Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 11.11.2022 р. № 1966/ІПК/99-00-24-03-03-09

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо оподаткування доходу, отриманого фізичною особою від продажу протягом року більш як одного з об’єктів нерухомості, та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненні повідомляє, що протягом 2021 року ним було побудовано декілька об’єктів нерухомого майна, які на даний час планує продати.

Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання оподаткування доходу, отриманого від продажу вказаної нерухомості.

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб врегульовано розділом ІV Кодексу, згідно з п. 162.1 ст. 162 якого платниками податку, зокрема, є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається згідно з положеннями ст.172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Згідно з п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умоващодоперебування такого майна у власностіплатникаподаткупонад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Відповідно до п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті) із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому
п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються, зокрема:

в) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;

з) витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості.

Крім того, вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором
(п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX«Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹  підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

 

Щодо першого та другого питання

Таким чином, нерухоме майно, яке перебуває у власності платника податків менше трьох років вважається майном, яке не зазначене у п. 172.1
ст. 172 Кодексу.

Отже, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від першого продажу протягом звітного податкового року зазначеного об’єкту нерухомого майна, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою
5 відс. (у разі продажу другого та третього об’єкту – 18 відс.) та військовим збором за ставкою 1,5 відсотка. При цьому садовий (дачний) будинок та земельна ділянка є окремими об’єктами нерухомого майна.

 

Щодо третього та четвертого питання

Відповідно до п. 176.1 ст. 176 Кодексу платники податку зобов'язані, зокрема:

а) вести облік доходів і витрат в обсягах, необхідних для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу, у разі якщо такий платник податку зобов'язаний відповідно до розділуIVКодексу подавати декларацію або має право на таке подання з метою повернення надміру сплачених податків, у тому числі при застосуванні права на податкову знижку.

Форми такого обліку та порядок його ведення визначаються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику;

б) отримувати та зберігати протягом строку давності, встановленого Кодексом, документи первинного обліку, в тому числі на підставі яких визначаються витрати при розрахунку інвестиційного прибутку та формується податкова знижка платника податку.

Крім того, згідно з п. 44.1 ст. 44 Кодексу для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

При цьому  ст. 1 розділу І Закону України від 16 липня 1999 року
№ 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» (далі –
Закон № 996) визначено, що первинний документ – це документ, який містить відомості про господарську операцію.

Обов'язкові реквізити, які повинні мати первинні документи передбачено ст. 9 Закону № 996.

Отже, у разі якщо фізичною особою – резидентом протягом звітного податкового року здійснюється продаж об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, то дохід, отриманий від такого продажу може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України. При цьому підтверджуючими документами можуть бути, зокрема, але не виключно договори купівлі-продажу, розрахункові документи та інші документи первинного обліку.

Одночасно зауважуємо, що відповідно до п. 1 Положення про Міністерство фінансів України (далі - Мінфін), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.08.2014№ 375, Мінфін є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує, зокрема державну політику у сфері державного пробірного контролю, бухгалтерського обліку та аудиту, а також забезпечує формування та реалізацію єдиної державної податкової і митної політики.

Таким чином, з питання віднесення до первинних документів декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, яка зареєстрована Державною архітектурною будівельною інспекцією у встановленому порядку, а також з п’ятого питаннядоцільно звернутися до Міністерства фінансів України.

Зауважуємо, що відповідно до п. 52⁸ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу тимчасово, на період по останній календарний день місяця (включно), в якому завершується дія карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України на всій території України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), зупиняється перебіг строків, встановлених, зокрема, статтями 52 і 53 Кодексу щодо надання контролюючими органами індивідуальних податкових консультацій в письмовій формі.

Крім того, тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Так, згідно із п.п. 69.9 п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу для платниківподатків та контролюючихорганівзупиняєтьсяперебігстроків, визначенихподатковимзаконодавством та іншимзаконодавством, контроль за дотриманнямякогопокладено на контролюючіоргани, крімвипадків, передбаченихзазначенимпідпунктом Кодексу.

Відповідно до п. 52.2 ст.52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.