Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 05.11.2021 р. № 4170/ІПК/99-00-21-02-02-06

Державна податкова служба України розглянула звернення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «_____» щодо окремих питань оподаткування операцій з отримання нерухомого майна за договором дарування та, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), у межах повноважень повідомляє.

Згідно із запитом об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ), що внесене до Реєстру неприбуткових установ та організацій (далі – Реєстр), функції з комплексного обслуговування багатоквартирного будинку передано від керуючої компанії (далі – Товариство) до ОСББ, у зв’язку з чим розглядається можливість укласти договір дарування, за яким Товариство безоплатно передає ОСББ приміщення загального користування та будівлю трансформаторної підстанції, що є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку. Зазначено, що ні ОСББ, ні Товариство не зареєстровані в якості платників ПДВ.

У зверненні зазначено, що оскільки приміщення загального користування та трансформаторна підстанція відповідно до законодавства мають належати всім співвласникам багатоквартирного будинку, ОСББ планує в подальшому після укладення договору дарування відмовитися від права власності на зазначене майно згідно зі ст. 347 Цивільного кодексу України та провести державну реєстрацію припинення права власності.

Заявник звертається з такими питаннями:

1. Якими є податкові наслідки для ОСББ у випадку прийняття в дар від Товариства приміщень загального користування багатоквартирного будинку           (холи, сходові клітини, електрощитові, коридори, насосні, шахти ліфта та інше), якщо  вартість такого майна становить більше 1 000 000 грн.?

2. Якими є податкові наслідки для ОСББ у випадку прийняття в дар від Товариства трансформаторної підстанції, якщо вартість такого майна становить більше 1 000 000 грн.?

3. У випадку, якщо прийняття в дар від Товариства нерухомого майна спричинятиме виникнення у ОСББ зобов’язань зі сплати податків, вчинення яких дій дозволятиме не збільшувати базу оподаткування?

4. Які податкові наслідки настануть для ОСББ як платника податків у випадку відмови від раніше зареєстрованого права власності на приміщення загального користування багатоквартирного будинку та будівлю трансформаторної підстанції?

 

Щодо питань 1 – 4

 

Щодо податку на прибуток підприємств

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захист їхніх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначаються Законом України від 29 листопада 2001 року № 2866-ІІІ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» зі змінами та доповненнями (далі – Закон                     № 2866).

ОСББ на підставі ст. 1 Закону 2866 є юридичною особою, створеною власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Згідно з частиною четвертою ст. 4 Закону № 2866 основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю ОСББ.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначає Закон України від 14 травня 2015 року  № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зі змінами та доповненнями (далі – Закон № 417), який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Спільним майном багатоквартирного будинку відповідно до п. 6 частини першої ст. 1 Закону № 417 є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Особливості визначення та оформлення прав власності на спільне майно багатоквартирного будинку встановлено ст. 5 Закону № 417.  

Так, спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Замовник будівництва або попередній власник будинку зобов'язаний передати паспорт об'єкта будівництва та один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об'єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому Законом № 417 порядку. У разі якщо ОСББ не створено та уповноважену особу не визначено, паспорт об'єкта будівництва та примірник технічної документації на будинок передаються управителю, якщо його обрано відповідно до закону.

У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку.

У разі зміни управителя попередній управитель повинен передати наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок новому управителю.

Відповідно до ст. 21 Закону № 2866 до складових коштів ОСББ відносяться, зокрема, кошти та майно, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об'єднання.

Пунктом 133.4 ст. 133 Кодексу встановлено, що не є платниками податку на прибуток підприємств неприбуткові підприємства, установи та організації у порядку та на умовах, встановлених цим пунктом.

Згідно з п.п. 133.4.1 п. 133.4 ст. 133 Кодексу неприбутковим підприємством, установою та організацією для цілей оподаткування податком на прибуток підприємств є підприємство, установа та організація (далі – неприбуткова організація), що одночасно відповідає таким вимогам:

утворена та зареєстрована в порядку, визначеному законом, що регулює діяльність відповідної неприбуткової організації;

установчі документи якої (або установчі документи організації вищого рівня, на підставі яких діє неприбуткова організація відповідно до закону) містять заборону розподілу отриманих доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників у розумінні Цивільного кодексу України), членів такої організації, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб. Для цілей цього абзацу не вважається розподілом отриманих доходів (прибутків) фінансування видатків, визначених підпунктом 133.4.2 п. 133.4  ст. 133 Кодексу;

установчі документи якої (або установчі документи організації вищого рівня, на підставі яких діє неприбуткова організація відповідно до закону) передбачають передачу активів одній або кільком неприбутковим організаціям відповідного виду, іншим юридичним особам, що здійснюють недержавне пенсійне забезпечення відповідно до закону (для недержавних пенсійних фондів), або зарахування до доходу бюджету у разі припинення юридичної особи (у результаті її ліквідації, злиття, поділу, приєднання або перетворення). Положення цього абзацу не поширюється на об’єднання та асоціації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків та житлово-будівельні кооперативи;

внесена контролюючим органом до Реєстру.

Підпунктом 133.4.6 п. 133.4 ст. 133 Кодексу встановлено, що до неприбуткових організацій, що відповідають вимогам п. 133.4 ст. 133 Кодексу і не є платниками податку на прибуток підприємств, зокрема, можуть бути віднесені ОСББ. 

Доходи (прибутки) неприбуткової організації використовуються виключно для фінансування видатків на утримання такої неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами (абзац перший п.п. 133.4.2 п. 133.4 ст. 133 Кодексу).

На підставі викладеного вище ОСББ, внесене до Реєстру, не сплачує податок на прибуток з доходів, отриманих у законодавчо встановленому порядку, з дотриманням вимог Закону № 2866, за умови, що такі доходи використовуються такою неприбутковою організацією виключно для фінансування видатків на її утримання, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами, та не здійснюється розподіл доходів серед засновників (учасників), членів такої організації, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб.

