Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 07.08.2025 р. № 4257/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК

Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення  Товариства …. щодо надання індивідуальної податкової консультації стосовно оціночної вартості майбутнього об’єкту нерухомості, та, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України, в межах компетенції повідомляє.

Товариство повідомило,  що за рахунок коштів інститутів спільного інвестування купує майбутні об’єкти житлової нерухомості та реєструє на себе спеціальне майнове право на відповідний об’єкт та планує відчужувати майбутні об’єкти житлової нерухомості юридичним та фізичним особам.

Товариство запитує чи необхідно до вимог податкового законодавства, при другому продажі майбутнього об’єкту нерухомості отримувати оціночну вартість, розраховану модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку або визначати її шляхом замовлення звіту про оцінку майна у суб’єкта оціночної діяльності.

Відповідно до частини третьої статті 178 Цивільного кодексу України особливості оборотоздатності об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості встановлюються законом.

Особливості купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості визначаються законом (частина перша статті 656 Цивільного кодексу України).

Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та гарантування речових прав на такі об’єкти регулюється Законом України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти  нерухомого майна, які будуть  споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518).

Згідно з частиною третьою статті 2 Закону № 2518 майбутній об’єкт нерухомості може перебувати у цивільному обороті лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права або обтяження на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості належить особі, за якою зареєстровано спеціальне майнове право на такий об’єкт. Такий об’єкт може належати одній або декільком особам (у тому числі з визначенням часток кожної з таких осіб) (частина шоста статті 4 Закону № 2518).

Правовідносини, які виникають у процесі здійснення оцінки майна, майнових прав, що належать фізичним та юридичним особам України на території України та за її межами, а також фізичним та юридичним особам інших держав на території України та за її межами, якщо угода укладається відповідно до законодавства України, використання результатів оцінки та здійснення професійної оціночної діяльності в Україні, регулюються Законом України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (зі змінами) (далі – Закон № 2658).

Частиною другою статті 7 Закону № 2658 визначені випадки проведення оцінки майна, зокрема, проведення оцінки майна є обов’язковим у випадках оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою.

Податковим кодексом України не передбачено обов’язковість проведення оцінки майна для цілей оподаткування, у т. ч. для цілей  оподаткування самого майна. Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі – Податок). При цьому базою оподаткування є загальна площа об’єкта нерухомості, платниками Податку є власники об’єктів нерухомості, які є об’єктом цивільних прав, тобто закінчених будівництвом об’єктів. Спеціальне майнове право не є підставою для виникнення обов’язку справляння Податку.

Органом державної влади, який здійснює державне регулювання оціночної діяльності в Україні, є Фонд державного майна України (стаття 24 Закону № 2658).

Договірні відносини у сфері укладання договорів відчуження майбутніх об’єктів нерухомості регулюються в межах Цивільного кодексу України.

Відповідно до пункту 52.2 статті 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.