Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 27.08.2025 р. № 4619/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо оподаткування ПДВ операцій з постачання квартир державній установі за державні кошти та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу II Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство за власний рахунок побудувало багатоквартирний житловий будинок. При цьому Товариство виступало замовником і генеральним підрядником будівництва такого житлового будинку та зареєструвало права власності на належні йому квартири в цьому будинку.

Надалі Товариство, як переможець відкритого конкурсу з придбання житла для військовослужбовців, має намір продати окремі квартири державній установі за державні кошти.

З огляду на викладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання, чи підлягає оподаткуванню ПДВ операції з продажу Товариством належних йому квартир, якщо такий продаж здійснюється державній установі за державні кошти?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Статтею 5 розділу І ПКУ визначено, що поняття, правила та положення, у
становлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються
виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу І ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Правові засади регулювання державної підтримки будівництва доступного житла визначено у Законі України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі – Закон № 800).

Відповідно до статті 2 Закону № 800 основними джерелами фінансування заходів, визначених Законом № 800, є:

кошти, передбачені законом про Державний бюджет України на відповідний рік, зокрема: кошти Стабілізаційного фонду, за позиками міжнародних фінансових організацій, за державними внутрішніми позиками;

кошти місцевих бюджетів;

інвестиції юридичних та фізичних осіб;

інші джерела фінансування, не заборонені законодавством.

Бюджетні кошти, передбачені для фінансування антикризових заходів у будівництві, визначених Законом № 800, використовуються з урахуванням оптимізації кількості бюджетних програм шляхом концентрації видатків за єдиним головним розпорядником бюджетних коштів, якого визначено законом про Державний бюджет України на відповідний рік.

Вартість об'єктів будівництва, що фінансуються відповідно до
Закону № 800, встановлюється згідно з проектно-кошторисною документацією, що відповідає державним будівельним нормам з визначення вартості.

Відповідно до частини першої статті 4 Закону № 800 доступне житло – збудовані і ті, що будуються за державної підтримки, житлові будинки (комплекси) та квартири.

Державна підтримка будівництва (придбання) доступного житла здійснюється за рахунок коштів державного та/або місцевих бюджетів.

Кошти, передбачені у державному бюджеті на надання державної підтримки, використовуються з урахуванням оптимізації кількості бюджетних програм шляхом концентрації видатків за єдиним головним розпорядником бюджетних коштів, визначених законом про Державний бюджет України на відповідний рік (частина сьома статті 4 Закону № 800).

Порядок надання державної підтримки та забезпечення громадян доступним житлом затверджено постановою Кабінету Міністрів України
від 10 жовтня 2018 року № 819 (далі – Порядок № 819).

Відповідно до пунктів 3 і 4 Порядку № 819 забезпечення доступним житлом здійснюється шляхом надання державної підтримки, яка полягає у сплаті державою:

30 відсотків вартості будівництва (придбання) доступного житла та/або надання пільгового іпотечного житлового кредиту;

50 відсотків вартості будівництва (придбання) доступного житла та/або пільгового іпотечного житлового кредиту для осіб, на яких поширюється дія пунктів 19 і 20 частини першої статті 6, пунктів 10 - 14 частини другої статті 7 та абзаців четвертого, шостого і восьмого пункту 1 статті 10 Закону України від 22 жовтня 1993 року № 3551-XII «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту»;

50 відсотків вартості будівництва (придбання) доступного житла та/або пільгового іпотечного житлового кредиту для осіб, на яких поширюється дія Закону України від 20 жовтня 2014 року № 1706-VII «Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб».

Державна підтримка надається шляхом сплати за рахунок коштів державного та/або місцевого бюджету 30 або 50 відсотків вартості нормативної площі доступного житла з урахуванням абзаців другого - четвертого пункту 3 Порядку № 819. При цьому одержувачі державної підтримки вносять на свій поточний рахунок, відкритий в банку, кошти в обсязі 70 або 50 відсотків вартості нормативної площі доступного житла.

