Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 01.09.2021 р. № 3256/ІПК/99-00-21-03-02-06

Державна податкова служба України розглянула щодо порядку оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), яке будується підрядником та, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі - Кодекс), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство є замовником будівництва дев’яти-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудинковими нежитловими приміщеннями. Товариство самостійно не здійснює будівництво житлового будинку. Для будівництва залучається підрядна організація, якій Забудовник перераховує власні кошти для оплати вартості матеріалів та робіт.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (пункт 1.1 статті 1 розділу І Кодексу).

Відповідно до пунктів 5.2 і 5.3 статті 5 розділу І Кодексу у разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням Кодексу, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення Кодексу. Інші терміни, що застосовуються у Кодексу і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема частинами першою і другою статті 656 ЦКУ визначено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. При цьому предметом договору купівлі - продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру таких прав.

Статтею 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX Кодексу.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V Кодексу об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V Кодексу розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І Кодексу). При цьому, продаж (реалізація) товарів - це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу І Кодексу).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу І Кодексу).

Отже, для цілей оподаткування ПДВ операція з постачання (продажу) майнових прав на нерухоме майно для продавця є операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.

Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ та складання податкових накладних/розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) встановлено статтями 187, 198 і 201 розділу V Кодексу. Порядок заповнення податкової накладної затверджено наказом Міністерства фінансів України від 31.12.15 № 1307, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 26 січня 2016 року за № 137/28267 (далі – Порядок № 1307).

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V Кодексу звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає, зокрема, першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника.

Водночас зазначена вище податкова пільга стосується виключно постачання об’єктів житлової нерухомості. Операції з постачання об’єктів нежитлової нерухомості підлягатиме оподаткуванню ПДВ на загальних підставах.

Пунктом 187.1 статті 187 розділу V Кодексу визначено, що датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

дата зарахування коштів від покупця замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Відповідно до підпункту «б» пункту 198.5 статті 198 розділу V Кодексу платник зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V Кодексу, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені Кодексом для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами придбаними/виготовленими з податком на додану вартість (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, - у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, звільнених від оподаткування відповідно до статті 197, підрозділу 2 розділу XX Кодексу, міжнародних договорів (угод) (крім випадків проведення операцій, передбачених підпунктом 197.1.28 пункту 197.1 статті розділу V Кодексу та операцій, передбачених пунктом 197.11 статті 197 розділу V Кодексу).

Пунктом 199.1 статті 199 розділу V Кодексу визначено, що у разі якщо придбані та/або виготовлені товари/послуги, необоротні активи частково використовуються в оподатковуваних операціях, а частково - ні, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V Кодексу, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати зведену податкову накладну в ЄРПН на загальну суму частки сплаченого (нарахованого) податку під час їх придбання або виготовлення, яка відповідає частці використання таких товарів/послуг, необоротних активів в неоподатковуваних операціях.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм Кодексу, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, повідомляємо

Щодо питання 1

У разі якщо Товариство (замовник) самостійно не здійснювало будівництво житла (об’єктів житлового фонду), а залучало до такого будівництва підрядника (будівельну організацію), для цілей оподаткування ПДВ першим постачанням житла (об’єктів житлового фонду) відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V Кодексу є операція підрядника (будівельної організації) з постачання послуг із спорудження житла (об’єктів житлового фонду) Товариству (замовнику), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків.

Щодо питання 3 та 4

Оформлення правовстановлюючих документів на житло (квартири) не є окремою операцією для цілей оподаткування ПДВ.

Надалі після оформлення права власності на споруджене житло операції Товариства (замовника) з постачання такого спорудженого житла (об'єктів житлового фонду) покупцям - фізичним особам звільняються від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V Кодексу. За такою операцією Товариство (замовник) податкові зобов'язання з ПДВ не визначає, але на дату перерахування покупцями - фізичними особами житла (об'єкта житлового фонду) грошових коштів на банківський рахунок Товариства (замовника) як оплати за таке житло або на дату передачі права власності на житло (майнових прав на житло) покупцям - фізичним особам (в залежності від події, яка сталася раніше) зобов'язаний скласти та зареєструвати в ЄРПН податкову накладну без нарахування ПДВ (із застосуванням відповідного режиму звільнення від оподаткування ПДВ).

Якщо придбані з ПДВ Товариством (замовником) товари/послуги (у тому числі, послуги із спорудженого житла (об'єктів житлового фонду) призначаються для використання або починають використовуватися в операціях звільнених від оподаткування ПДВ (у тому числі відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V Кодексу), то у такого Товариства (замовника) виникає обов'язок щодо нарахування податкових зобов'язань з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V Кодексу.

З метою застосування пункту 198.5 статті 198 розділу V Кодексу податкові зобов'язання з ПДВ визначаються по товарах/послугах, необоротних активах:

придбаних для використання в неоподатковуваних операціях - на дату їх придбання;

придбаних для використання в оподатковуваних операціях, які починають використовуватися в неоподатковуваних операціях, - на дату початку їх фактичного використання, визначену в первинних документах, складених відповідно до Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»
(далі – Закон № 996).

Отже, Товариство (замовник) не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду, в якому у Товариства (замовника) таких товарів/послуг виникли підстави для включення сум ПДВ, сплачених (нарахованих) при придбанні житла (об'єктів житлового фонду), зобов’язане скласти і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені цим Кодексом для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, призначеними для використання в неоподатковуваних операціях (в даному випадку – в операціях звільнених відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V Кодексу).

Щодо питання 2, 5 та 6

Питання визначення критеріїв, на підставі яких об’єкт будівництва набуває статусу готового новозбудованого житла (об’єкта житлового фонду), та особливостей нотаріального засвідчення договорів купівлі-продажу новозбудованого житла (об’єктів житлового фонду) не належить до компетенції ДПС.

Крім того, якщо забудовник, до оформлення основних договорів купівлі-продажу новозбудованого житла (об’єктів житлового фонду) отримував від покупців - фізичних і юридичних осіб інвестиційні внески/забезпечувальні платежі (враховуються у подальшому як оплата вартості житла (об’єктів житлового фонду)) відповідно до укладених з ними інвестиційних/попередніх договорів, то операції з перерахунку таких внесків/платежів покупцями - фізичними і юридичними особами на банківський рахунок забудовника не змінюють базу оподаткування ПДВ.

Регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері бухгалтерського обліку, затверджує Національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку в державному секторі, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності (пункт 2 статті 6 Закону № 996).

Згідно з нормами чинного законодавства платники податку зобов'язані самостійно декларувати свої податкові зобов'язання та визначати сутність і відповідність здійснюваних ними операцій тим, які перераховані ПКУ.

Відповідно до пункту 52.2 статті 52 розділу ІІ Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.