Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 12.04.2024 р. № 1970/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – ПКУ), розглянула звернення щодо окремих норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненні повідомив, що проводить аграрну діяльність та має намір викупити протягом 2024 року у фізичної особи (власника) значну кількість земельних ділянок з цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», розташованих на території України таякі не перебувають у власності більше трьох років.

В зв’язку з чим платник, як податковий агент, просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи є об’єктом нерухомого майна земельна ділянка з цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», розташована на території України, з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором доходу від її продажу відповідно до вимог ст. 172 ПКУ?
2. У випадку, якщо юридична особа придбає в одному звітному (податковому) періоді у фізичної особи відповідно до договорів купівлі – продажу значну кількість земельних ділянок із цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», розташованих на території України, чи може товариство при оподаткуванні податком на доходи фізичних осіб та військовим збором скористатися правом, викладеним в абзаці п’ятому  п. 172.2 ст. 172 ПКУ та зменшити нарахований дохід фізичній особі – продавцю за цими договорами на суму наданих продавцем документально підтверджених витрат на придбання цих земельних ділянок сільськогосподарського призначення?

Відповідно до ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) громадяни України мають право на безоплатну передачу їмземельних ділянокіз земель державної або комунальної власності в таких розмірах, зокрема:

для ведення фермерського господарства – в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство;

для ведення особистого селянськогого сподарства – не більше 2,0 гектара.

Отже, норми безоплатної передачі земельної ділянки за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ст. 121 ЗКУ не передбачено.

Право власності на земельнуділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗКУ).

Водночас право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст. 126 ЗКУ).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV ПКУ, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого б’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загальногомісячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначаєтьсязгідно з положеннями ст. 172 ПКУ (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 ПКУ).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 ПКУ.

Так, відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Разом з цим відповідно до п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, щозабезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1ст. 172 ПКУ, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, абовід продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються, зокрема, витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, – такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

        Відповідно до п. 172.3 ст. 172 ПКУдохід від продажу об'єкта нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об'єкта, визначеної суб'єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

        Одночасно з дією п. 172.4  с. 172 ПКУ, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни чи іншого відсудження об'єкта нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну)(п. 172.7 ст. ПКУ).

Також доходи, визначені ст. 163 ПКУ, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Враховуючи зазначене, дохід, отриманий  фізичною особою від першого продажу земельної ділянки, не зазначеної у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків. Водночас дохід, отриманий такою особою від продажу другого та наступнихоб'єктівнерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягаєоподаткуванню за ставкою 18 відсотків, а також може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об'єкта нерухомості.

Крім того, зазначені доходи оподатковуються військовим збором на загальних підставах.

При цьому юридична особа повинна виконати всі функції податкового агента, передбачені ПКУ.

          Згідно з п. 52.2 ст. 52 ПКУ індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.