Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 05.07.2022 р. № 967/ІПК/99-00-21-02-02-06

Державна податкова служба України розглянула лист щодо застосування п.п. 141.6.1 п. 141.6 ст. 141 Податкового кодексу України (далі – Кодекс)та, керуючись ст. 52 Кодексу, повідомляє.

Відповідно до наданої інформації, корпоративний інвестиційний фонд (далі – Товариство) є інвестором будівництва житлової нерухомості на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав на житло. Товариство, за результатами відкритого публічного аукціону з продажу майнових прав на квартиру, уклало договір та оплатив забудовнику в повному обсязі загальну вартість майнових прав на квартиру за рахунок активів такого фонду. Майнові права на квартиру після набуття їх Товариством у власність реалізуються шляхом набуття права власності на квартиру після прийняття об’єкта капітального будівництва в експлуатацію та оформлення Товариством відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності). Квартира передається забудовником Товариству шляхом підписання акта приймання-передачі квартири. До здачі в експлуатацію будівлі Товариство має намір укласти попередній договір купівлі-продажу квартири з фізичною особою, який передбачає сплату фізичною особою авансового платежу, який зараховується Товариством в рахунок купівельної ціни квартири. На основі попереднього договору укладатимуть основний договір, який передбачає після прийняття об’єкта в експлуатацію та повної сплати фізичною особою купівельної ціни квартири, передачу Товариством такої квартири у власність фізичній особі.

Сплачений фізичною особою за попереднім договором авансовий платіж, Товариство має намір спрямувати на оплату загальної вартості майнових прав на наступну (іншу) квартиру, ніж та, що була оплачена Товариством раніше.

При цьому виникли наступні питання:

1.Чи звільняються від оподаткування податком на прибуток підприємств: доходи, отримані Товариством від продажу об’єкта житлового фонду (квартири), яка стане власністю Товариства на підставі договору купівлі-продажу майнових прав із забудовником по завершенню будівництва та введення об’єкта капітального будівництва в експлуатацію; авансовий платіж за об’єкт житлового фонду (квартиру), який отриманий Товариством на підставі попереднього договору купівлі-продажу квартири із фізичною особою та після укладення основного договору купівлі-продажу квартири на підставі попередньогодоговору купівлі-продажу квартиризараховується в оплату вартості (ціни) такої квартири?

2.Чи звільняється від оподаткування ПДВ операція Товариства з постачання квартири фізичній особі на підставі основного договору купівлі-продажу квартири після оформлення першого права власності Товариства на отримане від забудовника новозбудоване житло (квартиру)?Чи змінює операція з перерахунку фізичною особою на поточний рахунок Товариства авансового платежу згідно з попереднім договором купівлі-продажу квартири, укладеним Товариством з фізичною особою, базу оподаткування ПДВ у Товариства?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).

Відповідно до пунктів 5.2 і 5.3 ст. 5 Кодексуу разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням Кодексу, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення Кодексу. Інші терміни, що застосовуються у Кодексі і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами ЦКУ.

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема статтями 655 і 656 ЦКУ. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути:

товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому;

майнові права.

До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. При цьому частиною другою ст. 190 ЦКУ встановлено, що майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Відповідно до частин першої і третьої ст. 635 ЦКУ попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Законодавчим актом, який спрямований на забезпечення процесу залучення та ефективного розміщення фінансових ресурсів інвесторів і визначає правові та організаційні основи створення, діяльності, припинення суб’єктів спільного інвестування, особливості управління активами зазначених суб’єктів, встановлює вимоги до складу, структури та зберігання таких активів, особливості емісії, обігу, обліку та викупу цінних паперів інститутів спільного інвестування (далі – ІСІ), а також порядок розкриття інформації про їх діяльність є Закон України від 05 липня 2012 року № 5080-VI «Про інститути спільного інвестування» із змінами та доповненнями (далі – Закон № 5080).

Відповідно до п.п. 13 частини першої ст. 1 Закону № 5080 кошти спільного інвестування – кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та у випадках, передбачених цим Законом, інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо). Кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, вважаються коштами спільного інвестування після внесення такого фонду до Реєстру.

Активи інституту спільного інвестування, відповідно до п. 1 частини першої ст. 1 Закону № 5080, – сформована за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, корпоративних прав, майнових прав і вимог та інших активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.

Державне регулювання та контроль у сфері спільного інвестування є здійснює Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку, відповідно до частини 7 п. 3 Положення про Національну комісію з цінних паперів та фондового ринку, затвердженого Указом Президента України від 23.11.2011 № 1063/2011.

