Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 31.05.2022 р. № 652/ІПК/99-00-21-03-02-06

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо окремих питань, пов’язаних із будівництвом житлово-офісного комплексу з вбудованими, прибудованими приміщеннями і підземним паркінгом, та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України  (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариством, що є замовником будівництва об’єкта - житлово-офісного комплексу з вбудованими, прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом (далі - Об’єкт), укладаються інвестиційні договори (надалі - Інвестиційний договір) з контрагентом (далі - Інвестор), предметом яких є інвестування коштів в будівництво замовником будівництва Об’єкта, що включає здійснення сторонами комплексу практичних та юридичних дій, спрямованих на досягнення мети - будівництво Об’єкта та отримання у власність Інвестора погоджених сторонами Об’єктів інвестування (далі - Об’єкти інвестування) відповідно до умов, передбачених Інвестиційним договором.

Об’єктами інвестування виступають квартири, які є об’єктами житлової нерухомості.

Згідно з умовами Інвестиційного договору, суми інвестування сплачуються Інвестором на користь Товариства та призначені для фінансування будівництва Об’єкта і отримання у власність Інвестора Об’єктів інвестування.

Інвестор здійснює інвестування коштів, що використовується Товариством для покриття фінансування комплексу робіт з будівництва та введенням в експлуатацію завершеного будівництвом Об’єкта (в частині Об’єктів інвестування).

Товариство зобов’язується після завершення будівництва Об’єкта здійснити дії, віднесені законодавством до функцій Товариства, щодо прийняття завершеного будівництвом Об’єкту в експлуатацію відповідно до законодавства та надати Інвестору необхідні для оформлення останнім права власності на Об’єкти інвестування.

Умовами Договору інвестування передбачено, що Товариство є замовником будівництва. В якості замовника будівництва Товариством укладено договір генерального підряду із генеральним підрядником. Генеральний підрядник, за замовленням Товариства, здійсняє будівництво Об’єкта (як за рахунок матеріалів, що придбаваються Генеральним підрядником, так і за рахунок матеріалів, які передаються Товариством для виконання будівельних робіт), у вартість будівельних робіт включено суми податку на додану вартість (ПДВ). Генеральний підрядник передає результати виконаних будівельних робіт Товариству відповідно до умов договору генерального підряду.

З огляду на викладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання визначення у розглянутій ситуації першого постачання житла для цілей оподаткування ПДВ та виникнення податкових наслідків з податку.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Відповідно до пунктів 5.2 і 5.3 статті 5 розділу І ПКУ у разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України визначено Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність».

Об'єкти житлової нерухомості – це будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки, зокрема житловий будинок та квартира (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Об'єкти нежитлової нерухомості – це будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду. У нежитловій нерухомості виділяють готельні, офісні, торговельні та промислові будівлі, гаражі, склади, будівлі для публічних виступів, господарські (присадибні) будівлі, інші будівлі (підпункт 14.1.129¹ пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та            підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлового фонду) визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197      розділу V ПКУ.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ, а також складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) встановлено статтями 187, 198 і 201 розділу V ПКУ.

Пунктом 187.1 статті 187 розділу V ПКУ визначено, що датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ визначено, що платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами придбаними/виготовленими з ПДВ (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, - у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в неоподатковуваних ПДВ операціях або в операціях, що не є господарською діяльністю платника податку (крім випадків, передбачених пунктом 189.9 статті 189 розділу V ПКУ).

Пунктом 199.1 статті 199 розділу V ПКУ визначено, що у разі, якщо придбані та/або виготовлені товари/послуги, необоротні активи частково використовуються в оподатковуваних операціях, а частково - ні, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати зведену податкову накладну в ЄРПН на загальну суму частки сплаченого (нарахованого) податку під час їх придбання або виготовлення, яка відповідає частці використання таких товарів/послуг, необоротних активів в неоподатковуваних операціях.

Відповідно до пунктів 201.14 і 201.15 статті 201 розділу V ПКУ платники податку зобов'язані вести окремий облік операцій з постачання та придбання товарів/послуг, які підлягають оподаткуванню, а також які не є об'єктами оподаткування та звільнені від оподаткування згідно з розділом V ПКУ.

Зведені результати такого обліку відображаються у податкових деклараціях, форма яких встановлюється у порядку, передбаченому статтею 46 розділу ІІ ПКУ.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС повідомляє.

Оскільки в описаній у зверненні ситуації Товариство (замовник) самостійно не здійснює будівництво житла (об'єкта житлової нерухомості), а залучає до такого будівництва підрядну організацію, то першим постачанням житла (об'єкта житлової нерухомості) у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1               статті 197 розділу V ПКУ буде операція підрядної організації (платника ПДВ) з постачання послуг із спорудження такого житла (об'єкта житлової нерухомості) Товариству (замовнику), яка підлягає оподаткуванню ПДВ у загальновстановленому порядку з нарахуванням податкових зобов’язань з ПДВ за ставкою 20 відсотків.

Надалі, операція Товариства (замовника) з постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) інвестору буде другим постачанням житла (об'єкта житлової нерухомості) у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1               статті 197  розділу V ПКУ, яка підлягає звільненню від оподаткування ПДВ і, відповідно, обов’язку щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ  за такою операцією не виникає.

При цьому, якщо Товариством (замовником) здійснюється ведення окремого обліку товарів/послуг, придбаних з ПДВ для використання в неоподатковуваних ПДВ операціях / частково в оподатковуваних ПДВ, а частково в не неоподатковуваних ПДВ операціях / в операціях, що не є господарською діяльністю, то у Товариства (замовника) виникає обов'язок щодо нарахування податкових зобов'язань з ПДВ:

за товарами/послугами, придбаними з ПДВ для використання виключно в неоподатковуваних ПДВ операціях, відповідно до пункту 198.5 статті 198              розділу V ПКУ;

за товари/послугами, придбаними з ПДВ для часткового використання в оподатковуваних ПДВ і часткового в неоподатковуваних ПДВ операціях, відповідно до пункту 199.1 статті 199 розділу V ПКУ.

Операція Товариства (замовника) з постачання об'єкта нежитлової нерухомості інвестору оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку з нарахуванням податкових зобов’язань з ПДВ за ставкою 20 відс.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).