Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 09.10.2025 р. № 5409/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо податкових наслідків в описаній у зверненні ситуації та, керуючись статтею 52 глави 3 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, ЖБК є платником ПДВ та має вид діяльності – будівництво багатоквартирного житлового будинку. Після отримання дозволу на початок робіт ЖБК зареєстрував спеціальні майнові права на майбутні об’єкти нерухомості відповідно до Закону України від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518). Протягом терміну будівництва ЖБК не планує відчужувати майбутні об’єкти нерухомості, а для здійснення будівельно-монтажних робіт використовуватиме грошові кошти пайових внесків від засновників, а також інші джерела фінансування. Після введення будинку в експлуатацію майбутні об’єкти будуть зареєстровані як об’єкти нерухомого майна, першим власником яких стане ЖБК.

Враховуючи вищевикладене, ЖБК просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1. якщо першим власником квартир стає ЖБК, то чи буде другою поставкою їх відчуження покупцям – фізичним особам, тобто чи може ЖБК застосовувати пільгу, наведену у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ;
2.  які податкові зобов’язання можуть виникнути у ЖБК додатково?

Разом з тим у зверненні не зазначено, чи ЖБК самостійно здійснюватиме будівництво житла (квартир), чи залучатиме для такого будівництва генерального підрядника.

У зв’язку з цим ДПС надає загальне роз’яснення норм ПКУ щодо порушених у зверненні питань.

 Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами (пункт 5.3 статті 5 розділу І ПКУ).

Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості визначає Закон № 2518.

Під терміном «власник спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості» розуміється фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об'єкт нерухомості (підпункт 1 частини першої статті 1 Закону № 2518).

Під терміном «девелопер будівництва» розуміється юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об'єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов'язань та вчинення інших правочинів щодо таких об'єктів (підпункт 5 частини першої статті 1 Закону № 2518).

Під терміном «майбутній об'єкт нерухомості» розуміється передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (підпункт 6 частини першої статті 1 Закону № 2518).

Під терміном «спеціальне майнове право на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості» розуміється різновид майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, яке полягає у:

володінні і розпорядженні таким об'єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об'єкт нерухомого майна;

праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об'єкта (у тому числі об'єкта, складовою частиною якого є майбутній об'єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об'єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об'єкта (підпункт 10 частини першої статті 1 Закону № 2518).

Особливості державної реєстрації зміни об’єкта незавершеного будівництва, об’єкта нерухомого майна визначено у статті 5 Закону № 2518.

Згідно з частиною четвертою статті 13 Закону № 2518 спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва / майбутній об'єкт нерухомості, сплата ціни якого відповідно до договору купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості здійснюється покупцем частинами, до моменту повної сплати ціни залишається у продавця (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості).

Перехід спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва / майбутній об'єкт нерухомості від продавця до покупця здійснюється після повної сплати покупцем ціни такого об'єкта (крім випадків, якщо договором передбачено перехід до покупця спеціального майнового права до повної сплати ціни неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості).

Таке право переходить до покупця з моменту державної реєстрації за покупцем спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва / майбутній об'єкт нерухомості.

Об'єкти житлової нерухомості − будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об'єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки (підпункт 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Частиною другою статті 3 Закону України від 16 липня 1999 року № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» передбачено, що податкова, статистична та інші види звітності, що використовують грошовий вимірник, ґрунтуються на даних бухгалтерського обліку.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників ПДВ з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) та операцій з постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування.

За операціями з першого постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості застосовується касовий метод податкового обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ (абзац п’ятий пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ).

Пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ визначено, що платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в Єдиному реєстрі податкових накладних у терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами придбаними/виготовленими з ПДВ (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 01 липня 2015 року, − у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в неоподатковуваних ПДВ операціях (у тому числі звільнених від оподаткування ПДВ) або в операціях, що не є господарською діяльністю платника податку (крім випадків, передбачених пунктом 189.9 статті 189 розділу V ПКУ).

Враховуючи викладене та виходячи із аналізу норм ПКУ і вказаних вище нормативно-правових актів, опису питань і фактичних обставин, наявних у зверненні, ДПС з урахуванням узгодженої з Міністерством фінансів України позиції інформує.

Так, з огляду на норми, визначені підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ, мають місце операції з постачання двох окремих об’єктів, а саме:

1) операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості);

2) операції з постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості.

З метою застосування норм вказаного підпункту ПКУ для операцій з постачання кожного із таких об’єктів передбачено окреме визначення терміну «перше постачання».

Перелік операцій, які вважаються першим постачанням житла (об'єкта житлової нерухомості), визначено в абзацах 3 і 4 підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Перелік операцій, які вважаються першим постачанням неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, визначено в абзаці 5 підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Щодо питання 1

Для цілей нарахування податкових зобов’язань з ПДВ відповідно до пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ застосовується визначення першого постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), що наведено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Якщо ЖБК самостійно не здійснює будівництво житла (об'єктів житлової нерухомості), а залучає для такого будівництва генерального підрядника, то першим постачанням житла (об'єктів житлової нерухомості) у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ буде вважатися операція генерального підрядника з постачання ЖБК послуг із спорудження житла (об'єктів житлової нерухомості). У випадку якщо генеральний підрядник зареєстрований як платник ПДВ, то така операція підлягатиме оподаткуванню ПДВ.

Надалі, операції ЖБК з постачання такого житла (об'єктів житлової нерухомості) покупцям – фізичним особам у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ вважатимуться операціями з другого постачання житла, які підлягають звільненню від оподаткування ПДВ згідно з вказаним вище підпунктом ПКУ.

Водночас, якщо ЖБК самостійно здійснює будівництво житла (об’єктів житлової нерухомості) без залучення генерального підрядника для такого будівництва, то операцією з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) буде перша передача готового новозбудованого житла (об'єктів житлової нерухомості) у власність покупцю – фізичній особі. За такою операцією ЖБК зобов’язане буде визначити податкові зобов’язання з ПДВ за касовим методом податкового обліку.

Крім того, якщо ЖБК фактично здійснюватиме першу передачу покупцю спеціального майнового права на майбутній об'єкт житлової нерухомості за відповідним договором купівлі-продажу (перший продаж), то вказана операція вважатиметься операцією з першого постачання такого майбутнього об'єкта житлової нерухомості, яка також підлягатиме оподаткуванню ПДВ. За такою операцією ЖБК зобов’язане буде визначити податкові зобов’язання з ПДВ за касовим методом податкового обліку.

Щодо питання 2

Якщо товари/послуги були придбані ЖБК з ПДВ і призначаються або почали використовуватися у повній мірі в неоподатковуваних ПДВ операціях (у тому числі в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ), то у ЖБК виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 глави 3 розділу ІІ ПКУ).