Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ГУ ДФС У М.КИЄВI

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 08.11.2018 р. № 4748/ІПК/26-15-12-01-18

Щодо оподаткування операцій з продажу житлової нерухомості

Головне управління ДФС у м. Києві розглянуло звернення щодо оподаткування операцій з продажу житлової нерухомості, та керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі - Кодекс) і в межах своїх повноважень повідомляє.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (пункт 1.1 статті 1 розділу І Кодексу).

Згідно з нормами чинного законодавства платники податку зобов'язані самостійно декларувати свої податкові зобов'язання та визначати сутність і відповідність здійснюваних ними операцій тим, які перераховані Кодексу.

При цьому, пунктом 44.1 статті 44 розділу II Кодексу визначено, що для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX Кодексу.

Згідно з підпунктами "а" і "б" пункту 185.1 статті 185 розділу V Кодексу, об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V Кодексу розташоване на митній території України.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу, звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У зверненні не зазначено, хто фактично та за рахунок яких коштів здійснював будівництво нерухомого майна (квартири).

Отже, у випадку, якщо забудовник самостійно здійснює будівництво житла, то операція з реалізації майнових прав на нерухоме майно (квартири) для продавця (забудовника об'єкта житлового фонду) для цілей оподаткування ПДВ є операцією з першого постачання житла (об'єкта житлового фонду), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 відсотків.

У випадку, якщо забудовник здійснює будівництво житла силами підрядних організацій, то операція з постачання послуг із спорудження житла (об'єкта житлового фонду) для будівельної організації (надавала послуг - підрядника) є першою поставкою житла відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу. Такі операції є об'єктом оподаткування ПДВ та оподатковуються ПДВ за ставкою 20 відсотків.

Операції з подальшої передачі готового новозбудованого житла покупцям звільняються від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Кодексу.

При цьому, пунктом 201.1 ст. 201 Кодексу визначено, що на дату виникнення податкових зобов’язань платник податку зобов’язаний скласти податкову накладну в електронній формі з дотриманням умови щодо реєстрації у порядку, визначеному законодавством, електронного підпису уповноваженої платником особи та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних у встановлений Кодексом термін.

Разом з тим, згідно із пунктом 201.3 статті 201 Кодексу, у разі звільнення від оподаткування у податковій накладній робиться запис «Без ПДВ» з посиланням на відповідні пункти (підпункти), статті, підрозділи, розділи Кодексу та/або міжнародного договору, якими передбачено звільнення від оподаткування податком.

Правила складання податкової накладної регламентуються Порядком заповнення податкової накладної, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 31.12.2015 № 1307 (далі - Порядок №1307), зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26.01.2016 за № 137/28267 із змінами і доповненнями.

Згідно з пунктом 17 Порядку №1307, у податковій накладній, складеній на операції з постачання товарів/послуг, які звільняються від оподаткування податком на додану вартість, у графі «Складена на операції, звільнені від оподаткування» верхньої лівої частини робиться помітка «Без ПДВ».

До розділу А табличної частини податкової накладної (рядки І - Х) вносяться узагальнюючі дані за операціями, на які складається така податкова накладна, а саме:

• у рядку І зазначається загальна сума коштів, що підлягають сплаті з урахуванням ПДВ;
• у рядку IX - загальний обсяг постачання товарів/послуг.

Рядки II - VIII розділу А не заповнюються.

До розділу Б табличної частини податкової накладної вносяться дані у розрізі номенклатури постачання товарів/послуг, а саме:

1) до графи 2 - номенклатура товарів/послуг постачальника (продавця);
2) до граф 3.1, 3.3 - код товару згідно з УКТ ЗЕД або код послуги згідно з Державним класифікатором продукції та послуг (далі - ДКПП).

Графи 3.1, 3.3 заповнюються на всіх етапах постачання товарів/послуг:

• у разі постачання товару заповнюється графа 3.1, в якій зазначається код товару згідно з УКТ ЗЕД;
• у разі постачання послуги заповнюється графа 3.3, в якій зазначається код послуги згідно з ДКПП.

Платники податку, крім випадків постачання підакцизних товарів та товарів, ввезених на митну територію України, мають право зазначати код товару згідно з УКТ ЗЕД або код послуги згідно з ДКПП не повністю, але не менше ніж чотири перші цифри відповідного коду. При цьому код згідно з УКТ ЗЕД зазначається на рівні позиції, підпозиції, категорії, підкатегорії відповідно до Закону України ’’Про Митний тариф України”.

