Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 26.08.2025 р. № 4599/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків в описаній у зверненні ситуації та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Управління (платник ПДВ), на балансі якого перебуває нерухоме майно, а саме дві квартири, планує укласти договір міни з фізичною особою. Згідно з умовами договору, Управління передає фізичній особі дві квартири, а фізична особа передає Управлінню дві рівнозначні за площею квартири.

Згідно з інформаційними даними ДПС Управління внесено до Реєстру неприбуткових установ та організацій (далі – Реєстр) з присвоєнням коду ознаки неприбутковості 0031 (бюджетні установи).

Управління просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1) чи виникають у Управління податкові зобов'язання з ПДВ при відчуженні квартир згідно з умовами договору міни;

 2) які ще податки має сплатити Управління при здійсненні зазначеної у зверненні операції?

Разом з тим, у зверненні не зазначено, чи Управління самостійно здійснювало будівництво  об’єктів  житлової  нерухомості  (квартир),  чи  залучало  для  такого

будівництва генерального підрядника або придбавало такі об’єкти у інших суб’єктів господарювання (з ПДВ чи без ПДВ). У зв’язку з цим ДПС надає роз’яснення загальних норм податкового законодавства щодо порушених питань.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу I ПКУ).

Відповідно до статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

Правове регулювання договорів міни визначено статтями 715 і 716 ЦКУ.

Так, за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін.

Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.

Право власності на обмінювані товари переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договором може бути встановлений обмін майна на роботи (послуги).

До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання.

Щодо питання 1

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду. Продаж (реалізація) товарів − будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункти 14.1.191 і 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Об'єкти житлової нерухомості – це будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, а також їх складові частини, які є самостійними об’єктами нерухомого майна, зокрема, включають квартиру – ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (абзац «в» підпункту 14.1.129.1 підпункту 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.

Правила формування податкових зобов'язань та податкового кредиту,  складання податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) встановлено статтями 187, 198 і 201 розділу V ПКУ.

Пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ визначено, що платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами придбаними/виготовленими з ПДВ (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, –  у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в неоподатковуваних ПДВ операціях або в операціях, що не є господарською діяльністю платника податку (крім випадків, передбачених пунктом 189.9 статті 189 розділу V ПКУ).

Отже, якщо постачання Управлінням об’єктів житлової нерухомості (в тому числі передача фізичній особі квартир згідно з умовами договору міни) не буде вважатися першим постачанням житла (об’єкта житлової нерухомості) у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, то така операція Управління з постачання об’єктів житлової нерухомості підлягатиме звільненню від оподаткування ПДВ. За такою звільненою від оподаткування ПДВ операцією податкові зобов’язання з ПДВ не визначаються.

Водночас, якщо такі об’єкти житлової нерухомості були придбані Управлінням з ПДВ або при спорудженні таких об’єктів Управлінням були придбані товари/послуги з ПДВ, то в Управління виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ.

Щодо питання 2

Правові основи оподаткування податком на прибуток підприємств встановлено розділом ІІ та підрозділом 4 розділу XX ПКУ.

Пунктом 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ встановлено, що не є платниками податку на прибуток підприємств неприбуткові підприємства, установи та організації у порядку та на умовах, встановлених цим пунктом.

Так, згідно з підпунктом 133.4.1 пункту 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ неприбутковим підприємством, установою та організацією для цілей оподаткування податком на прибуток підприємств є підприємство, установа та організація (далі – неприбуткова організація), що одночасно відповідає таким вимогам:

утворена та зареєстрована в порядку, визначеному законом, що регулює діяльність відповідної неприбуткової організації;

установчі документи якої (або установчі документи організації вищого рівня, на підставі яких діє неприбуткова організація відповідно до закону) містять заборону розподілу отриманих доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників у розумінні ЦКУ), членів такої організації, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб. Для цілей цього абзацу не вважається розподілом отриманих доходів (прибутків) фінансування видатків, визначених підпунктом 133.4.2 пункту 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ;

установчі документи якої (або установчі документи організації вищого рівня, на підставі яких діє неприбуткова організація відповідно до закону) передбачають передачу активів одній або кільком неприбутковим організаціям відповідного виду, іншим юридичним особам, що здійснюють недержавне пенсійне забезпечення відповідно до закону (для недержавних пенсійних фондів), або зарахування до доходу бюджету у разі припинення юридичної особи (у результаті її ліквідації, злиття, поділу, приєднання або перетворення). Положення цього абзацу не поширюється на об’єднання та асоціації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків та житлово-будівельні кооперативи;

внесена контролюючим органом до Реєстру.

