Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 26.10.2022 р. № 1766/ІПК/99-00-21-03-02-06

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків з ПДВ при здійсненні операцій з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, основним видом діяльності Товариства є постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) фізичним особам. Для цілей будівництва такого житла (об’єктів житлової нерухомості) Товариство залучає підрядників, які надають Товариству послуги із спорудження житла (об’єктів житлової нерухомості) за рахунок Товариства.

Крім цього, Товариство може самостійно здійснювати:

придбання з ПДВ окремих будівельних матеріалів;

монтажні, оздоблювальні роботи під час будівництва житла (об’єктів житлової нерухомості).

Після завершення будівництва житла (об’єктів житлової нерухомості) правовстановлюючі документи на частину новозбудованого житла (об’єкти житлової нерухомості), яке не було продано (реалізовано) у період його будівництва, оформлюється на Товариство. Надалі Товариство здійснює постачання такого житла (об’єктів житлової нерухомості) покупцям (фізичним особам).

З огляду на викладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1) щодо можливості застосування режиму звільнення від оподаткування ПДВ, встановленого підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, до операцій Товариства з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) покупцям (фізичним особам) в описаній у зверненні ситуації;

2) щодо необхідності нарахування податкових зобов’язань з ПДВ відповідно до підпункту «б» пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ в описаній у зверненні ситуації;

3) щодо визначення бази оподаткування ПДВ при здійсненні нарахування податкових зобов’язань з ПДВ відповідно до підпункту «б» пункту 198.5              статті 198 розділу V ПКУ.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Пунктом 44.1 статті 44 глави 1 розділу ІІ ПКУ встановлено, що для цілей оподаткування платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством. Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим пункту 44.1 статті 44 глави 1  розділу ІІ ПКУ.

При цьому фінансова, податкова, статистична та інші види звітності, що використовують грошовий вимірник, ґрунтуються на даних бухгалтерського обліку (частина друга статті 3 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» (далі −                            Закон № 996)).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та            підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197      розділу V ПКУ.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У цьому підпункті перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.

Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ, а також складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) встановлено статтями 187, 198 і 201 розділу V ПКУ.

Згідно з підпунктом «б» пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами, придбаними/виготовленими з податком на додану вартість (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, - у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ відповідно до статті 197 розділу V, підрозділу 2 розділу XX ПКУ, міжнародних договорів (угод) (крім випадків проведення операцій, передбачених підпунктом 197.1.28 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ та операцій, передбачених пунктом 197.11 статті 197 розділу V ПКУ).

При цьому, у разі здійснення операцій відповідно до пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ база оподаткування за необоротними активами визначається виходячи з балансової (залишкової) вартості, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), а за товарами/послугами - виходячи з вартості їх придбання (пункт 189.1 статті 189 розділу V ПКУ).

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС повідомляє, що платники податків при визначенні порядку оподаткування здійснюваних ними операцій повинні керуватися одним із основних принципів бухгалтерського обліку − превалювання сутності над формою (операції обліковуються відповідно до їх сутності, а не лише виходячи з їх юридичної форми (стаття 4 Закону № 996)). Для цілей податкового обліку беруться до уваги економічні наслідки, створені господарськими операціями, а не особливості оформлення таких операцій.

Щодо питань 1 - 3

Якщо Товариство самостійно не здійснюватиме будівництво житла (об’єктів житлового фонду), а залучатиме генерального підрядника для такого будівництва, то операція Товариства з постачання такого новозбудованого житла фізичній особі (покупцю) буде операцією з другого постачання житла, яка підлягатиме звільненню від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14                  пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Одночасно з цим, у Товариства виникатиме обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ згідно з підпунктом «б» пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ, оскільки придбані Товариством з ПДВ будівельні матеріали та послуги із спорудження житла призначаються для використання в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ.

 Базу оподаткування ПДВ при здійсненні нарахування таких податкових зобов’язань з ПДВ Товариству необхідно визначати виходячи із вартості придбаних з ПДВ будівельних матеріалів та послуг із спорудження житла.

При цьому оформлення Товариством правовстановлюючих документів на новозбудоване житло (об’єктів житлового фонду) не є окремою операцією для цілей оподаткування.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).