У разі постачання товару, ввезеного на митну територію України, у графі 3.2 проставляється позначка «X». Графа 3.2 заповнюється на всіх етапах постачання товару;

3) до граф 4 та 5 - одиниця виміру товарів/послуг;
4) до графи 6 - кількість (об’єм, обсяг) постачання товарів/послуг;
5) до графи 7 - ціна постачання одиниці товару/послуги без урахування ПДВ;
6) до графи 8 - код ставки ПДВ, за якою здійснюється оподаткування операцій з постачання товарів/послуг, що постачаються. У разі здійснення операцій з постачання товарів/послуг, які звільнені від оподаткування зазначається код ставки 903;
7) до графи 9 - код пільги. Код пільги зазначається згідно з Довідниками податкових пільг (Довідник податкових пільг, що є втратами доходів бюджету, або Довідник інших податкових пільг), які затверджені ДФС станом на дату складання податкової накладної;
8) до графи 10 - обсяг постачання (база оподаткування) без урахування ПДВ.

Щодо оподаткування податком на прибуток повідомляємо наступне.

Згідно з підпунктом 134.1.1 пункту 134.1 статті 134 розділу III Кодексу, об’єктом оподаткування податком на прибуток є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які виникають відповідно до положень Кодексу.

Отже, господарські операції платників податку для визначення податку на прибуток відображаються згідно з правилами бухгалтерського обліку при
формуванні фінансового результату до оподаткування з подальшим його коригуванням.

Відповідно до пункту 44.1 статті 44 розділу II Кодексу, для цілей оподаткування платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

Для обрахунку об’єкта оподаткування платник податку на прибуток використовує дані бухгалтерського обліку та фінансової звітності щодо доходів, витрат та фінансового результату до оподаткування (пункт 44.2 статті 44 розділу II Кодексу).

Відповідно до Положення про Міністерство фінансів України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.08.2014 №375, Міністерство фінансів України є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України.

Водночас зазначаємо, що регулювання питань методології
бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері бухгалтерського обліку, затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку в державному секторі, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності (пункт 2 статті 6 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-ХІV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»).

Таким чином, з питання порядку відображення в бухгалтерському обліку операцій з продажу квартири, доцільно звернутись до Міністерства фінансів України.

Ставки податку на прибуток визначені статтею 136 розділу III Кодексу. Базова (основна) ставка податку становить 18 відсотків (пункт 136.1 статті 136 розділу III Кодексу).

Різниці, які виникають при нарахуванні амортизації необоротних активів, формуються відповідно до вимог статті 138 розділу III Кодексу.

Пунктом 138.1 статті 138 розділу III Кодексу встановлено, що фінансовий результат до оподаткування збільшується, зокрема:

• на суму залишкової вартості окремого об'єкта основних засобів або нематеріальних активів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі ліквідації або продажу такого об'єкта;
• на суму залишкової вартості окремого об'єкта невиробничих основних засобів або невиробничих нематеріальних активів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі ліквідації або продажу такого об'єкта.

Згідно зі пунктом 138.2 статті 138 розділу III Кодексу, фінансовий результат до оподаткування зменшується, зокрема:

• на суму залишкової вартості окремого об'єкта основних засобів або нематеріальних активів, визначеної з урахуванням положень ст. 138 ПКУ, у разі ліквідації або продажу такого об'єкта;
• на суму первісної вартості придбання або виготовлення окремого об'єкта невиробничих основних засобів або невиробничих нематеріальних активів та витрат на їх ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення, у тому числі віднесених до витрат відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі продажу такого об'єкта невиробничих основних засобів або нематеріальних активів, але не більше суми доходу (виручки), отриманої від такого продажу.

При цьому, згідно з підпунктом 138.3.2 пункту 138.3 статті 138 розділу III Кодексу, не підлягають амортизації та проводяться за рахунок відповідних джерел, зокрема, витрати на придбання / самостійне виготовлення невиробничих основних засобів, невиробничих нематеріальних активів;
витрати на ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення невиробничих основних засобів, невиробничих нематеріальних активів.

Терміни «невиробничі основні засоби», «невиробничі нематеріальні активи» означають відповідно основні засоби, нематеріальні активи, не призначені для використання в господарській діяльності платника податку.

Крім цього слід зазначити, що статтею 36 Кодексу встановлено, що платники податку зобов’язані самостійно декларувати свої податкові зобов’язання та визначати відповідність проведення ними операцій.

Відповідно до пункту 52.2 статті 52 Кодексу податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.