Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 23.09.2025 р. № 5120/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (…) щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомила, що нею у 2016 році було укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва (далі – ФФБ)
з метою фінансування будівництва житлової нерухомості (квартири).

На підставі цього договору платнику податків належать майнові права на об’єкт нерухомості, які підтверджують її участь у ФФБ.

У 2025 році планується здійснення відступлення (переуступка) цих майнових прав інший фізичній особі за договором уступки прав вимоги.

Платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію
з наступних питань:

1. Який порядок оподаткування доходу, отриманого від продажу майнових прав на нерухомість (участь у ФФБ) згідно з положеннями Кодексу
з урахуванням того, що договір про участь у ФФБ був укладений у 2016 році,
а продаж відбудеться у 2025 році?

2. Чи вважається дохід від переуступки майнових прав доходом від продажу об’єкта нерухомого майна, чи прирівнюється до іншого виду доходу?

3. Які податки та збори повинні бути сплачені фізичною особою – продавцем: податок на доходи фізичних осіб, військовий збір, інші? Які ставки застосовуються?

4. Чи має значення строк володіння майновими правами для визначення ставок оподаткування у такому випадку (як це передбачено для продажу нерухомості - більше або менше 3 років)?

5. Які документи підтверджують розмір доходу та витрат (наприклад первісна сума інвестицій в ФФБ), які можуть враховані при визначенні об’єкта оподаткування?

Щодо першого – п’ятого питань

Правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю визначено Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон № 978).

Відповідно до ст. 14 Закону № 978 фізична особа стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Національної комісією з цінних парів та фондового ринку.

При цьому у договорі про участь у ФФБ обов'язково має міститися, зокрема, порядок передачі довірителем коштів в управління управителю ФФБ та окремо розмір та форму винагороди управителя ФФБ.

Згідно зі ст. 21 Закону № 978 управитель ФФБ до запланованої дати введення об'єкта будівництва в експлуатацію на умовах Правил ФФБ, в межах діяльності з управління активами (коштами ФФБ), може надати довірителю послуги, зокрема, щодо уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам.

За здійснення такої послуги довіритель сплачує управителю ФФБ винагороду в порядку, визначеному у договорі про участь у ФФБ.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів регулюються Кодексом, згідно з п.п. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 якого доходом з джерелом його походження з України є будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні.

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є фізична особа – резидент, яка отримує, зокрема, доходи з джерела їх походження в Україні.

Об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід (п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу).

Відповідно до п.п. 164.2.13 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються доходи, що становлять позитивну різницю, зокрема, між сумою коштів, отриманих платником податку від інших осіб внаслідок відступлення на їх користь права вимоги за договором про участь у фонді фінансування будівництва (у тому числі, якщо таке відступлення здійснено на підставі договору купівлі-продажу), та сумою коштів, внесених платником податку до такого фонду за цим договором.

Згідно з п. 167.1 ст. 167 Кодексу ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, визначених у пп. 167.2 – 167.5 ст. 167 Кодексу).

Крім того, відповідно до п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу платниками військового збору є особи, визначені п. 162.1 ст. 162 Кодексу.

Об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, є доходи, визначені ст. 163 Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених
у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення»
Кодексу, – 5 відс. від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету здійснюється у порядку, встановленому ст. 168 Кодексу та п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Згідно з п.п. 168.2.1 п. 168.2 ст. 168 Кодексу платник податку, що отримує, зокрема, доходи від особи, яка не є податковим агентом, зобов'язаний включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплатити податок (військовий збір) з таких доходів.

Особою, яка не є податковим агентом, вважається нерезидент або фізична особа, яка не має статусу суб'єкта підприємницької діяльності або не є особою, яка перебуває на обліку у контролюючих органах як особа, що провадить незалежну професійну діяльність (п.п. 168.2.2 п. 168.2 ст. 168 Кодексу).

Порядок подання річної декларації про майновий стан і доходи (податкової декларації) визначено ст. 179 Кодексу.

Форма податкової декларації про майновий стан і доходи (далі – Декларація) та Інструкція щодо її заповнення затверджені наказом Міністерства фінансів України від 02.10.2015 № 859, зі змінами.

Відповідно до п.п. 49.18.4 п. 49.18 ст. 49 Кодексу податкова декларація подається за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року для платників податку на доходи фізичних осіб, у тому числі самозайнятих осіб – до 01 травня року, що настає за звітним, крім випадків, передбачених розділом IV Кодексу.

Згідно з п. 179.7 ст.179 Кодексу фізична особа зобов’язана самостійно
до 01 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов’язання, зазначену в поданій нею податковій декларації.

Враховуючи викладене, у разі якщо внаслідок відступлення права вимоги за договором про участь у ФФБ виникає позитивна різниця між сумою коштів, отриманих платником податку від такого відступлення та сумою коштів внесених таким платником до цього фонду, то сума вказаної різниці включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відсотків та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

При цьому сума винагороди, яка сплачується довірителем на користь управителя ФФБ за послугу з оформлення уступки права вимоги за договором про участь у ФФБ третім особам не враховується при визначенні позитивної різниці.

Також слід зазначити, що положення ст. 172 Кодексу у разі відступлення права вимоги за договором про участь у ФФБ не застосовуються.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

_________________________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.