Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 01.08.2025 р. № 4176/ІПК/99-00-21-02-02 ІПК

Індивідуальна податкова консультація

 

  Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення ТОВ «» (далі – ТОВ) щодо податкового обліку операції з продажу юридичною особою комерційної нерухомості (приміщення) фізичній особі, та, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, на балансі у ТОВ, яке є платником податку на прибуток на загальних підставах є комерційна нерухомість. ТОВ (продавець) планує продати приміщення фізичній особі (покупець).

ТОВ просить надати індивідуальну податкову консультацію з такого питання:

які податки при купівлі-продажі нерухомості потрібно сплатити як ТОВ (продавцю) так і фізичній особі (покупцю)?

Щодо оподаткування податком на прибуток підприємств операції з продажу  юридичною особою комерційної нерухомості (приміщення) фізичній особі

Відповідно до п.п. 14.1.138 п. 14.1 ст.14 Кодексу основні засоби – матеріальні активи, у тому числі запаси корисних копалин наданих у користування ділянок надр (крім вартості землі, незавершених капітальних інвестицій, автомобільних доріг загального користування, бібліотечних і архівних фондів, матеріальних активів, вартість яких не перевищує 20000 гривень, невиробничих основних засобів і нематеріальних активів), що призначаються платником податку для використання у господарській діяльності платника податку, вартість яких перевищує 20000 гривень і поступово зменшується у зв'язку з фізичним або моральним зносом та очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких з дати введення в експлуатацію становить понад один рік (або операційний цикл, якщо він довший за рік).

Згідно з п.п. 134.1.1 п. 134.1 ст. 134 Кодексу об’єктом оподаткування податком на прибуток підприємств є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, на різниці, які визначені відповідними положеннями  Кодексу.

Відповідно до п. 138.1 ст. 138 Кодексу фінансовий результат до оподаткування збільшується, зокрема, на:

суму залишкової вартості окремого об'єкта основних засобів або нематеріальних активів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі ліквідації або продажу такого об'єкта;

суму залишкової вартості окремого об'єкта невиробничих основних засобів та/або невиробничих нематеріальних активів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі ліквідації або продажу такого об'єкта.

Відповідно до п. 138.2 ст. 138 Кодексу фінансовий результат до оподаткування зменшується, зокрема, на:

на суму залишкової вартості окремого об'єкта основних засобів або нематеріальних активів, визначеної з урахуванням положень цієї статті Кодексу, у разі ліквідації або продажу такого об'єкта;

на суму первісної вартості придбання або виготовлення окремого об'єкта невиробничих основних засобів та/або невиробничих нематеріальних активів та витрат на їх ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення, у тому числі віднесених до витрат відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі продажу такого об'єкта невиробничих основних засобів та/або нематеріальних активів, але не більше суми доходу (виручки), отриманої від такого продажу
(п. 138.2 ст. 138 Кодексу).

Згідно з п.п. 138.3.2 п. 138.3 ст. 138 Кодексу не підлягають амортизації та проводяться за рахунок відповідних джерел, зокрема:

витрати на придбання / самостійне виготовлення невиробничих основних засобів, невиробничих нематеріальних активів;

витрати на ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення невиробничих основних засобів, невиробничих нематеріальних активів.

Терміни «невиробничі основні засоби», «невиробничі нематеріальні активи» означають відповідно основні засоби, нематеріальні активи, не призначені для використання в господарській діяльності платника податку.

Отже, у разі продажу юридичною особою - платником податку на прибуток фізичній особі об’єкта основних засобів (приміщення), який призначений для використання в господарській діяльності платника податку, такий платник збільшує фінансовий результат до оподаткування на суму залишкової вартості окремого об'єкта основних засобів (приміщення), визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності та зменшує фінансовий результат до оподаткування на суму залишкової вартості такого об'єкта основних засобів, визначеної відповідно до положень ст. 138 Кодексу.

У разі продажу юридичною особою - платником податку на прибуток фізичній особі – резиденту України об’єкта основних засобів (приміщення), що належить до невиробничих основних засобів, такий платник збільшує фінансовий результат до оподаткування суму залишкової вартості такого об'єкта невиробничих основних засобів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності.

Крім того, такий платник зменшує фінансовий результат до оподаткування на суму первісної вартості придбання або виготовлення окремого об'єкта невиробничих основних засобів та/або невиробничих нематеріальних активів та витрат на їх ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення, у тому числі віднесених до витрат відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі продажу такого об'єкта невиробничих основних засобів та/або нематеріальних активів, але не більше суми доходу (виручки), отриманої від такого продажу.

Щодо податкових наслідків з податку на додану вартість при здійсненні операції з продажу  юридичною особою комерційної нерухомості (приміщення) фізичній особі

Кожен конкретний випадок стосовно порядку оподаткування ПДВ операцій, що здійснюються платником податку, має розглядатися за умови чіткої деталізації усіх обставин та договірних умов таких операцій, а також первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались.

Згідно з п.п. «а» п. 185.1 ст. 185 Кодексу об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 Кодексу, у тому числі операції з безоплатної передачі та з передачі права власності на об'єкти застави позичальнику (кредитору), на товари, що передаються на умовах товарного кредиту, а також з передачі об'єкта фінансового лізингу у володіння та користування лізингоодержувачу/орендарю.

Під поняттям «постачання товарів» розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду. Продаж (реалізація) товарів – будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункти 14.1.191 і 14.1.202  п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм Кодексу, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненнях, ДПС повідомляє.  

Для цілей оподаткування ПДВ операції платника ПДВ (у тому числі ТОВ) з продажу комерційної нерухомості вважаються постачанням товарів, є об’єктом оподаткування ПДВ та оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку з нарахуванням податкових зобов’язань за ставкою 20 відсотків. Обрахунок суми ПДВ, що підлягає сплаті до бюджету за результатом звітного періоду, здійснюється відповідно до ст. 200 Кодексу.

Щодо податкових наслідків з податку на доходи фізичних осіб при придбанні приміщення фізичною особою

Відповідно до п.п. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14  Кодексу дохід з джерелом їх походження з України – будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, у тому числі, але не виключно, зокрема, дохід у вигляді доходів від продажу рухомого та нерухомого майна, доходів від відчуження корпоративних прав, цінних паперів, у тому числі акцій українських емітентів.

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Крім того, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, зазначений дохід є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Статтею 165 Кодексу встановлено перелік доходів, які не включаються до розрахунку загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку.

Підпунктом 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у
п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Водночас, перелік доходів, які включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку визначено п. 164.2 ст. 164 Кодексу.

Таким чином, оскільки фізичною особою здійснюється придбання  комерційної нерухомості у юридичної особи, тобто фізична особа несе витрати, то у розумінні Кодексу відсутня кваліфікуюча ознака доходу, поняття якого наведено у п.п. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 Кодексу, а отже обов’язку щодо нарахування податку на доходи фізичних осіб та військового збору у вказаної юридичної особи не виникає.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 Кодексу).