Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 09.10.2025 р. № 5394/ІПК/99-00-04-03-03 ІПК

Державна податкова служба України за результатами розгляду звернення Товариства щодо визнання собівартості об’єктів нерухомості, на які зареєстроване спеціальне майнове право Товариства і відображення її в податковому обліку, та керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство є платником єдиного податку третьої групи за ставкою 5 %. Між Товариством, яке є Замовником та Девелопером укладено договір щодо організації та фінансування об’єкта нерухомості. Предметом договору є зобов’язання та права сторін щодо організації та фінансування будівництва об’єкта на земельній ділянці, власником якої є Замовник, з метою отримання кожною зі сторін своєї частини майбутніх об’єктів нерухомості. Відповідно до договору Девелопер бере на себе функції щодо організації та фінансування будівництва об’єкта на всіх етапах договору. Сторони беруть на себе обов’язок здійснити державну реєстрацію спеціального майнового права на об’єкт після отримання права на виконання будівельних робіт. Згідно договору частина витрат, а саме проектні та підготовчі роботи об’єкта здійснює Замовник, а решту витрат здійснює та обліковує Девелопер будівництва.

Після прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію між сторонами буде оформлено остаточний акт розподілу площ та передано на баланс Замовнику об’єкти житлової нерухомості. Замовник реалізувавши свої об’єкти нерухомості, які розподілені йому на підставі розподілу площ, отримує дохід від продажу на дату здачі об’єкта в експлуатацію, шляхом продажу спеціальних майнових прав.

З огляду на викладене, Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступного питання:

Яким чином Замовник при визначенні бази оподаткування (дивідендів) податком на доходи фізичних осіб визнати та отримати собівартість на площі об’єктів нерухомості, на які зареєстровано спеціальне майнове право за Замовником, але будівництво яких фактично здійснювалось Девелопером, і відобразити її в податковому обліку?

 

Щодо зазначеного питання.

Правила та порядок визначення кошторисної вартості будівництва об’єктів встановлюється Настановою з визначення вартості будівництва, яка затверджена наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 01.11.2021                      № 281 «Про затвердження кошторисних норм України у будівництві»                       (далі - Настанова).

Відповідно до Настанови виробнича собівартість – сукупність прямих матеріальних витрат, прямих витратна оплату праці, інших прямих витрат, а також змінних загальновиробничих та постійних розподілених загальновиробничих витрат.

Система ціноутворення у будівництві базується на кошторисних нормах, нормативах, розрахункових показниках і поточних цінах трудових та матеріально-технічних ресурсів (абзац перший пункт 2.1 Настанови).

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлено главою 1
розділу XIV Кодексу.

Згідно з підпункту 2 пункту 292.1 статті 292 Кодексу для платника єдиного податку (юридичної особи) доходом є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній пунктом 292.3 статті 292 Кодексу.

При цьому, юридичні особи - платники єдиного податку третьої групи використовують дані спрощеного бухгалтерського обліку щодо доходів та витрат з урахуванням положень пунктів 44.2, 44.3 статті 44 цього Кодексу.

Для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством (пункт 44.1 стаття  44 Кодексу).

Відображення операцій в бухгалтерському обліку здійснюється відповідно до Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов'язань і господарських операцій підприємств і організацій, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 30.11.1999 № 291, зареєстрований в Міністерстві юстиції України 21 грудня 1999 року за № 892/4185, зі змінами та доповненнями, або якщо підприємство веде облік за спрощеною формою − відповідно до Спрощеного Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов'язань і господарських операцій підприємств, затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 19.04.2001 № 186, зареєстрований в Міністерстві юстиції України 5 травня 2001 року за № 389/5580, зі змінами та доповненнями.

Методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації про витрати підприємства та її розкриття в фінансовій звітності  визначає  Національне Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 16 «Витрати», затверджене наказом Міністерства фінансів України від 31 грудня 1999 року                № 318 (зі змінами та доповненнями) (далі – П (С) БО 16).

Витрати відображаються в бухгалтерському обліку одночасно зі зменшенням активів або збільшенням зобов’язань (пункт 5 П (С) БО 16).

Спрощена система оподаткування та обліку не передбачає податкового обліку витрат платника єдиного податку.

Регулювання питань методології бухгалтерського обліку та фінансової звітності здійснюється центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері бухгалтерського обліку та аудиту, затверджує національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку, національні положення (стандарти) бухгалтерського обліку в державному секторі, інші нормативно-правові акти щодо ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності (абзац перший частини другої статті 6 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні».

Таким чином, з питання відображення у бухгалтерському обліку собівартості об’єктів нерухомості, на які зареєстроване спеціальне майнове право, Товариству слід звернутися до Міністерства фінансів України.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу II  Кодексу).