Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 19.09.2023 р. № 3072/ІПК/99-00-24-03-03-09

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, на придбання квартири, як майбутнього об’єкта нерухомості, платником були здійснені витрати в порядку та у розмірах, передбачених умовами договору деривативу та договору купівлі-продажу майнових прав. Витрати на придбання квартири, як майбутнього об’єкта нерухомості, складаються із суми витрат за договором деривативу та договором купівлі-продажу майнових прав. Такі витрати підтверджуються документально вищезазначеними договорами та оформленими на виконання їх умов документами.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи зменшується дохід від продажу протягом звітного року вищезазначеної квартири, як неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості або об’єкта нерухомості на суму витрат, понесених на придбання такого об’єкта?

2. Якою буде ставка оподаткування при даруванні матері належної платнику на праві власності земельної ділянки після відчуження вищезазначеної квартири протягом звітного року?

Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та гарантування речових прав на такі об’єкти визначено Законом України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518).

Відповідно до п. 1 частини першої ст. 1 Закону № 2518 власник спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості – це фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості.

При цьому майбутній об’єкт нерухомості – передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо). Майбутні об’єкти нерухомості поділяються на майбутні об’єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення тощо) та майбутні об’єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (п. 6 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Не допускається державна реєстрація права власності на подільні об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості (п. 3 ст. 3
Закону № 2518).

Пунктом 3 частини першої ст. 4 Закону № 2518 визначено, що об’єктами спеціального майнового права є майбутні об’єкти нерухомості.

Відповідно до частини четвертої ст. 13 Закону № 2518 спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, сплата ціни якого відповідно до договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється покупцем частинами, до моменту повної сплати ціни залишається у продавця (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості).

Перехід спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості від продавця до покупця здійснюється після повної сплати покупцем ціни такого об’єкта (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості). Таке право переходить до покупця з моменту державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості.

Щодо першого питання

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід (п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу).

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, а також дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та/або від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, за умови що таке майно, майнові права отримано платником податку у спадщину, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються, зокрема:

кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);

кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;

витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;

витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості;

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, – такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Таким чином, у разі якщо спеціальне право на майбутній об’єкт нерухомості (квартиру) зареєстровано за …, тобто форвардний контракт погашено шляхом переходу до … права по майбутньому об’єкту нерухомості (квартирі), то при продажу такого об’єкту … можете скористатися правом зарахування понесених … витрат за умови дотримання вимог, визначених
ст. 172 Кодексу.

Щодо другого питання

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається дохід у вигляді вартості успадкованого чи отриманого у дарунок майна у межах, що оподатковується згідно з розділом ІV Кодексу (п.п. 164.2.10 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним у спадщину чи дарунок коштів, майна, майнових чи немайнових прав, визначено ст. 174 Кодексу.

Відповідно до п. 174.6 ст. 174 Кодексу об’єкти дарування, зазначені в п. 174.1 ст. 174 Кодексу, подаровані платнику податку іншою фізичною особою, оподатковуються згідно з правилами, встановленими розділом IV Кодексу для оподаткування спадщини.

Об’єктом дарування є об’єкт нерухомості (п.п. «а» п. 174.1 ст. 174 Кодексу).

При цьому об’єкти дарування, що отримуються у дарунок членами сім’ї  дарувальника першого та другого ступенів споріднення оподатковуються за нульовою ставкою податку на доходи фізичних осіб (п.п. «а» п.п. 174.2.1 п. 174.2 ст. 174 Кодексу).

Згідно з п.п. 14.1.263 п. 14.1 ст. 14 Кодексу членами сім’ї фізичної особи першого ступеня споріднення для цілей розділу IV Кодексу вважаються її батьки, її чоловік або дружина, діти такої фізичної особи, у тому числі усиновлені.

Членами сім’ї фізичної особи другого ступеня споріднення для цілей розділу IV Кодексу вважаються її рідні брати та сестри, її баба та дід з боку матері і з боку батька, онуки.

Відповідно до п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Разом з тим за ставкою 18 відс., визначеною у п. 167.1 ст. 167 Кодексу, оподатковуються будь-які об’єкти дарування, що отримуються у дарунок обдаровуваним – резидентом від дарувальника – нерезидента та обдаровуваним – нерезидентом від дарувальника – резидента (п.п. 174.2.3 п. 174.2 cт. 174 Кодексу).

Також вказані доходи є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Відповідно до п. 174.3 ст. 174 Кодексу особами, відповідальними за сплату (перерахування) податку (військового збору) до бюджету, є обдаровувані, які отримали дарунок.

Таким чином, дохід у вигляді вартості дарунку (земельної ділянки), отриманий платником податку – резидентом (обдаровуваним), який є членом сім’ї дарувальника – резидента  першого ступеня споріднення, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за нульовою ставкою. Разом з тим вказаний дохід звільняється від оподаткування військовим збором.

Водночас зазначений дохід, отриманий обдаровуваним від фізичної особи – нерезидента (дарувальника) або отриманий фізичною особою – нерезидентом (обдаровуваним) оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. та військовим збором 1,5 відсотка.

Зауважуємо, тимчасово, на період до припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, справляння податків і зборів здійснюється з урахуванням особливостей, визначених у п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Так, згідно з п.п. 69.9 п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, тимчасово, до 01 серпня 2023 року, для платників податків та контролюючих органів зупинявся перебіг строків, визначених податковим законодавством та іншим законодавством, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, крім випадків, передбачених зазначеним підпунктом Кодексу.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.