Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 18.07.2023 р. № 1900/ІПК/99-00-24-03-03-09

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), розглянула запит на отримання індивідуальної податкової консультації щодо деяких питань сплати орендної плати за земельну ділянку, з урахуванням фактично викладених обставин, у межах компетенції повідомляє.

Заявник повідомив, що є власником нежитлового приміщення загальною площею … кв. метрів. Земельна ділянка, на якій знаходиться приміщення, належить …. міській раді та передана попередньому власнику приміщення в оренду строком до 01.08.2032. На земельній ділянці також розташовані інші будівлі, які йому не належать. При цьому земельна ділянка має один кадастровий номер без поділу між власниками приміщень, оренду землі сплачує попередній власник приміщення на підставі договору оренди.

Отже заявник просить надати роз’яснення з таких питань:

1. Чи необхідно укладати власний договір оренди землі з ….міською радою на земельну ділянку, на якій розташовано приміщення?
2. Чи повинен він особисто сплачувати оренду землі, враховуючи відсутність у нього договору оренди?
3. Чи узгоджується з точки зору сплати податкових зобов’язань укладання між ним та попереднім власником приміщення договору компенсації частини орендної плати за землю?
4. Чи не призведе компенсування частини орендної плати за землю попередньому власнику приміщення та несплата особисто податку до виникнення у нього несплаченого податкового зобов’язання (податкового боргу)?

ПКУ визначає, що плата за землю справляється у двох формах – земельний податок з власників та постійних користувачів земельних ділянок (п.п. 14.1.72 п. 14.1 ст. 14 ПКУ), а також орендної плати за надання у строкове користування земельних ділянок державної або комунальної власності (п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

Позиція контролюючих органів щодо виникнення податкових зобов’язань з плати за землю викладена в узагальнюючій податковій консультації, затвердженій наказом Міністерства фінансів України від 06.07.2018 № 602, з метою забезпечення умов прозорого податкового адміністрування податкових зобов’язань із земельного податку.

Згідно зі ст. 269 та ст. 270 ПКУ платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, а об’єктами оподаткування земельним податком – земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні, та земельні частки (паї), які перебувають у власності.

Власники земельних ділянок – це юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), які відповідно до закону набули права власності на землю в Україні, а також територіальні громади та держава щодо земель комунальної та державної власності відповідно (п.п. 14.1.34 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

Землекористувачі – це юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди (п.п. 14.1.73 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

Орендна плата – це обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності справляється відповідно до вимог ст. 288 ПКУ.

Так, згідно з п. 288.1, п. 288.2 ст. 288 ПКУ підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, а платником орендної плати є орендар земельної ділянки.

Об’єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду (п. 288.3 ст. 288 ПКУ).

При цьому, розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ст. 284 ПКУ).

Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (абзац перший п. 287.1 ст. 287 ПКУ).

При переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку (п. 287.6 ст. 287 ПКУ).

Відповідно до частини третьої ст. 120 Земельного кодексу України (далі –ЗКУ) у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об'єкта, крім випадків, визначених частиною четвертою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються. Про перехід відповідного права його суб'єкт зобов'язаний негайно повідомити орендодавця, особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію.

Частиною четвертою ст. 120 ЗКУ визначено, що у разі набуття окремої частки у праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, якщо такий об'єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні попереднього власника на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до відповідного договору зобов'язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) пропорційно до його частки у праві власності на такий об'єкт.

Порядок користування декількома орендарями (землекористувачами) орендованою земельною ділянкою (земельною ділянкою, що перебуває у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію) у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.

У випадках, визначених, зокрема частиною третьою ст. 120 ЗКУ, документи, що підтверджують набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт (частина п’ята ст. 120 ЗКУ).

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (статті 125 та 126 розділу IV ЗКУ).

