Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 30.09.2025 р. № 5245/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо нарахування податкових зобов'язань з ПДВ в описаній у зверненні ситуації та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу II Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство – замовник будівництва (платник ПДВ) із залученням генерального підрядника (платника ПДВ) планує будувати нові багатоквартирні житлові будинки.

Квартири, паркомісця, нежитлові приміщення будуть продаватись на підставі договорів купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості. Фінансування будівництва буде здійснюватися за рахунок власних коштів Товариства та за рахунок коштів, що надходитимуть від продажу майнових прав на квартири.

З огляду на викладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1) чи звільняється від оподаткування ПДВ операція з постачання майнових прав на такі об’єкти будівництва?

2) що в описуваній ситуації вважатиметься першим постачанням майнових прав на такі об’єкти будівництва?

3) що в описаній у зверненні ситуації є об’єктом оподаткування ПДВ?

4) який порядок формування податкових зобов’язань з ПДВ при постачанні таких об’єктів будівництва?

5) яку норму ПКУ в описаній у зверненні ситуації повинно застосувати Товариство – 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ чи 187.1 статті 187 розділу V ПКУ та, як наслідок, підпункт 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ у випадку оплати покупцями майнових прав частинами?

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу I ПКУ).

Відповідно до пунктів 5.1 – 5.3 статті 5 розділу I ПКУ поняття, правила та положення, установлені ПКУ та законами з питань митної справи, застосовуються виключно для регулювання відносин, передбачених статтею 1 розділу I ПКУ. У разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Особливості цивільного обороту об'єктів незавершеного будівництва і майбутніх об'єктів нерухомості визначає Закон України від 15 серпня 2022 року № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518).

Під терміном «неподільний об'єкт незавершеного будівництва» розуміється об'єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об'єкта відсутні майбутні об'єкти нерухомості (пункт 7 частини першої статті 1 Закону № 2518).

Під терміном «майбутній об'єкт нерухомості» розуміється передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (підпункт 6 частини першої статті 1 Закону № 2518).

Під терміном «спеціальне майнове право на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості» розуміється різновид майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, яке полягає у:

володінні і розпорядженні таким об'єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об'єкт нерухомого майна;

праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об'єкта (у тому числі об'єкта, складовою частиною якого є майбутній об'єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об'єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об'єкта (підпункт 10 частини першої статті 1 Закону № 2518).

Відповідно до частини другої статті 10 Закону № 2518 право першого відчуження об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості виникає з моменту:

1) державної реєстрації за замовником будівництва права власності/спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва – у разі відчуження неподільного об'єкта незавершеного будівництва або його частки (крім майбутніх об'єктів нерухомості);

2) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва (крім випадку, визначеного частиною четвертою статті 21 Закону № 2518) та державної реєстрації за замовником будівництва / девелопером будівництва спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості в ньому – у разі відчуження майбутнього об'єкта нерухомості (крім випадку, визначеного пунктом 3 частини другої статті 10 Закону № 2518). Державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості здійснюється за замовником будівництва та девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об'єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об'єкта;

3) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об'єкти нерухомості в ньому, а в разі відчуження майбутніх об'єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва - з моменту державної реєстрації за управителем фонду фінансування будівництва права довірчої власності на отримані в управління майбутні об'єкти нерухомості.

Водночас дія Закону № 2518 поширюється на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, які є складовими частинами об'єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності Законом №2518, з урахуванням особливостей, визначених частиною другою статті 21 Закону № 2518 (стаття 21 Закону № 2518).

