Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 18.10.2024 р. № 4909/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Індивідуальна податкова консультація

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство є платником податку на додану вартість та податку на прибуток. Предметом діяльності Товариства є діяльність із спільного інвестування, яка провадиться учасників (учасника) Товариства та за рахунок Товариства шляхом вкладення коштів спільного інвестування в активи Товариства. Пріоритетними напрямами інвестиційної діяльності Товариства є: фінансова діяльність, будівельна галузь, операції з нерухомим майном. Підприємство здійснює продаж об’єктів житлової нерухомості фізичним особам. При цьому при визначенні ціни продажу квартир за основу беруться ціни на ринку та ціни, визначені на сайті девелопера щодо продажу квартир безпосередньо по даному об’єкту (житловому комплексу). Але виходячи з реальних (ринкових) цін та оціночної вартості згідно Довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості виникає різниця вартості (оціночна вартість більше договірної). Аналогічна різниця вартості, хоч і в меншому розмірі, може виникати і у випадку проведення експертної оцінки.

Таким чином, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

Чи є різниця між ринковою та оціночною вартістю додатковим благом фізичної особи? Чи є в такому випадку юридична особа (продавець), коли не сплачує кошти, а навпаки отримує їх від фізичної особи, податковим агентом такої фізичної особи? Або фізична особа самостійно має задекларувати таке додаткове благо в кінці податкового періоду та сплатити податок з доходів фізичних осіб та військовий збір?

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначено Законом України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі – Закон № 2658).

Згідно зі ст. 7 Закону № 2658 оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін.

Проведення оцінки майна є обов’язковим у випадку, зокрема, оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою (абзац восьмий частини другої ст. 7 Закону № 2658).

Отже, Законом № 2658 встановлено обов’язковість проведення оцінки, зокрема, у випадку оподаткування майна згідно з законодавством.

Правові та організаційні засади надання компенсації за пошкодження та знищення окремих категорій об'єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, з дня набрання чинності Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, а також правові засади створення та ведення Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України передбачено Законом України від 23 лютого 2023 року № 2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» (далі – Закон № 2923).

Відповідно до п. 2 частини першої ст. 8 Закону № 2923 компенсація за знищений об’єкт нерухомого майна надається шляхом, зокрема, фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно з використанням житлового сертифіката на придбання об’єкта житлової нерухомості (далі – житловий сертифікат).

При цьому житловий сертифікат – це електронний документ, що підтверджує гарантії держави щодо забезпечення фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно в обсязі, що дорівнює грошовій сумі, зазначеній у такому документі (п. 3 частини першої ст. 1 Закону № 2923).

Частиною восьмою ст. 8 Закону № 2923 передбачено, що житловий сертифікат використовується отримувачем компенсації для фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно. Обсяг такого фінансування не перевищує грошової суми, зазначеної у житловому сертифікаті.

Оплата різниці між фактичною вартістю об’єкта, визначеного абзацом першим частини восьмої ст. 8 Закону № 2923, та вартістю, зазначеною у житловому сертифікаті, здійснюється отримувачем компенсації самостійно.

При цьому договір про придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно з використанням житлового сертифіката підлягає нотаріальному посвідченню (частина шістнадцята ст. 8 Закону № 2923).

Відповідно до частини двадцять першої ст. 8 Закону № 2923 порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, надання та використання житлового сертифіката для фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно встановлюється Кабінетом Міністрів України в Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна.

Порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 2023 року
№ 600 (далі – Порядок).

Пунктом 49 Порядку визначено, зокрема, що оплата за проведення оцінки нерухомого майна, за вчинення нотаріальних дій, адміністративний збір за проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, інші обов’язкові податки, збори та платежі не можуть бути оплачені за рахунок наданої компенсації.

Оцінка нерухомого майна здійснюється відповідно до Закону № 2658 та проводиться до укладення договору про придбання житла.