Крім того, відповідно до ст. 6 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗКУ, Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ), Законом № 161 та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до частини третьої ст. 7 закону № 161 у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні попереднього власника на праві оренди, до набувача такого об'єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника зазначеного об'єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою ст. 7 Закону № 161, а також з урахуванням вимог частини тринадцятої ст. 120 ЗКУ. Волевиявлення орендодавця та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

Частиною четвертою ст. 7 Закону № 161 визначено, що у разі набуття окремої частки у праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, якщо такий об'єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі з визначенням його співорендарем земельної ділянки, а до внесення змін до договору зобов'язаний відшкодовувати орендарю частину орендної плати пропорційно до його частки у праві власності на такий об'єкт.

Порядок користування декількома орендарями орендованою земельною ділянкою у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.

Отже, платниками орендної плати за земельні ділянки, на яких знаходиться об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об'єкт незавершеного будівництва, є фізичні особи, до яких відповідно до ст. 120 ЗКУ перейшло право оренди земельної ділянки.

Одночасно повідомляємо, що використання земельних ділянок без належного оформлення прав є порушенням норм земельного законодавства.

Також, орган місцевого самоврядування, який реалізує свої владні повноваження на відповідній території, на якій розташована земельна ділянка, що використовується без правовстановлюючих документів, керуючись нормами ст. 377 ЦКУ, ст. ст. 120, 125, 126 та 206 ЗКУ, має право порушити питання про компенсацію завданої шкоди (ст.ст. 1166, 1167 ЦКУ) землекористувачами (юридичними та фізичними особами), які використовують земельні ділянки без належним чином оформлених документів на право користування земельними ділянками.

З огляду на викладене, щодо першого та другого питань повідомляємо таке.

Оскільки Ви є власником нежитлового приміщення, то Ви в порядку ст. 120 ЗКУ та Закону № 161 повинні повідомити орендодавця, особу, яка передала земельну ділянку в користування на праві емфітевзису, суперфіцію про перехід відповідного права оренди та, у разі набуття окремої частки у праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна, Ви маєте право вимагати внесення змін до договору оренди землі з визначенням себе співорендарем земельної ділянки, а до внесення змін до договору зобов'язані відшкодовувати орендарю частину орендної плати пропорційно до його частки у праві власності на такий об'єкт.

При цьому з питання укладання договору оренди землі та/або внесення змін до діючого договору оренди землі Вам доцільно звернутися до органу місцевого самоврядування за місцезнаходженням земельної ділянки, який відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗКУ, передає у власність або користування землі державної і комунальної власності.

Обов’язок обчислення та своєчасної сплати до бюджету орендної плати за землю в розмірах згідно чинного договору оренди землі та з урахуванням коефіцієнтів індексації у розумінні ПКУ виникає виключно у орендаря, який визначений у договорі оренди земельної ділянки.

Щодо питання третього та четвертого, зазначаємо, що відшкодування (компенсація) орендної плати регулюється цивільним законодавством. У такому разі не переходить право власності або право користування земельною ділянкою, а компенсація, що визначена договором про відшкодування витрат, не є платою за землю у розумінні п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПКУ.

Отже, податкове зобов’язання з плати за землю виникає виключно у власника земельної ділянки або користувача земельної ділянки і не залежить від цивільних зобов’язань орендарів про відшкодування (компенсацію) плати за землю.

Також зауважуємо, що відповідно до п. 87.7 ст. 87 ПКУ забороняється будь-яка уступка грошового зобов’язання або податкового боргу платника податків третім особам.

Зауважуємо, що відповідно до п. 52⁸ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ тимчасово, на період по останній календарний день місяця (включно), в якому завершується дія карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України на всій території України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), зупиняється перебіг строків, встановлених, зокрема, статтями 52 і 53 ПКУ щодо надання контролюючими органами індивідуальних податкових консультацій в письмовій формі.

Крім того, тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ.

Так, згідно з п.п. 69.9 п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ для платників податків та контролюючих органів зупиняється перебіг строків, визначених податковим законодавством та іншим законодавством, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, крім випадків, передбачених зазначеним підпунктом ПКУ.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 ПКУ індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.