Положення абзаців третього і четвертого підпункту 133.4.1 пункту 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ щодо вимог наявності установчих документів не поширюються на бюджетні установи. 

Як встановлено абзацом першим підпункту 133.4.2 пункту 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ, доходи (прибутки) неприбуткової організації використовуються виключно для фінансування видатків на утримання такої неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами.

Зазначимо, що пунктом 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ на період дії правового режиму воєнного, надзвичайного стану застосовується з урахуванням положень пункту 63 підрозділу 4 розділу ХХ ПКУ.

Згідно з підпунктом 133.4.6 пункту 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ до неприбуткових організацій, що відповідають вимогам пункту 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ і не є платниками податку на прибуток підприємств, зокрема, можуть бути віднесені бюджетні установи.

Відповідно до підпункту 14.1.17 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ термін бюджетна установа вживається у значенні, наведеному у Бюджетному кодексі України (далі – БКУ). Бюджетні установи – це органи державної влади, органи місцевого самоврядування, а також організації, створені ними у встановленому порядку, що повністю утримуються за рахунок відповідно державного бюджету чи місцевого бюджету. Бюджетні установи є неприбутковими (пункт 12 частини першої статті 2 БКУ).

Бюджетні установи здійснюють свою діяльність на основі кошторису, що згідно з пунктом 30 частини першої статті 2 БКУ є основним плановим фінансовим документом бюджетної установи, яким на бюджетний період встановлюються повноваження щодо отримання надходжень і розподіл бюджетних асигнувань на взяття бюджетних зобов’язань та здійснення платежів для виконання бюджетною установою своїх функцій та досягнення результатів, визначених відповідно до бюджетних призначень.

Відповідно до частини четвертої статті 13 БКУ власні надходження бюджетних установ отримуються додатково до коштів загального фонду бюджету і включаються до спеціального фонду бюджету.

Власні надходження бюджетних установ поділяються на такі групи: перша група – надходження від плати за послуги, що надаються бюджетними установами згідно із законодавством; друга група – інші джерела власних надходжень бюджетних установ.

Тож в загальному випадку, якщо бюджетну установу включено до Реєстру, то така установа не сплачує податок на прибуток з доходів, передбачених кошторисом та отриманих у законодавчо встановленому порядку, за умови, що такі доходи відповідно до кошторису використовуються такою неприбутковою організацією виключно для фінансування видатків на її утримання, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами, та не здійснюється розподіл доходів серед засновників такої організації, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб.

Водночас, на період дії правового режиму воєнного, надзвичайного стану           не вважається порушенням вимог пункту 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ здійснення неприбутковою організацією передачі майна, надання послуг, благодійної допомоги, використання доходів (прибутків) для фінансування видатків, не пов’язаних з реалізацією мети та напрямів діяльності, передбачених її установчими документами, на цілі та на користь отримувачів, що визначено            пунктом 63 підрозділу 4 розділу ХХ ПКУ.

У разі недотримання неприбутковою організацією вимог, встановлених              пунктом 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ (з урахуванням положень пункту 63 підрозділу 4 розділу ХХ ПКУ), така організація підлягає виключенню з Реєстру з визначенням податкового зобов’язання з податку на прибуток підприємств відповідно до підпунктів 133.4.3 та 133.4.4 пункту 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ.

При цьому ДПС повідомляє, що наявної у зверненні інформації недостатньо для кваліфікації операції Управління з передання квартир фізичній особі за договором міни як такої, що не суперечить вимогам пункту 133.4 статті 133 розділу ІІІ ПКУ, для перебування Управління у статусі неприбуткової організації. Тому дослідженню підлягають відповідні фактичні обставини проведення операції та умови договорів та інших документів, які супроводжують таку операцію.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу ІІ ПКУ).