Вартість нерухомого майна, визначена у звіті про оцінку майна, зазначається в договорі про придбання житла з використанням житлового сертифіката.

У випадку, якщо розмір компенсації, який спрямовується на придбання житла, перевищує вартість житла, яке придбавається з використанням житлового сертифіката, різниця вартості не виплачується п. 48 Порядку)..

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються Кодексом (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).

Відповідно до п. 23.1 ст. 23 Кодексу базою оподаткування визнаються конкретні вартісні, фізичні або інші характеристики певного об’єкта оподаткування.

База оподаткування – це фізичний, вартісний чи інший характерний вираз об’єкта оподаткування, до якого застосовується податкова ставка і який використовується для визначення розміру податкового зобов’язання.

База оподаткування і порядок її визначення встановлюються Кодексом для кожного податку окремо (п. 23.2 ст. 23 Кодексу).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується
розділом IV Кодексу, відповідно до п. 164.1 ст. 164 якого базою оподаткування є загальний оподатковуваний дохід, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом.

Загальний оподатковуваний дохід – це будь-який дохід, який підлягає оподаткуванню, нарахований (виплачений, наданий) на користь платника податку протягом звітного податкового періоду.

Згідно з п.п. 164.1.1 п. 164.1 ст. 164 Кодексу загальний оподатковуваний дохід складається з доходів, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання), доходів, які оподатковуються у складі загального річного оподатковуваного доходу, та доходів, які оподатковуються за іншими правилами, визначеними Кодексом.

При цьому загальний річний оподатковуваний дохід дорівнює сумі загальних місячних оподатковуваних доходів, іноземних доходів, отриманих протягом такого звітного податкового року, доходів, отриманих фізичною особою – підприємцем від провадження господарської діяльності згідно зі
ст. 177 Кодексу, та доходів, отриманих фізичною особою, яка провадить незалежну професійну діяльність згідно зі ст. 178 Кодексу (п.п. 164.1.3 п. 164.1 ст. 164 Кодексу).

Відповідно до п.п. «е» п.п. 164.2.17 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається дохід, отриманий платником податку як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 Кодексу) у вигляді, зокрема, вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни.

Водночас звичайна ціна – це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. Це визначення не поширюється на операції, що визнаються контрольованими відповідно до ст. 39 Кодексу (п.п. 14.1.71 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

При цьому ринкова ціна – це ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності – однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах (п.п. 14.1.219 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Пунктом 167.1 ст. 167 Кодексу передбачено, що ставка податку становить
18 відс. бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у пунктах 167.2–167.5 ст. 167 Кодексу).

Також вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором
(п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить 1,5 відс. об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Таким чином, базою оподаткування податком на доходи фізичних осіб доходу у вигляді вартості проданого нерухомого майна фізичній особі є звичайна ціна, яка відповідає рівню ринкової ціни. При цьому слід зазначити, оскільки базою оподаткування визнаються конкретні вартісні характеристики зазначеного об’єкта оподаткування, то у розумінні Кодексу вартість вказаного майна є також об’єктом оподаткування військовим збором.

Враховуючи викладене, у разі якщо фізичною особою (покупцем) придбавається нерухоме майно (житло) у юридичної особи (продавця) не за рахунок компенсації (житлового сертифікату), наданої відповідно до
Закону № 2923 та Порядку, то дохід у вигляді суми знижки звичайної ціни включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку – фізичної особи як додаткове благо та оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором на загальних підставах.

При цьому юридична особа зобов’язана виконати всі функції податкового агента, встановлені Кодексом.

Водночас, якщо зазначена юридична особа здійснює продаж нерухомого майна (житла) фізичній особі, яка придбаває вказане майно за рахунок компенсації з використанням житлового сертифікату, то у договорі про придбання майна зазначається вартість нерухомого майна, визначена у звіті про оцінку майна, тобто договір не може містити іншої вартості, зокрема ринкової,  ніж вартість, яка зазначена у звіті про оцінку майна.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.