Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 26.08.2025 р. № 4556/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (            ), щодо практичного застосування окремих норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Відповідно до інформації, наведеної у зверненні, фізична особа є іноземцем та має посвідку на постійне проживання в Україні, а також є власником нерухомості в Україні, зокрема квартири, набутої у власність за договором купівлі-продажу в 2019 році, має намір продати належну їй квартиру в Україні. При цьому, з 2022 року у зв’язку з початком повномасштабного вторгнення Російської Федерації на територію України, фізична особа вимушена була виїхати до Республіки Кіпр, де отримала тимчасовий захист та станом на сьогодні там перебуває.

В зв’язку з викладеним, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання щодо порядку оподаткування та застосування ставок податку на доходи фізичних осіб та військового збору до доходу, отриманого від продажу зазначеної квартири.

Згідно з частиною другою ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України та законами України.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються Кодексом (п. 1.1 ст. 1 Кодексу).

Пунктом 19¹.1 ст. 19¹ Кодексу передбачено, що контролюючі органи здійснюють контроль адміністрування податків, зборів, платежів, у тому числі проводять відповідно до законодавства перевірки та звірки платників податків, за своєчасністю, достовірністю, повнотою нарахування та сплати податків, зборів, платежів.

Визначення резидентського статусу фізичних осіб є визначальним для з’ясування порядку оподаткування доходів особи згідно з нормами Кодексу.

Нерезиденти – фізичні особи, які не є резидентами України (п.п. «в»
п.п. 14.1.122 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Поняття «резидент» встановлено п.п. «в» п.п. 14.1.213 п. 14.1 ст. 14 Кодексу, зокрема, фізична особа – резидент – це фізична особа, яка має місце проживання в Україні.

Відповідно до ст. 3 Закону України від 11 грудня 2003 року № 1382-IV «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні»  місце проживання – це житло з присвоєною у встановленому законом порядку адресою, в якому особа проживає, а також апартаменти (крім апартаментів у готелях), кімнати та інші придатні для проживання об'єкти нерухомого майна, заклад для бездомних осіб, інший надавач соціальних послуг з проживанням, стаціонарна соціально-медична установа та інші заклади соціальної підтримки (догляду), в яких особа отримує соціальні послуги.

Слід зауважити, що посвідка на постійне проживання – це документ, що посвідчує особу іноземця або особу без громадянства та підтверджує право на постійне проживання в Україні (п. 17 частини першої ст. 1 Закону України                      від 22 вересня 2011 року № 3773-IV «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства» (далі – Закон № 3773)).

У разі якщо фізична особа має місце проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо така особа має місце постійного проживання в Україні.

При цьому постійним місцем проживання згідно зі ст. 4 Митного кодексу України є місце проживання на території будь-якої держави не менше одного року громадянина, який не має постійного місця проживання на території інших держав і має намір проживати на території цієї держави протягом будь-якого строку, не обмежуючи таке проживання певною метою, і за умови, що таке проживання не є наслідком виконання цим громадянином службових обов'язків або зобов'язань за договором (контрактом).

Якщо особа має місце постійного проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо має більш тісні особисті чи економічні зв'язки (центр життєвих інтересів) в Україні.

У разі якщо державу, в якій фізична особа має центр життєвих інтересів, не можна визначити, або якщо фізична особа не має місця постійного проживання у жодній з держав, вона вважається резидентом, якщо перебуває в Україні не менше 183 днів (включаючи день приїзду та від’їзду) протягом періоду або періодів податкового року.

Достатньою (але не виключною) умовою визначення місця знаходження центру життєвих інтересів фізичної особи є місце постійного проживання членів її сім'ї або її реєстрації як суб’єкта підприємницької діяльності.

Якщо неможливо визначити резидентський статус фізичної особи, використовуючи положення абзаців першого – третього п.п. «в» п.п. 14.1.213
п. 14.1 ст. 14 Кодексу, фізична особа вважається резидентом, якщо вона є громадянином України.

