість за таким договором.

Відповідно до статті 4 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV«Про оренду землі» (далі – Закон № 161) орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендарями земельних ділянок є юридичні та фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (стаття 5 Закону № 161).

Статтями 284 та 286 Господарського кодексу України визначено, що істотною умовою договору оренди є, зокрема, орендна плата, яка є фіксованим платежем, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

У вартості орендної плати за рухоме/нерухоме майно орендар має здійснювати економічне відшкодування (компенсацію) всіх елементів витрат, пов’язаних з послугами з надання майна в оренду. 

Складовою частиною господарської діяльності з нерухомим майном є як придбання власником такого майна певних товарів та отримання послуг, пов‘язаних з необхідністю утримання такого майна (теплова та електрична енергія, природний газ, послуги з водопостачання, водовідведення, охорони, інших супутніх товарів/послуг тощо, сплата податків, пов‘язаних з рухомим/нерухомим майном (транспортний податок, земельний податок, орендна плата за землю, податок на нерухоме майно), так і перенесення вартості таких витрат на вартість готової продукції чи послуг, в тому числі і формування з урахуванням таких витрат розміру орендної плати за рухоме/нерухоме майно (в такому випадку перераховані витрати будуть визнані такими, що використані орендодавцем в оподатковуваних операціях у межах господарської діяльності).

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (пункт 1.1 статті 1 розділу I Кодексу).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX Кодексу.

Відповідно до підпункту "б" пункту 185.1 статті 185 розділу VКодексу об'єктом оподаткування податком на додану вартість є операції платників податку з постачання послуг, місце постачання яких згідно зі статтею 186 розділу V Кодексу розташоване та митній території України.

Постачання послуг - це будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14розділу I Кодексу).

Відповідно до пункту 188.1 статті 188 розділу VКодексу, база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб'єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), за винятком:

товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;

газу, який постачається для потреб населення;

електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг. До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов'язань.

До бази оподаткування включаються вартість товарів/послуг, які постачаються (за виключенням суми компенсації на покриття різниці між фактичними витратами та регульованими цінами (тарифами) у вигляді виробничої дотації з бюджету та/або суми відшкодування орендодавцю - бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, на комунальні послуги та на енергоносії), та вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо отримувачем товарів/послуг, поставлених таким платником податку.

Таким чином, у вартості орендної плати за рухоме/нерухоме майно орендар має здійснювати економічне відшкодування (компенсацію) всіх елементів витрат, пов’язаних з послугами з надання майна в оренду, у тому числі й такої складової як орендна плата за земельну ділянку.

Отже, у випадку якщо орендодавцем, крім бюджетної установи, отримуються кошти від орендаря (суборендаря) як відшкодування (компенсація) понесених ним витрат зі сплати орендної плати за землю, такі кошти є складовою частиною орендної плати та включаються орендодавцем до бази оподаткування у загальному порядку.  

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу ІІ Кодексу).