Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ГУ ДПС У М.КИЄВІ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 22.04.2024 р. № 2202/ІПК/26-15-24-01-13-09

Головне управління ДПС у м. Києві, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами та доповненнями (далі - Кодекс), розглянуло звернення щодо оподаткування доходу, отриманого від продажу нерухомого майна та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у своєму зверненні повідомив, що протягом одного звітного (податкового) року має намір послідовно продати два і більше об’єктів нерухомості (машиномісць), права власності на які набуті в 2024 році.

У зв’язку з чим, платник податку просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Яка ставка податку застосовуватиметься для оподаткування доходу, отриманого при первинному продажі протягом звітного (податкового) року об’єкта нерухомості (машиномісця)?
2. Яка ставка податку застосовуватиметься для оподаткування доходу, отриманого при другому та наступних продажах протягом одного і того ж звітного (податкового) року об’єкта нерухомості (машиномісць)?
3. Яка ставка податку та база оподаткування використовуватиметься у разі зменшення доходу від другого та наступних продажів об’єктів нерухомості протягом звітного (податкового) року на документально підтверджені витрати на їх придбання?
4. Яка ставка податку та база оподаткування використовуватиметься у разі відсутності різниці між сумою доходу від продажу та сумою витрат на придбання об’єкту нерухомості (машиномісця) при другому та наступних продажах протягом звітного (податкового) року?

Щодо першого - четвертого питання повідомляємо.

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого, об’єктом оподаткування фізичної особи – резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172-173 Кодексу (пп.164.2.4 п.164.2 ст.164 Кодексу).

Також зазначені доходи є об’єктом оподаткування військовим збором
(п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Згідно з п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Разом з тим, відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Відповідно до абзацу другого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1
ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу (18 відсотків), крім випадків, якщо зазначене у абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу майно отримано платником податку у спадщину.

При цьому, дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац п’ятий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються, зокрема:

витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, – такою особою.

У разі, якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі, якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

З урахуванням викладеного та фактичних обставин, зазначених у зверненні, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом – платником податку від послідовного продажу протягом звітного податкового року двох і більше об’єктів нерухомості, зокрема машиномісць, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставками: 5 відсотків – від першого продажу;
18 відсотків – від другого та наступних продажів, а також військовим збором за ставкою 1,5 відсотки.

При цьому, дохід, отриманий від другого та наступних продажів об’єктів нерухомості (машиномісць) відповідно до абзацу другого п. 172.2 ст. 172 Кодексу може бути зменшений на документально підтверджені витрати, понесені на придбання таких об’єктів нерухомості за умови дотримання вимог, визначених
ст. 172 Кодексу.

Водночас зазначаємо, що індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст.52 Кодексу).