Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 23.05.2024 р. № 2879/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення  щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство є компанією з управління активами та здійснює професійну діяльність учасника фондового ринку компанії з управління активами, що провадиться нею за винагороду від свого імені або на підставі відповідного договору про управління активами інституційних інвесторів.

Товариство є управителем пайових венчурних інвестиційних фондів.

Пайовий венчурний інвестиційний фонд (далі – ПВІФ) або корпоративний інвестиційний фонд (далі – КІФ), в інтересах якого діє Товариство, є інвестором будівництва житлових будинків шляхом укладення інвестиційних договорів із забудовниками об’єктів або шляхом придбання майбутніх об’єктів нерухомого майна на ранніх стадіях будівництва.

Після закінчення будівництва житлового будинку перша передача готового новозбудованого житла (об’єкта житлового фонду) здійснюється у власність КІФ або ПВІФ в особі Товариства або у випадку продажу фізичній особі майбутнього об’єкта нерухомого майна також у власність КІФ або ПВІФ в особі Товариства.

Протягом строку будівництва житлових будинків ПВІФ або КІФ укладає з іншими особами (фізичними чи юридичними) попередні договори купівлі-продажу, або інші види цивільно правових договорів (інвестиційні договори, договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомого майна) які передбачають передання права власності на побудоване нерухоме майно в майбутньому, після закінчення будівництва житлового будинку та державної реєстрації права власності. При цьому таким договором визначається кінцева ціна нерухомого майна та зміна вартості можлива лише у випадку зміни площі об’єкта.

Укладення основного договору купівлі-продажу на підставі раніше укладеного попереднього договору, або при укладенні основного договору на підставі раніше укладеного інвестиційного договору або реєстрація права власності на побудоване нерухоме майно може відбуватися через тривалий строк. На дату такої події ринкова вартість нерухомого майна cyттєвo відрізняється від тієї вартості, яка була зафіксована в попередніх договорах купівлі-продажу нерухомого майна, або інших видів цивільно правових договорів (інвестиційні договори, договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомого майна).

Також ПВІФ або КІФ в особі Товариства здійснює продаж новозбудованого нерухомого майна та/або майбутніх об’єктів нерухомого майна шляхом укладання договорів купівлі-продажу, ціна такого продажу визначається самостійно виходячи із попиту та пропозиції на ринку без порівняння з оціночною вартістю Єдиної бази даних звітів про оцінку.

Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи вважається різниця в ціні нерухомого майна, яка була заздалегідь зафіксована в попередніх договорах купівлі-продажу нерухомого майна, або інших видах цивільно-правових договорів (інвестиційні договори, договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомого майна) які передбачають передання права власності на побудоване нерухоме майно в майбутньому з ціною такого об’єкта, розрахованого модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку на дату передання такого об’єкта у власність покупця – фізичної особи, додатковим благом фізичної особи в розумінні п.п. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 Кодексу, яке підлягає оподаткуванню?

2. Чи вважається різниця між вартістю продажу новозбудованого нерухомого майна та/або майбутніх об’єктів нерухомого майна зафіксована в договорі купівлі-продажу, за затвердженими продавцем цінами, з ціною такого об’єкта, розрахованого модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, на дату передання такого об’єкта у власність покупця – фізичної особи, додатковим благом в розумінні
п.п. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 Кодексу, яке підлягає оподаткуванню?

Щодо першого та другого питань

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначено Законом України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі – Закон № 2658).

Згідно зі ст. 7 Закону № 2658 оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін.

Проведення оцінки майна є обов’язковим у випадку, зокрема, оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою (абзац восьмий частини другої ст. 7 Закону № 2658).

Отже, Законом № 2658 встановлено обов’язковість проведення оцінки, зокрема, у випадку оподаткування майна згідно з законодавством.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються Кодексом (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).

Відповідно до п. 23.1 ст. 23 Кодексу базою оподаткування визнаються конкретні вартісні, фізичні або інші характеристики певного об’єкта оподаткування.

База оподаткування – це фізичний, вартісний чи інший характерний вираз об’єкта оподаткування, до якого застосовується податкова ставка і який використовується для визначення розміру податкового зобов’язання.

База оподаткування і порядок її визначення встановлюються Кодексом для кожного податку окремо (п. 23.2 ст. 23 Кодексу).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується
розділом IV Кодексу, відповідно до п. 164.1 ст. 164 якого базою оподаткування є загальний оподатковуваний дохід, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом.

Загальний оподатковуваний дохід – це будь-який дохід, який підлягає оподаткуванню, нарахований (виплачений, наданий) на користь платника податку протягом звітного податкового періоду.

Згідно з п.п. 164.1.1 п. 164.1 ст. 164 Кодексу загальний оподатковуваний дохід складається з доходів, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання), доходів, які оподатковуються у складі загального річного оподатковуваного доходу, та доходів, які оподатковуються за іншими правилами, визначеними Кодексом.

При цьому загальний річний оподатковуваний дохід дорівнює сумі загальних місячних оподатковуваних доходів, іноземних доходів, отриманих протягом такого звітного податкового року, доходів, отриманих фізичною особою – підприємцем від провадження господарської діяльності згідно зі
ст. 177 Кодексу, та доходів, отриманих фізичною особою, яка провадить незалежну професійну діяльність згідно зі ст. 178 Кодексу (п.п. 164.1.3 п. 164.1 ст. 164 Кодексу).

Відповідно до п.п. «е» п.п. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається дохід, отриманий платником податку як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 Кодексу) у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни.

Водночас звичайна ціна – це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Це визначення не поширюється на операції, що визнаються контрольованими відповідно до ст. 39 Кодексу (п.п. 14.1.71 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

При цьому ринкова ціна – це ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності – однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах (п.п. 14.1.219 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Пунктом 167.1 ст. 167 Кодексу передбачено, що ставка податку становить
18 відс. бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у пунктах 167.2–167.5 ст. 167 Кодексу).

Також вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором
(п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Таким чином, базою оподаткування податком на доходи фізичних осіб доходу у вигляді вартості проданого нерухомого майна фізичній особі є звичайна ціна, яка відповідає рівню ринкової ціни. При цьому слід зазначити, оскільки базою оподаткування визнаються конкретні вартісні характеристики зазначеного об’єкта оподаткування, то у розумінні Кодексу вартість вказаного майна є також об’єктом оподаткування військовим збором.

Крім того, положення ст. 172 Кодексу поширюються на доходи, які отримуються фізичними особами від продажу власного нерухомого майна.

Враховуючи викладене, у разі, якщо юридична особа здійснює продаж нерухомого майна нижче звичайної ціни, то дохід у вигляді суми знижки включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку – фізичної особи як додаткове благо та оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором на загальних підставах.

При цьому юридична особа зобов’язана виконати всі функції податкового агента, встановлені Кодексом.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.