Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 04.08.2021 р. № 2937/ІПК/99-00-21-03-02-06

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ, ПДФО та військового збору при отриманні гарантійних платежів за попередніми договорами купівлі-продажу нерухомого майна, та, керуючись статтею 52 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариством з метою подальшого придбання об’єктів нерухомості укладаються попередні договори купівлі-продажу нерухомого майна.

Згідно з умовами таких договорів для цілей забезпечення виконання Товариством (покупцем) зобов’язань за попереднім договором передбачено перерахування на банківський рахунок продавця (юридичної або фізичної особи) гарантійного платежу. Сплачений Товариством (покупцем) гарантійний платіж підлягає поверненню у день укладення основного договору купівлі-продажу або за погодженням продавця і Товариства (покупця) зараховується під час оплати Товариством вартості такого нерухомого майна за основним договором купівлі-продажу як часткової його оплати.  

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Відповідно до пунктів 5.2 і 5.3 статті 5 розділу І ПКУ у разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами ЦКУ.

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема статтями 655 і 656 ЦКУ. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути:

товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому;

майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. При цьому частиною другою статті 190 ЦКУ встановлено, що майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Відповідно до частин першої і третьої статті 635 ЦКУ попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Об'єкти нежитлової нерухомості – це будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду (підпункт 14.1.129¹ пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Щодо оподаткування ПДВ

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та            підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ). При цьому продаж (реалізація) товарів – це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14  розділу І ПКУ).

Пунктом 188.1 статті 188 розділу V ПКУ визначено, що база оподаткування ПДВ операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб'єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг.

Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ, а також складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) встановлено статтями 187, 198 і 201 розділу V ПКУ.

Пунктом 187.1 статті 187 розділу V ПКУ визначено, що датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС повідомляє.

Відповідь на питання 1

Слід зазначити, що об’єктом оподаткування ПДВ є, зокрема операції платника ПДВ з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ визначено на митній території України, а не операції з перерахування гарантійних платежів.

Якщо умовами попереднього договору передбачено, що кошти у вигляді гарантійних платежів зараховуються в рахунок оплати (частини оплати) вартості нерухомого майна, то така сума гарантійних платежів збільшує базу оподаткування ПДВ у продавця (платника ПДВ).

Якщо умовами попереднього договору передбачено, що гарантійні платежі виконують виключно функцію засобу забезпечення виконання зобов'язань та підлягають поверненню після підписання основного договору, то така сума гарантійних платежів не збільшує базу оподаткування ПДВ у продавця (платника ПДВ).

Відповідь на питання 2

У разі зміни напряму використання отриманих раніше гарантійних платежів, які спочатку виконували функцію засобу забезпечення укладання основного договору, та у подальшому спрямовується в рахунок оплати (частини оплати) вартості нерухомого майна, що має бути обумовлено додатковою угодою до договору, на дату зміни напряму використання гарантійних платежів продавець (платник ПДВ) повинен нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ на суму отриманих від Товариства (покупця) гарантійних платежів.

Щодо оподаткування ПДФО та військовим збором

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб врегульовано розділом IV ПКУ, згідно з підпунктом 162.1.1 пункту 162.1 статті 162 якого платником податку є фізична особа - резидент, яка отримує доходи як з джерела їх походження в Україні, так і іноземні доходи.

Підпунктом 163.1.1 пункту 163.1 статті 163 розділу IV ПКУ передбачено, що об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається:

частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями статей 172 - 173 розділу IV ПКУ (підпункт 164.2.4 пункту 164.2 статті 164 розділу IV ПКУ);

інші доходи, крім зазначених у статті 165 розділу IV ПКУ (підпункт 164.2.20 пункту 164.2 статті 164 розділу IV ПКУ).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна визначено статтею 172 розділу IV ПКУ.

Згідно з пунктом 167.1 статті 167 розділу IV ПКУ ставка податку становить 18 відс. бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у пунктах 167.2 — 167.5 статті 167 розділу IV ПКУ).

Крім того, вказані доходи є об’єктом оподаткування військовим збором (підпункт 1.2 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX ПКУ).

 Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1.2 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX ПКУ               (підпункт 1.3 пункту 16¹ підрозділу 10 розділу XX ПКУ).

Нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб і військового збору до бюджету здійснюються у порядку, встановленому статтею 168 розділу IV ПКУ.

З метою уникнення неоднозначного тлумачення норм податкового законодавства у частині оподаткування доходів фізичних осіб, для отримання більш конкретної відповіді необхідне детальне вивчення документів (матеріалів), які стосуються порушених питань, зокрема попереднього договору купівлі - продажу нерухомого майна, який містить інформацію щодо порядку повернення гарантованого платежу (завдатку) або його врахування при укладенні основного договору, тощо.

Щодо вказаних у зверненні індивідуальних податкових консультацій та викладених у них висновків слід зазначити, що такі консультації були надані конкретним платникам податку на відповідні звернення, виходячи із опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненнях, та мають індивідуальний характер.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу ІІ ПКУ).