З питання кваліфікації операцій з отримання інститутами спільного інвестування коштів від третіх осіб за попередніми договорами купівлі-продажу об’єктів житлового фонду, які укладаються на етапі будівництва житлового будинку або інвестиційними договорами, а також коштів, отриманих інститутами спільного інвестування від продажу деривативів (форвардних контрактів), Національна  комісія з цінних паперів та фондового ринку надала роз’яснення листом від 15.02.2021 № 09/04/3365.

Зокрема в листі зазначається, що законодавством передбачено віднесення до складу активів ІСІ об’єктів нерухомості, майнових прав на об’єкти нерухомості, з урахуванням обмежень, установлених Законом № 5080 безпосередньо для конкретних типів та видів інвестиційних фондів, а також здійснення операцій з такими активами, зокрема їх реалізації, шляхом укладання відповідних правочинів (інвестиційних договорів, попередніх договорів тощо) з юридичними/фізичними особами.

Кошти, отримані за такими договорами (інвестиційними, попередніми тощо) від юридичних/фізичних осіб в рахунок оплати вартості об’єктів житлової нерухомості, які після завершення будівництва будинків стануть власністю відповідного ІСІ на підставі інвестиційного договору, укладеного компанією з управління активами такого ІСІ із забудовником, є доходами від здійснення операцій з активами ІСІ та, відповідно, коштами спільного інвестування. А відтак, об’єкти житлової нерухомості, які придбані ІСІ за рахунок цих коштів, також є активами ІСІ.

Водночас зауважуємо, що об’єкти нерухомості, майнові права на об’єкти нерухомості, що не оплачені за рахунок коштів спільного інвестування, не є активами ІСІ в розумінні Закону, і відповідно доходи, отримані від продажу таких об’єктів, майнових прав, не є коштами спільного інвестування.

Щодо питання 1

Відповідно до п.п. 141.6.1 п. 141.6 ст. 141 Кодексу звільняються від оподаткування, зокрема, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо).

Отже, у разі якщо кошти, отримані за договорами (інвестиційними, попередніми тощо), зокрема, від фізичних осіб в рахунок оплати вартості об’єктів житлової нерухомості, класифікуються відповідно до Закону № 5080 як кошти спільного інвестування, а об’єкти житлового фонду, які придбані ІСІ за рахунок цих коштів, активами ІСІ, то доходи від здійснення операцій з такими активами звільняються від оподаткування податком на прибуток підприємств згідно із п.п. 141.6.1 п.141.6 ст. 141 Кодексу.

Щодо питання2

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розд. V та підрозд. 2 розд. XX Кодексу.

Згідно з підпунктами «а» і «б» п. 185.1 ст. 185 Кодексу об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до ст. 186 Кодексу розташоване на митній території України.

Пунктом 188.1 ст. 188 Кодексу визначено, що база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14 п. 213.1 ст. 213 Кодексу, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об’єктів житлового фонду) визначено у п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 Кодексу.

Відповідно до п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197Кодексу звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування ПДВ.

У розглянутій ситуації операція Товариства з постачання житла покупцю (фізичній особі) у розумінні норм п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 Кодексу є операцією з другого постачання житла, яка підлягає звільненню від оподаткуванню ПДВ відповідно до вказаного вищепідпункту Кодексу.Одночасно з цим, якщо послуги із спорудження житла (об’єктів житлового фонду) придбавалися Товариством у підрядної організації з ПДВ, то у Товариства виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за правилами, встановленими п. 198.5 ст. 198 Кодексу, зважаючи на те, що такі послуги призначаються для використання в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ.

Якщо до оформлення основних договорів купівлі-продажу житла Товариство отримуватимевід фізичних осіб (покупців) згідно з укладеними з ними попередніми договорами купівлі-продажу житла грошові кошти у вигляді забезпечувальних (гарантійних) платежів, призначених за домовленістю для подальшої оплати вартості житла за основними договорами купівлі-продажу житла, то перерахування фізичними особами (покупцями) таких грошових коштів на банківський рахунок Товариства не змінюватиме базу оподаткування ПДВ та не призводитиме до виникнення податкових зобов’язань з ПДВ у Товариства, так як в описаній ситуації операції з постачання житла фізичним особам (покупцям) підлягатимуть звільненню від оподаткування ПДВ.

При цьому за такими звільненими від оподаткування ПДВ операціями з постачання житла Товариство зобов’язане буде складати податкові накладні і реєструвати їх в ЄРПН за правилами та у строки, встановлені ст. 201  Кодексу.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 Кодексу).