Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 28.08.2023 р. № 2695/ІПК/99-00-24-03-03-09

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо оподаткування доходу фізичної особи від продажу земельних ділянок та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію стосовно застосування положень п. 172.2 ст. 172 Кодексу з питань:

1. Чи має право фізична особа – власник земельних ділянок, яка має намір здійснити протягом року продаж іншій фізичній особі другої та наступної земельної ділянки за двома і більше договорами купівлі-продажу (абзац другий ст. 172.2 Кодексу), під час вчинення відповідних правочинів зменшити дохід від продажу об’єктів нерухомості до моменту сплати податку до бюджету?

2. Які дії має вчинити платник податку для реалізації права на зарахування витрат (чи необхідно повідомляти контролюючий орган, нотаріуса про зменшення доходу, надавати підтвердні документи до моменту подання податкової декларації, тощо)?

3. Яка відповідальність за недекларування, пропущення строку декларування доходу від операцій з продажу об’єктів нерухомості платником податку, який скористався правом на зменшення доходу?

4. У разі, якщо платник податків має право на зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості після сплати податку на доходи фізичних осіб дод бюджету, який порядок повернення (компенсації) платником податку суми різниці між сплаченим податком та податком, який підлягає сплаті після зменшення доходу?

Щодо першого питання

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід (п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу).

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2
ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті) із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому
п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац п’ятий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Таким чином, дохід від продажу фізичною особою – резидентом протягом звітного (податкового) року другої та наступної земельної ділянки, що не зазначена у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на суму витрат, понесених таким платником на придбання зазначеного об’єкта за умови документального їх підтвердження.

Щодо другого питання

Пунктом 172.2 ст. 172 Кодексу передбачено перелік витрат на придбання об’єкта нерухомості.

Об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.

Розрахунок зменшення доходу від продажу, зокрема об’єктів нерухомості,  на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, – такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Отже, підтвердні документи надаються платником податку разом з податковою декларацією.

Щодо третього питання

Відповідно до абзацу першого ст. 67 Конституції України кожен зобов’язаний сплачувати податки і збори в порядку та розмірах, встановлених законом.

Обов’язки платника податків визначені ст. 16 Кодексу, у якій зазначено, зокрема, що платник податків зобов’язаний подавати до контролюючих органів у порядку, встановленому податковим законодавством, декларації, звітність та інші документи, пов’язані з обчисленням і сплатою податків та зборів.

Одночасно п. 179.1 ст. 179 Кодексу передбачено, що платник податку зобов’язаний подавати річну декларацію про майновий стан і доходи (податкову декларацію) відповідно до Кодексу.

Згідно з п.п. 47.1.2 п. 47.1 ст. 47 Кодексу відповідальність за неподання, порушення порядку заповнення документів податкової звітності, порушення строків їх подання контролюючим органам, недостовірність інформації, наведеної у зазначених документах, несуть, фізичні особи – платники податків та їх законні чи уповноважені представники у випадках, передбачених законом.

Статтею 111 Кодексу визначено, що за порушення законів з питань оподаткування та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, застосовуються такі види юридичної відповідальності, як фінансова, адміністративна та кримінальна. Зокрема, фінансова відповідальність застосовується у вигляді штрафних (фінансових) санкцій (штрафів) та/або пені.

Відповідно до п. 120.1 ст. 120 Кодексу неподання (крім випадків, якщо податкова декларація (розрахунок, звіт) не подається відповідно до п. 49.2
ст. 49 Кодексу) або несвоєчасне подання платником податків або іншими особами, зобов’язаними нараховувати і сплачувати податки та збори, платежі, контроль за сплатою яких покладено на контролюючі органи, податкових декларацій (розрахунків), а також іншої звітності, обов’язок подання якої до контролюючих органів передбачено цим Кодексом, – тягнуть за собою накладення штрафу в розмірі 340 гривень, за кожне таке неподання або несвоєчасне подання.

Ті самі дії, вчинені платником податків, до якого протягом року було застосовано штраф за таке порушення, – тягнуть за собою накладення штрафу в розмірі 1020 гривень за кожне таке неподання або несвоєчасне подання.

Таким чином, платник податку – фізична особа, у якої виникає об’єкт оподаткування податком на доходи фізичних осіб, зобов’язаний подати податкову декларацію (крім випадків, передбачених п. 179.2 ст. 179 Кодексу) та сплатити відповідні податкові зобов’язання відповідно до Кодексу.

Крім того, відповідно до ст. 164¹ Кодексу України про адміністративні правопорушення за неподання або несвоєчасне подання громадянами декларацій про доходи чи включення до декларацій перекручених даних, неведення обліку або неналежне ведення обліку доходів і витрат, для яких законами України встановлено обов’язкову форму обліку, тягне за собою попередження або накладення штрафу в розмірі від трьох до восьми неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Щодо четвертого питання

Пунктом 172.3 ст. 172 Кодексу передбачено, що дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку (далі – Єдина база), або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі.

Під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість такого об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до
п. 172.3 ст. 172 Кодексу, та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу (п. 172.4 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п.п. «а» п. 172.5 ст. 172 Кодексу сума податку на доходи фізичних осіб визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, – до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни.

У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору
купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку (п. 172.6 ст. 172 Кодексу).

Умови повернення помилково та/або надміру сплачених грошових зобов’язань визначені ст. 43 Кодексу.

Відповідно до п. 43.3 ст. 43 Кодексу обов’язковою умовою для здійснення повернення сум грошового зобов’язання є подання платником податків заяви про таке повернення (крім повернення надміру утриманих (сплачених) сум податку на доходи фізичних осіб, які розраховуються контролюючим органом на підставі поданої платником податків податкової декларації за звітний календарний рік за результатами проведення перерахунку його загального річного оподатковуваного доходу) протягом 1095 днів від дня виникнення помилково та/або надміру сплаченої суми та/або пені.

Зауважуємо, що тимчасово, на період по останній календарний день місяця (включно), в якому завершується дія карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України на всій території України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), відповідно до п. 52⁸ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу було зупинено перебіг строків, встановлених, зокрема, статтями 52 і 53 Кодексу щодо надання контролюючими органами індивідуальних податкових консультацій в письмовій формі.

Крім того, тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Так, згідно з п.п. 69.9 п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, тимчасово, до 01 серпня 2023 року, для платників податків та контролюючих органів зупиняється перебіг строків, визначених податковим законодавством та іншим законодавством, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, крім випадків, передбачених зазначеним підпунктом Кодексу.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.