Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 28.02.2025 р. № 1088/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Індивідуальна податкова консультація

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненнях повідомив, що йому належить на праві приватної власності об’єкт нерухомості, якій знаходиться на відповідній земельній ділянці, що є в його користуванні (оренді). Платник, як орендар земельної ділянки та замовник будівництва багатоквартирного житлового будинку з комерційними приміщеннями та підземним паркінгом, має намір укласти договір з юридичною особою-девелопером щодо організації та фінансування будівництва об’єкта. Відповідно до вказаного договору між платником як замовником та девелопером буде проведено розподіл майбутніх об’єктів нерухомості, внаслідок чого платник набуде у власність декілька майбутніх об’єктів нерухомості та здійснить реєстрацію свого майнового права на майбутні об’єкти нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

З метою спорудження вищевказаного об’єкта будівництва існуючий об’єкт нерухомості, який знаходиться на земельній ділянці, підлягає демонтажу.

В подальшому платник податків планує здійснювати продаж майбутніх об’єктів нерухомості третім особам.

Таким чином платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1.Чи відноситься вартість належного фізичній особі на праві власності існуючого на земельній ділянці об’єкта нерухомого майна, яке підлягає демонтажу з метою спорудження на цій ділянці об’єкта будівництва, до витрат на придбання такою фізичною особою майбутнього об’єкта нерухомості, що буде споруджений девелопером в складі об’єкта будівництва?

2.Чи вважається вартість робіт з демонтажу належного фізичній особі на праві власності існуючого на земельній ділянці об’єкта нерухомого майна, яке підлягає демонтажу з метою спорудження на цій ділянці об’єкта будівництва, до витрат на придбання такою фізичною особою майбутнього об’єкта нерухомості, що буде споруджений девелопером в складі об’єкта будівництва?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).

Відповідно до пунктів 5.1 – 5.3 ст. 5 Кодексу поняття, правила та положення, установлені Кодексом та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених ст. 1 розділу I Кодексу. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням Кодексу, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення Кодексу. Інші терміни, що застосовуються у Кодексі і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особливості цивільного обороту об'єктів незавершеного будівництва і майбутніх об'єктів нерухомості визначає Закон України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518).

Під терміном «власник спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості» розуміється фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості (п.п. 1 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Під терміном «девелопер будівництва» розуміється юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об'єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань та вчинення інших правочинів щодо таких об'єктів
(п.п. 5 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Під терміном «майбутній об'єкт нерухомості» розуміється передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (п.п. 6 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Особливості залучення коштів для будівництва об'єкта нерухомого майна визначено ст. 6 Закону № 2518.

Крім того, відповідно до частини першої ст. 7 Закону № 2518 замовник будівництва може укласти договір з девелопером будівництва щодо організації та фінансування будівництва об'єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб).

При цьому істотними умовами договору щодо організації та фінансування будівництва об'єкта є, зокрема порядок організації та фінансування будівництва об'єкта девелопером будівництва (п.п. 1 частини другої ст. 7 Закону № 2518).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні, до якого включається, зокрема, частина доходу від операцій з майном, розмір якого визначається, зокрема, згідно з положеннями
ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Також вказаний дохід є об'єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відсотків об'єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Слід зазначити, що для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються, зокрема, витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості; витрати, понесені на придбання неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Згідно з п. 44.1 ст. 44 Кодексу для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

Враховуючи викладене, у разі якщо девелопером будівництва під час розроблення проектної документації на будівництво враховано демонтаж нерухомого майна, яке належить на праві власності замовнику будівництва та розташоване на земельній ділянці, яка використовується девелопером для будівництва майбутнього об’єкта нерухомого майна, то витрати у розмірі вартості робіт з демонтажу зазначеного майна, можуть бути враховані при розрахунку зменшення доходу від продажу майбутнього об’єкта нерухомості за умови підтвердження таких витрат копіями документів, які надаються платником разом з податковою декларацією.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 Кодексу).

________________________________________________________________________________________________________________________Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.