Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 10.09.2025 р. № 4893/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

Державна податкова служба України розглянула звернення з питань оподаткування операцій з оренди земельної ділянки та комплексу об’єктів нежитлової нерухомості та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство здає в оренду свої виробничі потужності на підставі діючих договорів оренди земельної ділянки,  а також рухомого та нерухомого майна  та планує на період воєнних дій продовжувати цю роботу.

Ухвалою районного суду  (номер судового провадження) накладено арешт на земельну ділянку та комплекс об’єктів нежилої нерухомості. Зазначене майно передано в управління Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (далі - АРМА).

Після накладання арешту на майно орендар з квітня 2025 року відмовляється підписувати акти виконаних робіт по оренді та здійснювати орендні платежі.

При цьому за травень та червень 2025 року Товариство задекларувало дохід від вищевказаної оренди майна та сплатило ПДВ.

Враховуючи вищевикладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. чи повинне Товариство відображати доходи від оренди майна і декларувати та сплачувати ПДВ при відсутності оформлених актів з боку орендаря на виконання послуг з оренди та оплати вартості таких послуг;
2. якщо ні, то як виправити помилку за травень – червень 2025 року щодо відображення доходів з оренди зазначеного майна та сплати ПДВ;
3. чи повинно Товариство сплачувати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, плати за землю (далі – Майнові податки) по майну, на яке накладено арешт та відсутні з боку орендаря підписані акти виконаних робіт та оплата за оренду?

Водночас будь-які детальні висновки щодо відображення в обліку операцій з оренди нерухомого майна та земельної ділянки мають розглядатися з урахуванням договірних умов, зокрема договору управління майном, що укладається між АРМА та управителем активом, обставин здійснення відповідних господарських операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались. При цьому звернення не висвітлює в повному обсязі фактичні обставини, які надають змогу ідентифікувати належним чином детальні договірні умови.

У зв’язку з цим надаємо роз’яснення, виходячи із загальних норм податкового законодавства з питань, зокрема, пов’язаних із управлінням арештованого майна.

Згідно з Ухвалою суд зобов’язав накласти арешт, заборонивши відчужувати та розпоряджатися у будь-який спосіб майном Товариства. Арештоване майно передати АРМА для здійснення заходів з управління ним в порядку та на умовах, визначених статтями 19, 21 та 21¹ Закону України від 10 листопада 2015 року № 772-VIII «Про Національне агентство України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів» (далі – Закон № 772).

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу I ПКУ).

Відповідно до пункту 5.3 статті 5 розділу І ПКУ інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Правові та організаційні засади функціонування Національного агентства України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів, регулює Закон № 772.

Згідно зі статтею 21 Закону № 772 управління рухомим та нерухомим майном, цінними паперами, майновими та іншими правами здійснюється Національним агентством шляхом реалізації відповідних активів або передачі їх в управління.

Управління активами здійснюється на підставі договору, укладеного відповідно до глави 70 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) з урахуванням особливостей, визначених Законом № 772.

Управитель має право на плату (винагороду), а також на відшкодування необхідних витрат, зроблених ним у зв’язку з управлінням активами, що відраховуються безпосередньо з доходів від використання прийнятих в управління активів. Управитель не має права відчужувати активи, прийняті ним в управління у порядку, передбаченому статтею 21 Закону № 772.

Отже, умови управління активами визначаються в договорі управління активом, що укладається між АРМА та управителем активом.

Відповідно до частини третьої статті 1030 ЦКУ майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя.

Майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік.

Розрахунки, пов'язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку.

 Частиною четвертою статті 1030 ЦКУ визначено, що майно, набуте управителем у результаті управління майном, включається до складу отриманого в управління майна.

Відповідно до частини першої статті 1032 ЦКУ установником управління є власник майна.

Згідно з частиною першою статті 1034 ЦКУ  вигоди від майна, що передане в управління, належать установникові управління.

Отже, сам факт передачі майна в управління не змінює його обліку на балансі орендодавця, оскільки майно залишається в його власності.

