Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 21.05.2025 р. № 2811/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Індивідуальна податкова консультація

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні Товариство повідомило, що планує отримати в оренду земельну ділянку комунальної власності для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку. В подальшому Товариство укладає договір організації будівництва з Девелопером, згідно з яким отримує в замін своїх прав  на земельну ділянку майбутні об’єкти нерухомого майна (згідно з Законом України від  15 серпня 2022 року № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518) у вигляді квартир). На момент набуття права власності  на майбутні об’єкти нерухомого майна Товариство знаходиться на спрощеній системі оподаткування (єдиний податок 5 відсотків).

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

Яка ставка податку буде застосовуватися при продажу Товариством належних їй майбутніх об’єктів нерухомого майна (квартир) в цьому ж звітному податковому році (Товариство знаходиться на спрощеній системі оподаткування) на користь фізичних осіб за договорами купівлі-продажу, чи буде в такому випадку застосовуватися ставка єдиного податку 5 відсотків (при наявності КВЕД 68.10), чи будуть застосовуватися ставки податку, передбачені п. 167.1 ст. 167 Кодексу, що буде базою оподаткування в такому випадку, яка ставка військового збору, база його нарахування (дохід чи вартість продажу) при такому відчуженні, та ставку пенсійного збору і базу його нарахування?

Cтаном на дату звернення Товариство з моменту реєстрації не знаходиться на спрощеній системі оподаткування та не є платником єдиного податку за ставкою 5 відсотків.  

Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямування на гарантування речових прав на такі об’єкти  визначається Законом № 2518.

Девелопер будівництва – юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань та вчинення інших правочинів щодо таких об’єктів (п. 5 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Майбутній об’єкт нерухомості – передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо). Майбутні об’єкти нерухомості поділяються на майбутні об’єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення тощо) та майбутні об’єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (п. 6 частини першої ст. 1 Закону № 2518).

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлено главою 1
розділу XIV Кодексу.

До суб’єктів господарювання третьої групи належать, зокрема, юридичні особи – суб’єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми, у яких протягом календарного року обсяг доходу не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 01 січня податкового (звітного) року (п.п. 3 п. 291.4 ст. 291 Кодексу).

Згідно з п.п. 2 п. 292.1 ст. 292 Кодексу для платника єдиного податку (юридичної особи) доходом є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ст. 292 Кодексу.

Датою отримання доходу платника єдиного податку є дата надходження коштів платнику єдиного податку у грошовій (готівковій або безготівковій) формі (п. 292.6 ст. 292 Кодексу).

Відповідно до п. 291.6 ст. 291 Кодексу платники єдиного податку першої – третьої груп повинні здійснювати розрахунки за відвантажені товари (виконані роботи, надані послуги) виключно в грошовій формі – готівковій або безготівковій (у тому числі з використанням електронних грошей).

До грошової форми розрахунку належить розрахунок коштами як у готівковій (формі грошових знаків) так і безготівковій формі (записів на рахунках у банках).

Негрошовими формами розрахунку є різні способи погашення взаємних фінансових зобов’язань без використання коштів. До таких розрахунків належать, зокрема, бартерні операції, розрахунки векселями, договір переуступки прав вимоги, зарахування зустрічних вимог, тощо.

У разі застосування платником єдиного податку іншого способу розрахунків, ніж зазначені у п. 291.6 ст. 291 Кодексу (крім платників єдиного податку третьої групи – електронних резидентів (е-резидентів), - з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) періодом, у якому допущено такий спосіб розрахунків (п.п. 4  п.п. 298.2.3 п. 298.2 ст. 298 Кодексу).

Відповідно до п.п. 3 п. 293.5 ст. 293 Кодексу ставка єдиного податку для платників третьої групи (юридичні особи) встановлюються у подвійному розмірі ставок, визначених п. 293.3 ст. 293 Кодексу: до доходу, отриманого від здійснення видів діяльності, які не дають права застосовувати спрощену систему оподаткування.

Враховуючи зазначене, укладення договору платником єдиного податку з організації будівництва, згідно якого буде отримувати в замін своїх прав на земельну ділянку майбутні об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, є механізмом розрахунку по правочину купівлі-продажу товарів (робіт, послуг) у негрошовій формі, а отже не дає права суб’єкту господарювання застосовувати спрощену систему оподаткування, обліку і звітності.

Відповідно до п. 23.1 ст. 23 Кодексу базою оподаткування визнаються конкретні вартісні, фізичні або інші характеристики певного об’єкта оподаткування.

База оподаткування – це фізичний, вартісний чи інший характерний вираз об’єкта оподаткування, до якого застосовується податкова ставка і який використовується для визначення розміру податкового зобов’язання.

База оподаткування і порядок її визначення встановлюються Кодексом для кожного податку окремо (п. 23.2 ст. 23 Кодексу).

Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Відповідно до п. 164.1 ст. 164 Кодексу базою оподаткування є загальний оподатковуваний дохід, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом.

Загальний оподатковуваний дохід – це будь-який дохід, який підлягає оподаткуванню, нарахований (виплачений, наданий) на користь платника податку протягом звітного податкового періоду.

Згідно з п.п. 164.1.1 п. 164.1 ст. 164 Кодексу загальний оподатковуваний дохід складається з доходів, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання), доходів, які оподатковуються у складі загального річного оподатковуваного доходу, та доходів, які оподатковуються за іншими правилами, визначеними Кодексом.

При цьому загальний річний оподатковуваний дохід дорівнює сумі загальних місячних оподатковуваних доходів, іноземних доходів, отриманих протягом такого звітного податкового року, доходів, отриманих фізичною особою – підприємцем від провадження господарської діяльності згідно зі
ст. 177 Кодексу, та доходів, отриманих фізичною особою, яка провадить незалежну професійну діяльність згідно зі ст. 178 Кодексу (п.п. 164.1.3 п. 164.1 ст. 164 Кодексу).

Дохід з джерелом їх походження з України – будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, у тому числі, але не виключно, доходи у вигляді доходів від продажу рухомого та нерухомого майна (п.п. «в» п.п. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено п. 164.2 ст. 164 Кодексу, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Об’єктом оподаткування військовим збором, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є доходи, визначені ст. 163 Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Підпунктом 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4
п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Таким чином, оскільки фізичною особою (покупцем) придбавається нерухоме майно (квартира) у юридичної особи (продавця), то у розумінні Кодексу доходу у такої особи не виникає, а отже відсутній об’єкт оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.