Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 03.11.2022 р. № 1854/ІПК/99-00-24-03-03-06

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення ТОВ …… щодо окремих норм податкового законодавства і в  межах компетенції повідомляє.

Платник у своєму зверненні повідомив, що є фінансовою установою та професійним учасником ринків капіталу. Товариство здійснює управління активами інститутів спільного інвестування, а саме – корпоративних інвестиційних фондів (далі – КІФ).

КІФ, активами яких управляє товариство інвестують в будівництво об’єктів нерухомого майна та придбавають об’єкти нерухомості у фізичних осіб та юридичних осіб. У разі придбання нерухомості у фізичних осіб КІФ виступають податковими агентами фізичних осіб – продавців. Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна фізичною особою, а саме:

1. За якою ставкою оподатковується дохід, отриманий платником податку – фізичною особою від продажу протягом звітного податкового року першого об’єкта нерухомості, який перебуває у власності платника податків менше трьох років?;

2. Чи зменшується дохід від продажу протягом звітного (податкового) року першого об’єкта нерухомості, який перебуває у власності платника податків менше трьох років, на суму документально підтверджених витрат на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України?.  

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта

нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупцявизначено ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

        житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Разом з тим, відповідно до п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених уп. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного уп. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті) із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.

Згідно з п. 172.9 ст. 172 Кодексу дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами – нерезидентами, оподатковується згідно із ст. 172 Кодексу в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою 18 відс., визначеною у п. 167.1 ст. 167 Кодексу.

Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу протягом звітного податкового року одного об'єкта нерухомого майна, який перебуває у власності такої особи менше трьох років, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків.

Водночас дохід, отриманий фізичною особою –нерезидентом від продажу зазначеного майна протягом звітного податкового року оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків.

Крім того, зменшення доходу, отриманого платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року першого об’єкта нерухомості, який перебуває у власності такого платника менше трьох роківна документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України, законодавчо не передбачено.

Зауважуємо, що відповідно до п. 52⁸ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу тимчасово, на період по останній календарний день місяця (включно), в якому завершується дія карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України на всій території України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), зупиняється перебіг строків, встановлених, зокрема, статтями 52 і 53 Кодексу щодо надання контролюючими органами індивідуальних податкових консультацій в письмовій формі.

Крім того, тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Так, згідно з абзацом першим п.п. 69.1 п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу у разі відсутності у платника податків можливості своєчасно виконати свій податковий обов'язок, зокрема, щодо дотримання термінів сплати податків та зборів, подання звітності, платники податків звільняються від передбаченої Кодексом відповідальності з обов'язковим виконанням таких обов'язків протягом шести місяців після припинення або скасування воєнного стану в Україні.

На періоддії правового режиму воєнного, надзвичайного стану, що вводиться в Україні, зупиняєтьсяперебігстроків, визначених Кодексом, іншимзаконодавством, контроль за дотриманнямякогопокладено на контролюючіоргани, крімвипадків, передбачених Кодексом (п. 102.9 ст. 102 Кодексу).

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.