Пунктом 44.1 статті 44 глави 1 розділу ІІ ПКУ визначено, що для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством. Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим пункту 44.1 статті 44 глави 1 розділу ІІ ПКУ.

Правові засади регулювання, організації, ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності в Україні визначено Законом України від 16.07.1999 № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» зі змінами (далі – Закон № 996).

Щодо питання 1 в частині оподаткування податком на прибуток підприємств

Для обрахунку об'єкта оподаткування платник податку на прибуток використовує дані бухгалтерського обліку та фінансової звітності щодо доходів, витрат та фінансового результату до оподаткування (пункту 44.2 статті 44 глави 1 розділу ІІ ПКУ).

Частиною першою статті 9 Закону № 996 визначено, що підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи. Для контролю та впорядкування оброблення даних на підставі первинних документів можуть складатися зведені облікові документи.

Відповідно до частини другої статті 9 Закону № 996 первинні документи можуть бути складені у паперовій або в електронній формі та повинні мати такі обов’язкові реквізити:

назву документа (форми);

дату складання;

назву підприємства, від імені якого складено документ;

зміст та обсяг господарської операції, одиницю виміру господарської операції;

посади і прізвища (крім первинних документів, вимоги до яких встановлюються Національним банком України) осіб, відповідальних за здійснення господарської операції і правильність її оформлення;

особистий підпис або інші дані, що дають змогу ідентифікувати особу, яка брала участь у здійсненні господарської операції.

Залежно від характеру господарської операції та технології обробки облікової інформації до первинних документів можуть включатися додаткові реквізити (печатка, номер документа, підстава для здійснення операції тощо).

Первинні документи, створені автоматично в електронній формі програмним забезпеченням інформаційно-комунікаційної системи, застосовуються у бухгалтерському обліку за умови наявності накладеного електронного підпису чи печатки з дотриманням вимог законодавства про електронні документи та електронний документообіг.

Первинні документи, складені в електронній формі, застосовуються у бухгалтерському обліку за умови дотримання вимог законодавства про електронні документи та електронний документообіг.

Неістотні недоліки в документах, що містять відомості про господарську операцію, не є підставою для невизнання господарської операції, за умови, що такі недоліки не перешкоджають можливості ідентифікувати особу, яка брала участь у здійсненні господарської операції, та містять відомості про дату складання документа, назву підприємства, від імені якого складено документ, зміст та обсяг господарської операції тощо.

Порядок створення, прийняття і відображення у бухгалтерському обліку, а також зберігання первинних документів встановлено Положенням про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку, затвердженим наказом Міністерства фінансів України (далі – Мінфін) від 24.05.1995 № 88, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України (далі – Мін’юст) 05.06.1995 за № 168/704, зі змінами (далі – Положення № 88).

Згідно з Положенням № 88 первинні документи складаються на бланках типових і спеціалізованих форм, затверджених відповідним органом державної влади. Документування господарських операцій може здійснюватись із використанням виготовлених самостійно бланків, які повинні містити обов’язкові реквізити чи реквізити типових або спеціалізованих форм.

З метою упорядкованості руху та своєчасного одержання для записів у бухгалтерському обліку первинних документів наказом керівника підприємства, установи встановлюється графік документообороту, в якому вказуються дата створення або одержання від інших підприємств та установ документів, прийняття їх до обліку, передача в обробку та до архіву.

Якщо правилами документообороту підприємства передбачена можливість відображення господарської операції, щодо якої на момент закінчення складання регістрів бухгалтерського обліку за звітний період від контрагента у терміни, встановлені законодавством, не отримано первинного документа, підставою для перенесення інформації про таку господарську операцію до регістрів бухгалтерського обліку є належним чином оформлений внутрішній первинний документ (акт), складений посадовою особою, відповідальною за приймання-відпуск товарно-матеріальних цінностей, робіт і послуг.

