Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ФІСКАЛЬНА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 17.01.2018 р. № 191/6/99-99-15-03-02-15/ІПК

Державна фіскальна служба України розглянула звернення щодо оподаткування ПДВ операцій із оренди житла з послідуючим викупом, майнові права на яке були придбані платником податку у забудовника, та, керуючись статтею 52 розділу II Податкового кодексу України (далі - ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, платник податку має намір здійснювати операції з надання фізичним особам в оренду з послідуючим викупом квартир, майнові права на які раніше були придбані у замовника будівництва і правовстановлюючі документи на такі квартири були оформлені на вказане товариство, як першого власника квартир. За договором оренди житла з викупом орендар зобов’язаний сплачувати орендодавцю орендні платежі, що складаються з періодичних платежів на викуп житла та винагороди (доходу) орендодавця.

Правове регулювання відносин оренди житла з викупом здійснюється, зокрема, статтями 810і та 820 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ), постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року № 274 «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом», наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 24.09.2009 № 252 «Про затвердження Примірного договору оренди житла з викупом».

Відповідно до статті 810і ЦКУ за договором оренди житла з викупом одна сторона підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

При цьому, пунктом 4 статті 820 ЦКУ орендними платежами за договором оренди житла з викупом є періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, та винагороду (дохід) орендодавця. Особа-орендар також зобов'язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом.

Таким чином, особа-орендар при отриманні в оренду житла з викупом за відповідним договором сплачує підприємству-орендодавцю у складі орендних платежів як безпосередньо вартість самого житла, так і вартість послуг з оренди такого житла.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу ІПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Відповідно до пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є, зокрема, операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється, зокрема, передача товарів згідно з договором, за яким сплачується комісія (винагорода) за продаж чи купівлю (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Постачанням послуг є будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Відповідно до абзацу «ґ» підпункту 14.1.97 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ оренда житла з викупом - господарська операція юридичної особи, що передбачає відповідно до договору оренди житла з викупом передання другій стороні - фізичній особі (особі - орендарю) майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено та/або житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів та відсутності інших обтяжень та обмежень на таке житло, житло переходить у власність орендаря.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Таким чином, операція з реалізації забудовником майнових прав на нерухоме майно (квартири) для цілей оподаткування ПДВ є операцією з першого постачання житла (об'єкта житлового фонду), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків.

Операції з послідуючого постачання такого житла є другим постачанням для цілей підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, які звільняються від оподаткування ПДВ.

Таким чином, враховуючи, що після закінчення договору оренди житла з викупом або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря, у розумінні підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ така операція є операцією з другого постачанням житла і звільняється від оподаткування ПДВ, а тому при отриманні орендодавцем частини орендних платежів, що складаються з періодичних платежів на викуп житла, податкові зобов’язання з ПДВ у орендодавця не виникають.

Водночас орендні платежі, що складаються з винагороди (доходу) товариства, є оплатою вартості послуг із оренди житла, операції з постачання яких оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків, а тому на дату події, що настає раніше (отримання орендодавцем коштів в рахунок оплати вартості послуг з оренди, або оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг з оренди) орендодавець - платник податку зобов’язаний визначити податкові зобов’язання з ПДВ виходячи з вартості таких послуг.

Разом з цим слід зазначити, що відповідно до абзацу «б» пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ платник податку зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання виходячи з бази оподаткування ПДВ, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в Єдиному реєстрі податкових накладних в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами, у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ відповідно до статті 197 розділу V ПКУ. У разі здійснення операцій відповідно до пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ база оподаткування ПДВ за товарами/послугами визначається виходячи з вартості їх придбання (пункт 189.1 статті 189 розділу V ПКУ).