У разі недотримання неприбутковою організацією вимог, встановлених пунктом 133.4 ст. 133 Кодексу, така організація підлягає виключенню з Реєстру з визначенням податкового зобов’язання з податку на прибуток підприємств згідно з підпунктами 133.4.3 та 133.4.4 п. 133.4 ст. 133 Кодексу.

Водночас, при розгляді умов запиту нез’ясованим є питання правильності оформлення прав власності з подальшою відмовою від таких прав при здійсненні операцій з передання до ОСББ від Товариства приміщень загального користування багатоквартирного будинку та трансформаторної підстанції, що фактично є спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням вимог Закону № 417, яке законодавчо визначається спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, а ОСББ здійснює лише управління, таким майном, забезпечує відповідне утримання та сприяє використанню зазначеного майна співвласниками.

При цьому, оскільки відповідно до п.п. 19¹.1.28 п. 19¹.1 ст. 19¹ Кодексу до функцій контролюючих органів належить, зокрема, надання індивідуальних податкових консультацій, інформаційно-довідкових послуг з питань податкового та іншого законодавства, контроль за додержанням якого покладено на контролюючі органи, питання оформлення договірних відносин між суб’єктами господарювання та укладення відповідних договорів не належать до компетенції ДПС та регулюються нормами цивільного законодавства, інших нормативно-правових актів.

Зауважимо, що Міністерство розвитку громад та територій України є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує, зокрема, державну житлову політику, державну політику у сфері житлово-комунального господарства відповідно до п. 1 Положення про Міністерство розвитку громад та територій України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 30 квітня 2014 року № 197 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25 вересня 2019 року № 850). Тож, питання оформлення прав власності на спільне майно багатоквартирного будинку належать до компетенції Міністерства розвитку громад та територій України.

Отже, для надання конкретної відповіді з питань запиту інформації, викладеної у зверненні щодо документального оформлення операцій з передання до ОСББ від Товариства за договором дарування приміщень загального користування багатоквартирного будинку та будівлі трансформаторної підстанції з подальшою відмовою ОСББ від права власності на таке майно, недостатньо для вирішення питання щодо відповідності таких операцій вимогам для перебування ОСББ у статусі неприбуткової організації та відповідних наслідків з оподаткування податком на прибуток підприємств.  

Щодо податку на додану вартість

Слід зазначити, що звернення не містить інформації щодо отримання Товариством права власності на приміщення загального користування багатоквартирного будинку та будівлю трансформаторної підстанції, а також договірних умов щодо передання в дар ОСББ даних об’єктів нерухомості.

Крім того, у зверненні не вказано осіб, які набудуть право власності на зазначене майно надалі, та, як зазначено вище, нез’ясованим є питання правильності оформлення прав власності.

У зв’язку з цим надається роз’яснення щодо загального порядку оподаткування операцій з безоплатної передачі приміщень загального користування багатоквартирного будинку.

Відповідно до п. 5.3 ст. 5 Кодексу інші терміни, що застосовуються у Кодексі і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу ХХ Кодексу.

Згідно з підпунктами «а» і «б» п. 185.1 ст. 185 Кодексу об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до ст. 186 Кодексу розташоване на митній території України, у тому числі операції з безоплатної передачі.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (п.п. 14.1.191 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

При цьому продаж (реалізація) товарів – це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (п.п. 14.1.202 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Відповідно до п.п. 14.1.13 п. 14.1 ст. 14 Кодексу під безоплатно наданими товарами розуміються товари, що надаються згідно з договорами дарування, іншими договорами, за якими не передбачається грошова або інша компенсація вартості таких товарів чи їх повернення, або без укладення таких договорів.

Згідно з п. 188.1 ст. 188 Кодексу база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб'єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів – виходячи із звичайної ціни), за винятком:

товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;

газу, який постачається для потреб населення;

електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг.

Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ та складання податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) встановлено статтями 187, 198, 201 Кодексу.

Отже, операція платника ПДВ з безоплатної передачі приміщень загального користування багатоквартирного будинку та будівлі трансформаторної підстанції є об’єктом оподаткування, при здійсненні якої база оподаткування визначається за правилами, встановленими пунктом 188.1 ст. 188 Кодексу.

Оформлення правовстановлюючих документів на об’єкт нежитлової нерухомості не є окремою операцією для цілей оподаткування ПДВ.

При цьому, зважаючи на те, що ні ОСББ, ні Товариство не зареєстровані як платники ПДВ, за операцією Товариства з безоплатного постачання (передачі) вказаного у зверненні майна такому ОСББ податкових наслідків з ПДВ в ОСББ не виникає.

 Разом з тим наголошуємо, що будь-які висновки щодо податкового обліку конкретних операцій платників податків можуть надаватися за результатами детального вивчення умов, суттєвих обставин здійснення відповідних господарських операцій та первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались.

Щодо податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки

Відповідно до п.п. 266.1.1 п. 266.1 ст. 266 Кодексу платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, (далі – Податок) є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками житлової та/або нежитлової нерухомості.

Об’єктом оподаткування Податком є об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка (п.п. 266.1.1 п. 266.1, п.п. 266.2.1 п. 266.2 ст. 266 Кодексу).

Платники податку – юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і не пізніше 20 лютого цього ж року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об'єкта/об'єктів  оподаткування декларацію за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками поквартально (п.п. 266.7.5 п. 266.7 ст. 266 Кодексу).

Згідно з п.п. 266.8.1 п. 266.8 ст. 266 Кодексу у разі переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об'єкт оподаткування, а для нового власника – починаючи з місяця, в якому він набув право власності.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 Кодексу).