Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 23.02.2024 р. № 920/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (  ) щодо практичного застосування норм податкового законодавства, та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у своєму зверненні повідомив, що має у власності об’єкти нерухомості (земельні ділянки сільськогосподарського призначення). Об’єкти нерухомості знаходяться у власності платника податків менше трьох років, які має намір продати юридичній особі на підставі договору купівлі - продажу.

Придбання земельних ділянок було здійснено платником податків на підставі договорів купівлі – продажу між фізичними особами, розрахунок (сплата ціни) здійснювався шляхом безготівкового перерахування коштів на рахунок продавця. 

Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання:

1. Чи можна вважати сплачену при придбанні об’єкту нерухомості (земельної ділянки) ціну земельної ділянки відповідно до умов договору купівлі-продажу витратою на придбання об’єкта нерухомості у розумінні п. «д» абзацу 7 п.172.2 ст.172 Кодексу? Чи правомірно зменшити дохід від продажу заявником земельних ділянок на сплачену ціну придбання таких земельних ділянок?

2. Якщо на сплачену ціну придбання об’єкту нерухомості правомірно зменшити дохід від продажу такого об’єкту нерухомості, то чи буде вважатися договір купівлі-продажу об’єкту нерухомості та розрахунковий документ банківської установи про сплату ціни об’єкту нерухомості (платіжна інструкція, квитанція про сплату, тощо) достатнім документальним підтвердженням витрат на придбання об’єкта нерухомості у розумінні п. «д» абзацу 7 п.172.2 ст.172 Кодексу?

3. Якщо заявник даної податкової консультації скористається правом на зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу відповідно до п. «д» абзацу сьомого п.172.2 ст.172 Кодексу, то об’єктом оподаткування військовим збором буде сума зменшеного доходу від продажу об’єкта нерухомості чи загальна сума доходу від продажу об’єкта нерухомості?

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст.164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Згідно з п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеніст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Разом з тим дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

При цьому дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці першому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються, зокрема:

д) витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості.

При цьому, якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Також дохід, визначений ст. 163 Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Нарахування, утримання та сплата (перерахування) військового збору до бюджету здійснюються в порядку, встановленому розділом IV Кодексу, з урахуванням особливостей, визначених підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, за ставкою, визначеною п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від другого та третього продажупротягом звітного податкового року об’єктів нерухомого майна (земельних ділянок), які перебувають у власності менше трьох років, може бути зменшений на документально підтверджені витрати, які вираховуютьсяпропорційно до витрат, що понесеніна придбання кожногооб'єкта нерухомості, розташованого на території України, зокрема, але не виключно договору купівлі-продажу та розрахункового документу, який підтверджує фактичне перерахування коштів.

При цьому зазначений дохід, зменшений на суму вказаних витрат, є об’єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб і військовим збором.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.