Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 15.09.2025 р. № 4969/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (…) щодо практичного застосування норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, згідно з нормами п. 172.7 ст. 172 Кодексу, юридична або самозайнята особа, яка набуває право власності на об’єкт нерухомості від фізичної особи, зобов’язана виконати функції податкового агента (нарахувати, утримати та сплатити податок на доходи фізичних осіб і військовий збір із доходу фізичної особи).

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію
з наступних питань:

1. Хто зобов’язаний виконувати функції податкового агента виконавець
(як самозайнята особа), який видає постанову та акт в порядку ч. 9 ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження», нотаріус (як самозайнятя особа), який відповідно до п. 6 ст. 34 Закону України від 2 вересня 1993 року «Про нотаріат», зі змінами, видає свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи стягувач (юридична особа), який після видачі відповідного свідоцтва зобов’язаний зареєструвати відповідне право власності на отримане ним нерухоме майно в рахунок погашення заборгованості?

2. Яким чином визначається база оподаткування у разі відсутності у виконавця, нотаріуса та стягувача інформації про кількість відчужень нерухомого майна боржником (фізичною особою) протягом року? Якщо для фізичної особи( боржника) це перше відчудження житлової нерухомості
у звітному податковому році, яким документом це може бути підтверджено
з метою застосування податковим агентом п. 172.1 ст. 172 Кодексу?

3. Чи мають бути сплачені відповідні податки, якщо нерухоме майно передається не з метою купівлі, а виключно для часткового чи повного погашення заборгованості?

Статтею 67 Конституції України передбачено, що кожен зобов’язаний сплачувати податки і збори в порядку і розмірах, встановлених законом.

Відповідно до ст. 572 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, а також в інших випадках, встановлених законом, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Застава виникає на підставі договору, закону або рішення суду (п. 1
ст. 574 ЦКУ).

Предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема, річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення (п. 1 ст. 576 ЦКУ).

Спеціальним законом, який регулює відносини у сфері застави нерухомого майна (іпотеки), є Закон України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі – Закон № 898).

Статтею 5 Закону № 898 передбачено, що предметом іпотеки, зокрема, є один або декілька об’єктів нерухомого майна.

Згідно зі ст. 33 Закону № 898 у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає
з підстав, встановлених ст. 12 Закону № 898.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється, зокрема, на підставі рішення суду.

У разі визначення судом способу реалізації предмета іпотеки шляхом проведення електронного аукціону ціна предмета іпотеки у рішенні суду
не зазначається та визначається при його примусовому виконанні на рівні,
не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.

Статтею 49 Закону № 898 визначено, що протягом десяти днів з дня оголошення електронного аукціону таким, що не відбувся, іпотекодержателі та інші кредитори боржника відповідно до пріоритету їх зареєстрованих вимог мають право залишити за собою предмет іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна. У такому випадку залишення за собою предмета іпотеки іпотекодержателем оформлюється протоколом, сформованим за результатами електронного аукціону, що
не відбувся, та актом про проведення електронного аукціону. Такий акт є підставою для видачі нотаріусом іпотекодержателю свідоцтва про залишення
за собою майна з електронного аукціону, що не відбувся.

Щодо питань першого-третього

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб врегульовано розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Відповідно до абзацу другого п.п. 165.1.16 п. 165.1 ст. 165 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включаються доходи, отримані внаслідок реалізації заставленого майна, майна платника податку при зверненні стягнення фінансовою установою на таке майно у зв'язку з невиконанням платником податку своїх зобов'язань за договором кредиту (позики), за умови що таке майно було придбано за рахунок такого кредиту (позики)

Крім того, п.п. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4                           п. 170.13¹ ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Разом з тим до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно із положеннями ст. 172 Кодексу
(п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Також вказаний дохід є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є доходи, визначені ст. 163 Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених
у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення»
Кодексу, – 5 відс. від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено                    ст. 172 Кодексу.

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема:

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку
у спадщину.

Разом з тим, дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу (п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п.п. «б» п. 172.5 п. 172 Кодексу сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, у власності якої перебував об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов'язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

Таким чином, якщо фінансовою установою здійснюється звернення стягнення на заставне нерухоме майно фізичної особи (боржника), придбане нею за рахунок, отриманого у такій установі кредиту, на підставі рішення суду, яким передбачено реалізацію цього майна шляхом проведення прилюдних (електронних) торгів, та у разі набуття цією установою права власності на це майно, слід вважати, що фізична особа (боржник) відчужила (продала) таке майно фінансовій установі. Дохід, отриманий внаслідок такого відчуження
не включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку – фізичної особи (боржника) відповідно до норм п.п. 165.1.16 п. 165.1 ст. 165 Кодексу.

Разом з тим, якщо зазначеною фінансовою установою здійснюється звернення стягнення на заставне нерухоме майно фізичної особи (боржника), яке придбано не за рахунок коштів кредиту, отриманого у такій установі, то дохід, одержаний фізичною особу, внаслідок такого звернення стягнення включається до її загального місячного (річного) оподатковуваного доходу на підставі п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу. Тобто фізична особа (відчужувач) має відобразити дохід від такого відчуження у річній податковій декларації про майновий стан і доходи та самостійно визначити і сплатити суму податку на доходи фізичних осіб і військового збору з урахуванням норм ст. 172 Кодексу та п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу .

При цьому фінансова установа як особа, що має статус податкового агента відображає суму доходу, отриману фізичною особо (боржником) від операції з нерухомим майном у додатку 4 ДФ до Податковому розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків – фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску.

Водночас наголошуємо, що будь-які висновки щодо оподаткування доходів фізичних осіб можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних господарських операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

____________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.