У місяці надходження від контрагента первинного документа щодо господарської операції, інформація про яку в минулих звітних періодах була перенесена до регістрів бухгалтерського обліку згідно з внутрішнім первинним документом (актом), до регістрів бухгалтерського обліку за звітний період переноситься інформація про таку господарську операцію, при цьому її обсяг зазначається шляхом коригування на суму різниці між оцінкою такої господарської операції за внутрішнім первинним документом (актом) та первинним документом, отриманим від контрагента.

Щодо питань 1 в частині оподаткування ПДВ

Згідно з підпунктами «а» та «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Таким чином, оподаткуванню ПДВ підлягають операції з постачання товарів/послуг (у тому числі послуг з оренди майна), що є об’єктом оподаткування ПДВ відповідно до пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ. Обов’язок щодо нарахування та сплати ПДВ до бюджету виникає у платника податку за фактично здійсненими операціями з постачання товарів/послуг (утому числі послуг з оренди майна), які підлягають оподаткуванню ПДВ. Такі операції, що фактично відбулися, підлягають відображенню у податковій звітності з ПДВ.

Водночас згідно з Ухвалою на майно Товариства накладено арешт, заборонивши відчужувати та розпоряджатися ним, та таке арештоване майно передано АРМА для здійснення заходів з управління ним.

Враховуючи викладене, податкові зобов’язання з ПДВ за операцією з надання майна в оренду визначає особа, яка фактично надає таке майно в оренду з урахуванням вимог законодавства.

Щодо питання 2

Загальні правила внесення змін до податковій звітності визначені статтею 50 глави 2 розділу ІІ ПКУ.

Відповідно до пункту 50.1 статті 50 глави 2 розділу ІІ ПКУ у разі якщо у майбутніх податкових періодах (з урахуванням строків давності, визначених статтею 102 глави 9 розділу ІІ ПКУ) платник податків самостійно (у тому числі за результатами електронної перевірки) виявляє помилки, що містяться у раніше поданій ним податковій декларації (крім обмежень, визначених цією статтею), він зобов'язаний надіслати уточнюючий розрахунок до такої податкової декларації за формою чинного на час подання уточнюючого розрахунку.

Платник податків має право не подавати такий розрахунок, якщо відповідні уточнені показники зазначаються ним у складі податкової декларації за будь-який наступний податковий період, протягом якого такі помилки були самостійно (у тому числі за результатами електронної перевірки) виявлені.

Щодо питання 3

Порядок нарахування та сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі – Податок), з об’єктів нежитлової та/або житлової нерухомості врегульовано статтею 266 розділі ХІІ ПКУ.

  Згідно з підпунктом 266.1.1 пункту 266.1  статті 266  розділі ХІІ ПКУ   платниками  Податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

Об’єктом оподаткування Податком є об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка (підпункт  266.2.1 пункту 266.2 статті 266 розділі ХІІ ПКУ).

Відповідно до статті 269 розділу ХІІ ПКУ платниками плати за землю є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв), землекористувачі, яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності на правах постійного користування та платники орендної плати – землекористувачі (орендарі) земельних ділянок державної та комунальної власності на умовах оренди.

Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (пункт  287.1 статті  287 розділі ХІІ ПКУ ).

Підставою для нарахування земельного податку є дані Державного земельного кадастру, дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно тощо (пункт  286.1 статті  286 розділі ХІІ ПКУ).

Земельним законодавством встановлено обов’язок оформлення права власності, а також користування у порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст.  126 Земельного кодексу). Право власності, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (статті  125 Земельного кодексу).

Офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни та/або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень здійснюється шляхом внесення відповідних відомостей заявником для проведення реєстраційних дій до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до Закону України від 1 липня 2004 року  № 1952-VI «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (зі змінами).

Оскільки Товариство є  власником об’єктів оподаткування, то у  нього виникає податковий обов’язок зі справляння Майнових податків за такі об’єкти оподаткування.

При цьому ДПС зазначає,  що ПКУ не визначаються підстави щодо  скасування обов’язку зі справляння Майнових податків в залежності від накладання арешту на об’єкти оподаткування, або від наявності чи відсутності підписаних актів виконаних робіт за договорами оренди під час здійснення господарської діяльності Товариства. 

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 роздiлу II ПКУ).