Достатньою підставою для визначення особи резидентом є самостійне визначення нею основного місця проживання на території України у порядку, встановленому Кодексом, або її реєстрація як самозайнятої особи.

При цьому за результатами звітного податкового року, в якому іноземець набув статусу резидента України, він має подати річну податкову декларацію, в якій зазначає доходи з джерелом їх походження в Україні та іноземні доходи                  (п.п. 170.10.4 п. 170.10 ст. 170 Кодексу).

Таким чином, у разі якщо фізичною особою – громадянином іноземної держави не дотримані перелічені положення п.п. 14.1.213 п. 14.1 ст. 14 Кодексу, то з метою оподаткування фізична особа може вважатися нерезидентом України.

Разом з тим, якщо фізичною особою – громадянином іноземної країни дотримані критерії, визначені абзацами першим – четвертим п.п. «в»
п.п. 14.1.213 п. 14.1 ст. 14 Кодексу, то фізична особа може бути визнана резидентом України.

Зауважуємо, що видана іноземцю на законних підставах посвідка на постійне проживання в Україні є лише дозволом на постійне проживання в Україні і не є документом, на підставі якого визначається резидентський статус платника податку в Україні.

Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, відповідно до якого:

об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід (п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу);

об’єктом оподаткування нерезидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні (п.п. 163.2.1
п. 163.2 ст. 163 Кодексу).

Особливості оподаткування доходів, отриманих нерезидентами встановлено п. 170.10 ст. 170 Кодексу.

Так, відповідно до п. 170.10.1 п. 170.10 ст. 170 Кодексу доходи з джерелом їх походження в Україні, що нараховуються (виплачуються, надаються) на користь нерезидентів, оподатковуються за правилами та ставками, визначеними для резидентів (з урахуванням особливостей, визначених деякими нормами цього розділу для нерезидентів).

Згідно з п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 – 173 Кодексу.

Крім того, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, зазначений дохід є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, становить 5 відс. від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Відповідно до п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу звільняються від оподаткування військовим збором доходи, які згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4                            п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу ХХ «Перехідні положення» Кодексу.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Разом з тим відповідно до п. 172.9 ст. 172 Кодексу дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами –нерезидентами, оподатковується згідно із ст. 172 Кодексу в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу.

Враховуючи викладене, дохід, отриманий платником податків – фізичною особою – резидентом/нерезидентом від першого продажу протягом звітного податкового року об’єкту нерухомого майна (квартири), який перебуває у власності такої особи більше трьох років, не оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором.

При цьому, якщо фізичною особою – резидентом протягом звітного (податкового) року здійснюється продаж другого об’єкта нерухомого майна (квартири), яке перебуває у власності платника податків більше трьох років, то дохід, отриманий від такого продажу оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

Разом з тим, якщо фізичною особою – нерезидентом протягом звітного (податкового) року здійснюється продаж другого об’єкта нерухомого майна (квартири), яке перебуває у власності платника податків більше трьох років, то дохід, отриманий від такого продажу оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

Водночас відповідно до абзацу першого ст. 1 Закону України від 02 вересня 1993 року № 3425-XII «Про нотаріат» (далі – Закон № 3425) нотаріат в Україні – це система органів і посадових осіб, на які покладено обов’язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, передбачені Законом № 3425, з метою надання їм юридичної вірогідності.

Статтею 43 Закону № 3425 передбачено, що при вчиненні нотаріальної дії нотаріуси, посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, встановлюють особу учасників цивільних відносин, які звернулися за вчиненням нотаріальної дії. Встановлення особи здійснюється, зокрема, за паспортом громадянина України або за іншим документом, що посвідчує особу, передбаченим Законом України «Про Єдиний державний демографічний реєстр та документи, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус», національним паспортом іноземця або документом, що його замінює.

Нотаріус або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, має право витребувати від фізичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії (ст. 4, 46 Закону № 3425).

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.