Одержувачі державної підтримки можуть отримувати кредит в банку для сплати частини вартості будівництва (придбання) доступного житла, що перевищує розмір державної підтримки, на умовах та у порядку, що визначені банком.

Згідно з пунктом 8 Порядку № 819 забудовники, продавці, управителі, замовники (далі - забудовники) повинні відповідати таким критеріям:

щодо забудовників не порушено провадження у справі про банкрутство / забудовники не перебувають у стані припинення;

наявність дозвільних документів на виконання будівельних робіт відповідного об'єкта, що відповідають вимогам законодавства (повідомлення про початок виконання будівельних робіт / дозвіл на виконання будівельних робіт тощо), або наявність сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта (декларації про готовність об'єкта до експлуатації);

наявність документів, що підтверджують право (власності, користування тощо) на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво відповідного житлового об'єкта;

строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта житлового будівництва підтверджено забудовником документально та не перевищує 12 місяців з дати укладення одержувачем державної підтримки із забудовником договору про придбання житла;

вартість будівництва або продажу 1 кв. метра не перевищує граничну вартість, визначену пунктом 5 Порядку № 819.

Порядок використання коштів, передбачених у державному бюджеті на будівництво (придбання) житла для військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 16 лютого 2011 року № 147 (далі – Порядок № 147).

Порядок № 147 визначає процедуру використання коштів, передбачених у Державному бюджеті України на відповідний рік на будівництво  (придбання) житла для військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу таким головним розпорядникам бюджетних коштів, відповідальним виконавцям за бюджетними програмами, зокрема Міноборони – «Будівництво (придбання) житла для військовослужбовців Збройних Сил України» (пункт 1
Порядку № 147).

Згідно з пунктом 2 Порядку № 147 бюджетні кошти спрямовуються, зокрема на придбання житла на умовах пайової участі та на вторинному ринку.

Відповідно до пункту 31 Порядку № 147 придбання житла для військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу на умовах пайової участі та на вторинному ринку здійснюється на конкурсних засадах.

Пунктом 7 Порядку № 147 визначено, що видатки, пов'язані з придбанням житла на вторинному ринку, провадяться на підставі договору купівлі-продажу.

Перелік житлових об'єктів, будівництво (придбання) яких передбачається фінансувати за рахунок бюджетних коштів, затверджується із зазначенням обсягу бюджетних коштів для кожного об'єкта наказом головного розпорядника бюджетних коштів.

Відповідно до підпункту 2 пункту 9 Порядку № 147 оплата за договорами щодо придбання житла на вторинному ринку здійснюється таким чином –

100 відсотків визначеної в договорі ціни після виконання в повному обсязі внутрішніх опоряджувальних робіт у квартирах (за рішенням головного розпорядника бюджетних коштів), підписання актів приймання-передачі квартир та оформлення права власності на них, а також надання документів, що підтверджують відсутність заборгованості з оплати житлово-комунальних послуг.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування ПДВ.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС повідомляє.

Якщо зазначене у зверненні житло (квартири) належить до категорії доступного житла, то операція Товариства (платника ПДВ) з постачання такого житла (квартир) державній установі звільнятиметься від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Якщо зазначене у зверненні житло (квартири) не належить до категорії доступного житла, то операція Товариства (платника ПДВ) з постачання такого житла (квартир) державній установі оподатковуватиметься ПДВ у загальновстановленому порядку.

З питання віднесення зазначеного у зверненні житла (квартир) до категорії доступного житла ДПС рекомендує звернутися до Міністерства розвитку громад та територій України як до головного органу у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику, зокрема, у сфері будівництва, нормування у будівництві, містобудування, просторового планування територій та архітектури, а також одним із завдань якого є забезпечення формування та реалізація державної житлової політики.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу ІІ ПКУ).