Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 14.04.2025 р. № 2003/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Індивідуальна податкова консультація

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс) розглянула Ваше звернення щодо практичного застосування норм податкового законодавства ….. і в межах компетенції повідомляє, що відповідь надається з урахуванням норм податкового законодавства, які є чинними на момент надання відповіді.

У своєму зверненні платник податків повідомляє, що має у власності земельну ділянку на якій планує здійснити будівництво багатоповерхового будинку. Після завершення будівництва  та введення квартир в експлуатацію з подальшим оформленням права приватної власності, здійснити їх відчуження шляхом укладання нотаріальних договорів купівлі – продажу.

Платник просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи відноситься багатоквартирний будинок, збудований за кошти фізичної особи до об’єкту нерухомості в розумінні п. 172.1 ст. 172 Кодексу?

2. Які саме витрати будуть відповідати нормі Кодексу щодо витрат, понесених на будівництво об’єкту нерухомості?

3. Чи є обов’язковим для платника податків як для фізичної особи дотримуватися стандартів бухгалтерського та/або обліку при документальному оформленні витрат пов’язаних з будівництвом?

4. Чи зобов’язана платник податків вести книгу обліку доходів та витрат?

5. Як правильно розрахувати витрати, щодо об’єкту нерухомості у вигляді будинку в цілому чи щодо кожного квадратного метру житлової і не житлової площі окремо?

6. Чи необхідно для виконання умов Кодексу розраховувати собівартість квадратного метру об’єкту нерухомості?

7. Чи буде правильний підхід в формуванні витрат на будівництво шляхом ділення вартості усього об’єкту нерухомості яка може бути продана з урахуванням того, що квадратні метри місць загального користування окрема не можна продати у розумні витрат відповідно до норм Кодексу?

8. Чи будуть вважатися витратами на будівництво об’єкту нерухомості оплата послуг та компенсація вартості товарів генпідряднику?

9. Чи має право платник податків зменшити об’єкт оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором шляхом включення до складу витрат на будівництво об’єкту нерухомості витрати, які були понесені у попередньому звітному році?

10. Чи не заборонено податковим законодавством отримувати дохід фізичній особі від продажу власних об’єктів нерухомості збудованих або придбаних?

11. Який процес повернення сплаченого податку на доходи фізичних осіб у розмірі 18 від. Та військового збору 5 відс., якщо при нотаріальному посвідченні нотаріус не є контролюючим органом та не має права зменшувати оподатковуваний дохід на суму документально підтверджених витрат?

12. Чи буде дана діяльність вважатися як здійснення підприємницької діяльності у розумінні Кодексу?

Пунктом 19¹.1 ст. 19¹ Кодексу передбачено, що контролюючі органи здійснюють контроль за своєчасністю, достовірністю, повнотою нарахування та сплати податків, зборів, платежів, установлених Кодексом, а також надають індивідуальні податкові консультації з питань податкового та іншого законодавства, контроль за додержанням якого покладено на контролюючі органи.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (п. 1.1 ст. 1 розділу I Кодексу).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб врегульовано розділом ІV Кодексу,  згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно із положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено               ст. 172 Кодексу.

Щодо першого питання

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Отже в розумінні п. 172.1 ст. 172 Кодексу до об’єктів нерухомості належать об’єкти зазначені вище.

Щодо другого та восьмого питань

Відповідно до абзацу п’ятого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються, зокрема, витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості.

Відповідно до п. 44.1 ст. 44 Кодексу для цілей оподаткування платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

При цьому, ст. 1 розділу І Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» визначено, що первинний документ – це документ, який містить відомості про господарську операцію.

Обов’язкові реквізити, які повинні мати первинні документи, передбачено  ст. 9 Закону № 996, а саме розрахункові документи, використання яких передбачено чинними нормативно-правовими актами.

Отже витратами на будівництво, які будуть відповідати нормам Кодексу є витрати, які  підтверджені документально.

Щодо третього та шостого питань

Регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері бухгалтерського обліку, затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку в державному секторі, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності (п. 2 ст. 6 Закону № 966).

Отже, з питань необхідності дотримання стандартів бухгалтерського обліку при документальному оформленні витрат пов’язаних з будівництвом та необхідності розраховувати собівартість квадратного метру об’єкту нерухомості, доцільно звернутись до Міністерства фінансів України.

Щодо питання четвертого

Відповідно до абзацу «а» п. 176.1 ст. 176 Кодексу платники податку зобов'язані вести облік доходів і витрат в обсягах, необхідних для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу, у разі якщо такий платник податку зобов'язаний відповідно до Кодексу подавати декларацію або має право на таке подання з метою повернення надміру сплачених податків, у тому числі при застосуванні права на податкову знижку.

Форми такого обліку та порядок його ведення визначаються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику.

Наказом Міністерства фінансів України від 23.06.2017 № 591 затверджені форма Книги обліку доходів і витрат для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу та Порядок ведення обліку доходів і витрат для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу.  

Щодо п’ятого та сьомого питань

Витрати пов’язані з будівництвом розраховуються пропорційно кожній квартирі.

Щодо питання дев’ятого

Дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому
п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України, зокрема,  витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору
купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами.

Оскільки дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, зокрема, на витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості розташованого на території України, то платник податків має право зменшити об’єкт оподаткування податком на доходи фізичних осіб і військовим збором на витрати, які були понесені у попередньому звітному періоді.

Щодо питання десятого

Статтею 325 Цивільного кодексу України передбачено, що фізичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати.

При цьому ст. 172 Кодексу визначено порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна.

Водночас згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки,
що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті),
із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст.167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Отже, нормами Кодексу не заборонено отримання фізичними особами доходу від продажу об’єктів нерухомості.

Щодо питання одинадцятого

Розрахунок зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Відповідно до п. 172.4 ст. 174 Кодексу під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість такого об'єкта нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до п. 172.3 ст. 172 Кодексу, та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу.

Нотаріус щомісяця в порядку, встановленому розділом IV Кодексу для податкового розрахунку, подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію, в якій зазначає відомості про посвідчені ним протягом звітного місяця договори купівлі-продажу (міни) між фізичними особами, включаючи інформацію, яку передбачає податковий розрахунок, подання якого передбачено підпунктом «б» п. 176.2 ст. 176 Кодексу, в тому числі ціну (вартість) договорів та суму сплаченого податку у розрізі кожного договору.

Оскільки нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу за наявності документа про сплату податків до бюджету, то платник податків самостійно розраховує витрати до нотаріального оформлення договору.  

Щодо питання дванадцятого

Водночас повідомляємо, що відповідно до п. 1 Положення про Міністерство економіки України (далі – Мінекономіки), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 серпня 2014 року № 459, Мінекономіки є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику, зокрема, у сфері підприємництва.

Враховуючи викладене, з зазначеного питання доцільно звернутись до Мінекономіки.

Водночас зауважуємо, що з метою уникнення неоднозначного тлумачення норм податкового законодавства будь-які висновки щодо оподаткування доходів фізичних осіб можуть надаватися за результатами детального вивчення умов, суттєвих обставин здійснення відповідних господарських операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжуються.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.