Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ГУ ДПС У ЛЬВІВСЬКІЙ ОБЛАСТІ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 29.08.2025 р. № 4646/ІПК/13-01-24-02

  Головне управління ДПС у Львівській області, керуючись статтею 52 Податкового Кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами та доповненнями (далі ‒ Кодекс), розглянуло звернення щодо належного виконання податкового обов’язку у зв’язку із продажем майбутнього об’єкта нерухомості та в межах компетенції повідомляє.

У зверненні платник податків повідомила, що між фізичною особою (далі - Покупець) та юридичною особою (далі - Продавець) укладено договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (далі – Договір).

Згідно з умовами Договору Продавець, який є власником спеціального майнового права, зобов'язується передати у власність Покупцю майбутній об’єкт нерухомості (далі – предмет Договору), а Покупець зобов’язаний оплатити такий об’єкт та прийняти його.

Умовами Договору передбачено, що оплата Покупцем здійснюється частинами згідно з графіком платежів. До моменту повної оплати ціни предмета Договору спеціальне майнове право на нього залишається у Продавця.

Договором не передбачено проведення державної реєстрації обтяження речових прав на предмет Договору у зв’язку із здійсненням Покупцем сплати ціни частинами.

Станом на момент подання цього запиту:

- спеціальне майнове право на предмет Договору залишається у Продавця;

- на користь Покупця не проведено державну реєстрацію обтяження речових прав на предмет Договору;

- на підставі Договору Покупцем здійснено часткову сплату ціни предмета Договору;

- у Покупця наявні документи, що підтверджують понесені витрати на придбання предмета Договору.

Покупець має намір здійснити відступлення прав та обов’язків за Договором на користь іншої фізичної особи.

Ціною відступлення прав та обов’язків буде визначена сума, яка дорівнює сумі понесених витрат Покупця на придбання предмета Договору.

У зв’язку з наведеною ситуацією платник просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Можливості зменшення доходу Покупця від відступлення прав та обов’язків іншій фізичній особі за Договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості щодо якого сплачено часткову ціну на документально підтверджені витрати на придбання таких майнових прав.

2. Можливості зарахування до витрат на придбання таких майнових прав часткової сплати ціни предмета Договору, що була здійснена Покупцем на підставі та на виконання умов Договору.

3. Копії яких документів надавати Покупцю для підтвердження зазначених витрат?

Згідно із пп. 14.1.255 п. 14.1 ст. 14 Кодексу відступлення права вимоги - це операція з переуступки кредитором прав вимоги боргу третьої особи новому кредитору з попередньою або наступною компенсацією вартості такого боргу кредитору або без такої компенсації.

Згідно з ст. 512 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року № 435-IV (далі – ЦКУ) кредитор у зобов’язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги), а також у інших випадках, встановлених законом.

Правочин щодо заміни кредитора у зобов’язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов’язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові (ст. 513 ЦКУ).

До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов’язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 514 ЦКУ).

Таким чином, в результаті відступлення права вимоги кредитором відбувається зміна однієї особи - кредитора на іншу особу - кредитора.

Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, відповідно до пп. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа - резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Дохід з джерелом їх походження з України - це будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні (пп. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 Кодексу).

Відповідно до пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого включаються інші доходи, крім зазначених у ст. 165 Кодексу (пп. 164.2.20 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Згідно з п. 167.1 ст. 167 Кодексу ставка податку становить 18 відс. бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику податків (крім випадків, визначених у пунктах 167.2 - 167.5 цієї статті).

Також доходи, визначені ст. 163 Кодексу, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, – 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб і військового збору до бюджету здійснюються у порядку, встановленому ст. 168 Кодексу та пп. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Так, згідно з пп. 168.2.1 п. 168.2 ст. 168 Кодексу платник податку, що отримує доходи від особи, яка не є податковим агентом, та іноземні доходи, зобов'язаний включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплатити податок і військовий збір з таких доходів.

Порядок подання річної декларації про майновий стан і доходи (податкової декларації) визначено ст. 179 Кодексу.

Враховуючи викладене, у разі якщо внаслідок відступлення права вимоги Покупцем отримується дохід у вигляді коштів від іншої фізичної особи, яка не є податковим агентом, то сума такого доходу включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу Покупця як інший дохід та оподатковується податком на доходи фізичних осіб та військовим збором на загальних підставах. При цьому об'єктом оподаткування є уся сума коштів, яка отримується Покупцем без урахування суми коштів, які були попередньо сплачені за Договором.

З метою уникнення неоднозначного тлумачення норм податкового законодавства у частині оподаткування доходів фізичних осіб, кожний конкретний випадок виникнення податкових відносин слід розглядати з урахуванням документів (матеріалів), які стосуються порушених питань, зокрема договору відступлення права вимоги тощо

Згідно з підпунктом 52.2 статті 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.