Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 04.01.2024 р. № 16/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодексу), розглянула звернення щодо практичного застосування норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків повідомив, що в (…) фізичною особою – резидентом  було укладено ряд договорів купівлі – продажу нерухомого майна (квартир).

Зазначені об’єкти нерухомості були придбані (отримані) фізичною особою при наступних обставинах:

В період (…) фізичною особою – резидентом, шляхом укладення нотаріально посвідчених угод, було придбано земельні ділянки, які в подальшому за договором суперфіцій передані у право користування забудовнику. Згодом між забудовником та фізичною особою – резидентом було укладено договір міни, тобто обмін земельних ділянок, що перебувають у власності фізичної особи на нерухоме майно (квартири), що належать забудовнику. В подальшому фізичною особою здійснено продаж таких об’єктів нерухомого майна (квартир) іншим фізичним особам в кількості більше трьох об’єктів протягом звітного періоду.

Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

Чи вправі фізична особа, яка здійснює реалізацію об’єктів нерухомого майна іншим фізичним особам в кількості більше трьох об’єктів протягом звітного року, зарахувати до витрат на придбання нерухомості:

витрати на придбання згідно договорів купівлі – продажу земельних ділянок, які надані забудовнику для будівництва на них об’єктів нерухомості у відповідності до договорів на право користування чужими земельними ділянками?

реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснювались у зв’язку з придбанням (отриманням) права на земельні ділянки та укладання договорів на право користування чужими земельними ділянками?

витрати на придбання об’єктів нерухомості шляхом укладання договору міни, згідно якого фізична особа обміняла власні землі на споруджене на них нерухоме майно?

витрати на оцінку об’єктів нерухомості, які в подальшому фізичною особою згідно договорів купівлі – продажу реалізовані?

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування фізичної особи – резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Згідно з п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями
ст.ст. 172-173 Кодексу.

Також, вказані доходи є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця встановлено ст. 172 Кодексу.

Абзацом другим п. 172.2 ст. 172 Кодексу встановлено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, 18 відс. визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац п’ятий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об'єкта нерухомості (або його частини);

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

в) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

г) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості;

є) вартість об'єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9⁴ розділу XX «Перехідні положення» Кодексу;

ж) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

з) витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості;

и) витрати, понесені на придбання неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості.

Отже, враховуючи норми ст. 172 Кодексу за обставин, викладених у зверненні, платник податку має право зменшити дохід від продажу нерухомого майна виключно на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, до якого відносяться витрати на придбання об’єктів нерухомості на підставі договору міни, витрати на оцінку об’єктів нерухомості, які в подальшому реалізовані платником згідно договорів купівлі – продажу.

Проте витрати на придбання згідно договорів купівлі – продажу земельних ділянок, які надані забудовнику для будівництва на них об’єктів нерухомості у відповідності до договорів на право користування чужими земельними ділянками, та реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що пов’язані з такими договорами, не відносяться до витрат, понесенених на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва або витрат, понесенених на будівництво об’єкта нерухомості, тому що фактично будівництво об’єкта нерухомості здійснювалося іншою особою.

Зауважуємо, що тимчасово, на період по останній календарний день місяця (включно), в якому завершується дія карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України на всій території України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), відповідно до пункту 52⁸ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу було зупинено перебіг строків, встановлених, зокрема, статтями 52 і 53 Кодексу щодо надання контролюючими органами індивідуальних податкових консультацій в письмовій формі.

Крім того, згідно з підпунктом 69.9 п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, тимчасово до 01 серпня 2023 року, для платників податків та контролюючих органів зупинявся перебіг строків, визначених податковим законодавством та іншим законодавством, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, крім випадків, передбачених зазначеним підпунктом Кодексу.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 глави 3 розділу ІІ Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

_____________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.