Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 22.01.2024 р. № 356/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, у 2020 році Товариством було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру з юридичною особою – продавцем.

Після укладення та повної оплати Товариством зазначеного договору, Товариство уклало попередній договір купівлі-продажу квартири з фізичною особою. Товариство, відповідно до умов укладеного попереднього договору, буде зобов’язане продати фізичній особі квартиру, а фізична особа буде зобов’язана прийняти квартиру та сплатити за неї купівельну ціну (ціну квартири), визначену умовами попереднього договору.

Слід зазначити, що купівельна ціна (ціна квартири), визначена попереднім договором, значно (в 3 рази) перевищувала загальну вартість майнових прав на квартиру, сплачену Товариством забудовнику. Купівельна ціна (ціна квартири), визначена попереднім договором, була встановлена за домовленістю сторін.

У 2023 році (невдовзі після прийняття об’єкта капітального будівництва в експлуатацію) Товариство набуло право власності на квартиру, яке було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У поточному звітному (податковому) періоді сторони на виконання умов попереднього договору, мають намір укласти основний договір, відповідно до якого Товариство передасть у власність, а фізична особа прийме у власність квартиру.

При цьому передбачається, що купівельна ціна (ціна квартири) буде нижчою від оціночної вартості такої квартири на дату укладення основного договору, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи є критерій рівності (перевищення) ціни квартири (що зазначається в основному договорі купівлі-продажу квартири) оціночній вартості (над оціночною вартістю) квартири, розрахованій (розрахованою) модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або ринковій вартості (над ринковою вартістю) квартири, визначеній (визначеною) суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеній (зазначеною) у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку, обов’язковим до застосування в операціях з придбання фізичною особою – платником податку на доходи фізичних осіб такого об’єкта нерухомого майна у Товариства, для визначення наявності чи відсутності доходу, отриманого таким платником податку як додаткове благо (п. 172.3 ст. 172 Кодексу)?

2. Чи призводить придбання фізичною особою – платником податку на доходи фізичних осіб у Товариства квартири за купівельною ціною, що була визначена і оплачена такою фізичною особою (шляхом внесення забезпечувального (авансового) платежу) відповідно до умов попереднього договору купівлі-продажу квартири на етапі будівництва об’єкта капітального будівництва (коли квартира не існувала як об’єкт нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно), але, на дату укладення основного договору купівлі-продажу квартири, є нижчою від оціночної вартості такої квартири, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або нижче ринкової вартості такої квартири, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку, до виникнення у такої фізичної особи – платника податку на доходи фізичних осіб доходу, отриманого таким платником податку як додаткове благо (п.п. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 Кодексу)?

Щодо першого та другого питань

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є фізична особа – резидент, яка, зокрема, отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід (п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу).

Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків визначено п. 164.2 ст. 164 Кодексу.

Так, до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.3 ст. 172 Кодексу дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку (далі – Єдина база).

Єдина база – це державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості.

Визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється автоматично, на підставі даних про об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет, що підтверджуються офіційними документами на такий об’єкт. Перелік даних, які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, затверджується Фондом державного майна України.

За результатом визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості Єдиною базою формується довідка про його оціночну вартість з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.

Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.

Реєстрація звіту про оцінку з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою за умови, що визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості перебуває в межах допустимого 25-відсоткового цінового діапазону ринкових цін на спів ставні об’єкти нерухомості, неподільні об’єкти незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі.

У разі якщо визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості виходить за межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації такого звіту. У такому разі особа, яка використовує звіт про оцінку, або суб’єкт оціночної діяльності (оцінювач) має право протягом п’яти робочих днів з дня відмови у реєстрації звіту про оцінку звернутися через Єдину базу або письмово до Фонду державного майна України із заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку відповідно до Закону України від 12 липня 2001 року
№ 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність». Фонд державного майна України розглядає таку заяву не більше п’яти робочих днів з моменту отримання та приймає відповідне рішення. Зазначене рішення не пізніше наступного робочого дня після його прийняття реєструється Фондом державного майна України в Єдиній базі. Звіт про оцінку за результатами рецензування підлягає реєстрації в Єдиній базі із присвоєнням йому унікального реєстраційного номера, за умови прийняття такого рішення.

Звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера відповідно до вимог ст. 172  Кодексу або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується. Єдина база не присвоює унікальний реєстраційний номер звіту про оцінку, якщо з дати звіту про оцінку (або у разі здійснення рецензування звіту про оцінку – здати завершення такого рецензування) минуло більше п’яти робочих днів.

Довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості за результатами електронного визначення оціночної вартості є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою.

Таким чином, дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем)відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

При цьому згідно з п. 172.11 ст. 172 Кодексу порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта не рухомості, що продаються (обмінюються), визначається Фондом державного майна України.

Також повідомляємо, що до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається, зокрема, дохід, отриманий платником податку як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 Кодексу) у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у п.п. 165.1.53 п. 165.1 ст. 165 Кодексу (п.п. «е» п.п. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

При цьому додаткові блага – кошти, матеріальні чи нематеріальні цінності, послуги, інші види доходу, що виплачуються (надаються) платнику податку податковим агентом, якщо такий дохід не є заробітною платою та не пов’язаний з виконанням обов’язків трудового найму або не є винагородою за цивільно-правовими договорами (угодами), укладеними з таким платником податку (крім випадків, прямо передбачених нормами розділу IV Кодексу) (п.п. 14.1.47 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Водночас наголошуємо, що будь-які висновки щодо оподаткування доходів фізичних осіб можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних господарських операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались, зокрема, попереднього договору купівлі-продажу квартири, основного договору купівлі-продажу квартири.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.