Об'єкти житлової нерухомості – це будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об'єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Об'єкти нежитлової нерухомості – будівлі, їх складові частини, що не є об'єктами житлової нерухомості (підпункт 14.1.1291 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Касовий метод для цілей оподаткування згідно з розділом V ПКУ – метод податкового обліку, за яким дата виникнення податкових зобов'язань визначається як дата зарахування (отримання) коштів на рахунки платника податку в банку / небанківському надавачу платіжних послуг, на електронний гаманець у емітента електронних грошей та/або на рахунки в органах, що здійснюють казначейське обслуговування бюджетних коштів, у касу платника податків або дата отримання інших видів компенсацій вартості поставлених (або тих, що підлягають поставці) ним товарів (послуг), а дата віднесення сум податку до податкового кредиту визначається як дата списання коштів з рахунків платника податку в банку / небанківському надавачу платіжних послуг, з електронних гаманців у емітента електронних грошей та/або з рахунків в органах, що здійснюють казначейське обслуговування бюджетних коштів, дата видачі з каси платника податків або дата надання інших видів компенсацій вартості поставлених (або тих, що підлягають поставці) йому товарів (послуг) (підпункт 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Правила формування податкових зобов'язань і податкового кредиту з ПДВ та складання податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних визначено статтями 187, 198 та 201 розділу V ПКУ.

Пунктом 188.1 статті 188 розділу V ПКУ визначено, що база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до підпунктів 213.1.9 і 213.1.14
пункту 213.1 статті 213 розділу VІ ПКУ, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками – суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), за винятком:

товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;

газу, який постачається для потреб населення;

електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг.

Відповідно до пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ за операціями з першого постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості застосовується касовий метод податкового обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, повідомляємо.

 

Щодо питань 1, 2, 5

 

З огляду на норми, визначені підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, мають місце операції з постачання двох окремих об'єктів, а саме:

1) операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості);

2) операції з постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості.

З метою застосування норм вказаного підпункту ПКУ для операцій з постачання кожного із таких об'єктів передбачено окреме визначення терміну «перше постачання».

Так, перелік операцій, які вважаються першим постачанням житла (об'єкта житлової нерухомості), визначено в абзацах 3 і 4 підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Перелік операцій, які вважаються першим постачанням неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості визначено в абзаці 5 підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Таким чином, якщо Товариство самостійно не здійснює будівництво житла (об'єкта житлової нерухомості), а залучає до такого будівництва генерального підрядника, то операцією з першого постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), яка підлягатиме оподаткуванню ПДВ, вважатиметься операція генерального підрядника (платника ПДВ) з постачання Товариству послуг із спорудження такого житла.

Окрім цього, якщо Товариство фактично здійснюватиме першу передачу покупцю спеціального майнового права на майбутній об'єкт житлової нерухомості за відповідним договором купівлі-продажу (перший продаж), то вказана операція вважатиметься операцією з першого постачання такого майбутнього об'єкта житлової нерухомості, яка також підлягатиме оподаткуванню ПДВ.

Починаючи з 10.10.2022 за вказаними вище операціями податкові зобов'язання з ПДВ необхідно нараховувати за касовим методом податкового
обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ, крім випадків, визначених пунктом 85 підрозділу 2 розділу XX ПКУ.

 

Щодо питань 3 та 4

 

Згідно з нормами чинного законодавства платники податку зобов'язані самостійно декларувати свої податкові зобов'язання та визначати сутність і відповідність здійснюваних операцій тим, які перераховані ПКУ.

Операція Товариства з постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю (фізичній/юридичній особі) звільняється від оподаткування ПДВ (якщо таке постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) не є першим постачанням житла (об’єкта житлової нерухомості) у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ).

Операція Товариства з постачання об'єкта нежитлової нерухомості покупцю (фізичній/юридичній особі) оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку з нарахуванням податкових зобов’язань з ПДВ за ставкою 20 відсотків на усіх етапах його постачання, незалежно від того, чи будівництво такого об’єкта здійснювалося безпосередньо Товариством, чи залученою до такого будівництва підрядною організацією (генеральним підрядником).

Для цілей нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за операцією з постачання об'єкта нежитлової нерухомості Товариству необхідно використовувати базу оподатковування ПДВ, визначену відповідно до
пункту 188.1 статті 188 розділу V ПКУ, а саме виходячи з договірної вартості об’єкта нежитлової нерухомості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу II ПКУ).