Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 29.09.2025 р. № 5221/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення щодо практичного застосування норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненні повідомляє, що є фізичною особою – підприємцем на загальній системі оподаткування (платник ПДВ) та має один з видів діяльності «надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого майна». При цьому для здійснення діяльності платник має намір придбати житлову квартиру у товариства – платника ПДВ.

Таким чином платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи буде така операція вважатись господарською діяльністю та чи матиме платник право на податковий кредит з ПДВ за цією операцією?

2. Чи матиме право фізична особа – підприємець на податковий кредит з ПДВ, при здійсненні часткових оплат за квартиру до моменту фактичного введення в експлуатацію та укладення договору купівлі-продажу на квартиру, зокрема у формі попереднього договору. Договору інвестування або іншого подібного правочину (тобто квартира ще будується і перехід права власності ще не відбувся)?

Разом з тим, у зверненні не зазначено: на яких умовах здійснюватиметься постачання (продаж) житла; чи товариство самостійно здійснює будівництво житла, чи залучає для такого будівництва генерального підрядника; чи вважається таке постачання (продаж) житла першим постачанням (продажем) житла у розумінні норм п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу.

У зв’язку з цим ДПС надає загальне роз’яснення норм Кодексу щодо порушених у зверненні питань.

Господарська діяльність  – діяльність особи, що пов'язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами (п.п. 14.1.36 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Відповідно до п.п. «а» і «б» п. 185.1 ст. 185 розділу V Кодексу об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку, зокрема, з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до ст. 186 розділу V Кодексу розташоване на митній території України.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості визначено у п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу.

Так, п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.

Правила формування і коригування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ, а також складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) встановлено ст.ст. 187, 192, 198 і 201 розділу V Кодексу.

Пунктами 201.1, 201.7 і 201.10 ст. 201 розділу V Кодексу визначено, що при здійсненні операцій з постачання послуг на дату виникнення податкових зобов'язань платник податку зобов'язаний скласти податкову накладну в електронній формі з використанням кваліфікованого електронного підпису або удосконаленого електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, уповноваженої платником особи відповідно до вимог Закону України від 05 жовтня 2017 року № 2155-VIII «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги» та зареєструвати її в ЄРПН у встановлений Кодексом термін.

Податкова накладна складається на кожне повне або часткове постачання товарів/послуг, а також на суму коштів, що надійшли на рахунок у банку/небанківському надавачу платіжних послуг як попередня оплата (аванс).

Податкова накладна, складена та зареєстрована в ЄРПН платником податку, який здійснює операції з постачання товарів/послуг, є для покупця таких товарів/послуг підставою для нарахування сум податку, що відносяться до податкового кредиту.

Підпунктами «а» та «б» п. 198.1 ст. 198 розділу V Кодексу визначено, що до податкового кредиту відносяться суми податку, сплачені/нараховані у разі здійснення операцій з придбання або виготовлення товарів та послуг; придбання (будівництво, спорудження, створення) необоротних активів (у тому числі у зв'язку з придбанням та/або ввезенням таких активів як внесок до статутного капіталу та/або при передачі таких активів на баланс платника податку, уповноваженого вести облік результатів спільної діяльності).

Пунктом 198.3 ст. 198 розділу V Кодексу визначено, податковий кредит звітного періоду визначається виходячи з договірної (контрактної) вартості товарів/послуг та складається із сум податків, нарахованих (сплачених) платником податку за ставкою, встановленою п. 193.1 ст. 193 розділу V Кодексу, протягом такого звітного періоду у зв’язку з:

придбанням або виготовленням товарів та наданням послуг;

придбанням (будівництвом, спорудженням) основних засобів, у тому числі інших необоротних матеріальних активів та незавершених капітальних інвестицій у необоротні капітальні активи;

Нарахування податкового кредиту здійснюється незалежно від того, чи такі товари/послуги та основні засоби почали використовуватися в оподатковуваних операціях у межах провадження господарської діяльності платника податку протягом звітного податкового періоду, а також від того, чи здійснював платник податку оподатковувані операції протягом такого звітного податкового періоду.

Не відносяться до податкового кредиту суми податку, сплаченого (нарахованого) у зв'язку з придбанням товарів/послуг, не підтверджені зареєстрованими в ЄРПН податковими накладними / розрахунками коригування до таких податкових накладних чи не підтверджені митними деклараціями (тимчасовими, додатковими та іншими видами митних декларацій, за якими сплачуються суми податку до бюджету при ввезенні товарів на митну територію України), іншими документами, передбаченими
п. 201.11 ст. 201 розділу V Кодексу (п. 198.6 ст. 198 розділу V Кодексу).

Пунктом 198.5 ст. 198 розділу V Кодексу встановлено, що платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п. 189.1 ст. 189 розділу V Кодексу, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені Кодексом для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами придбаними/виготовленими з ПДВ (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, − у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в неоподатковуваних ПДВ операціях або в операціях, що не є господарською діяльністю платника податку (крім випадків, передбачених п. 189.9 ст. 189 розділу V Кодексу).

Щодо першого та другого питань

Загальне правило формування податкового кредиту передбачає включення особою, якій здійснюється постачання товарів/послуг, до складу податкового кредиту усіх сум ПДВ, сплачених (нарахованих) при придбанні товарів/послуг у особи, яка здійснює таке постачання – платника ПДВ, незалежно від того, для використання в яких операціях придбані такі товари/послуги
(в оподатковуваних чи неоподатковуваних ПДВ операціях, в межах власної господарської діяльності чи ні).

Право на віднесення сум ПДВ до податкового кредиту виникає у платника податку – покупця товарів/послуг на підставі податкової накладної, складеної з дотриманням норм податкового законодавства та зареєстрованої в ЄРПН платником податку – постачальником товарів/послуг на такого платника за фактом здійснення господарської операції з постачання товарів/послуг. Показники податкової накладної мають відповідати первинним (бухгалтерським) документам, складеним за такою господарською операцією.

Отже, фізична особа – підприємець має право на віднесення сум ПДВ до податкового кредиту на підставі податкових накладних, складених з дотриманням норм податкового законодавства та зареєстрованих в ЄРПН платником податку – постачальником (у тому числі товариством) на фізичну – особу – підприємця за фактом здійснення операцій з постачання товарів/послуг. Показники податкових накладних мають відповідати первинним (бухгалтерським) документам, складеним за такими операціями.

Якщо такі придбані товари/послуги, за якими суми податку були включені до складу податкового кредиту, призначені для використання в оподатковуваних ПДВ операціях або у господарській діяльності, то податкові зобов’язання з ПДВ на підставі п. 198.5 ст. 198 розділу V Кодексу при придбанні таких товарів/послуг не нараховуються.

Додатково інформуємо, у разі, якщо зазначене у зверненні постачання (продаж) житла не є першим постачанням житла у розумінні норм п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 розділу V Кодексу, то операція товариства з постачання фізичній особі – підприємцю такого житла підлягатиме звільненню від оподаткування ПДВ згідно з вказаним підпунктом Кодексу і, відповідно, у такому випадку підстав для формування фізичною особою – підприємцем податкового кредиту не виникатиме.

Водночас наголошуємо, що будь-які висновки щодо оподаткування конкретних доходів можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

________________________________________________________________________________________________

Дана індивідуальна податкова консультація діє до зміни/втрати чинності норм законодавства, щодо яких надано індивідуальну податкову консультацію.