Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 15.10.2025 р. № 5482/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення (   ), щодо застосування окремих норм чинного законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, фізична особа – платник податків у звітному році отримав дохід від продажу одного об’єкта нерухомого майна, що на момент продажу перебував у власності менше трьох років та сплатив податок на доходи фізичних осіб 5 відс. і військовий збір 5 відсотків. На даний час виникла необхідність здійснити продаж в межах звітного року другого об’єкта нерухомого майна, який перебуває у власності менше трьох років.

В зв’язку з цим, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1.Чи зменшується дохід від продажу протягом звітного податкового періоду (року) другого об’єкта нерухомого майна, який перебуває у власності менше трьох років, на суму витрат на придбання такого об’єкта нерухомого майна на території України для цілей оподаткування податком на доходи фізичних осіб при здійсненні операції з продажу такого об’єкта нерухомого майна, за умови, що протягом такого податкового періоду (року) вже було продано один об’єкт нерухомого майна, який перебував у власності платника податків менше трьох років?

2. Чи є належним підтвердженням витрат на придбання об’єкта нерухомого майна для цілей зменшення доходу від продажу такого об’єкта нерухомого майна з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб довідка про повний розрахунок за інвестиційним договором, видана компанією з управління активами, договір купівлі – продажу, за яким набуто право власності на такий об’єкт нерухомості та інформація про сплачену вартість нерухомого майна, зазначена в розділі «Ціна нерухомого майна, встановлена у договорі» витягу з Державного реєстру речових прав?

3. Якщо з перелічених в питанні 2 документів недостатньо для належного підтвердження витрат на придбання об’єкта нерухомого майна для цілей зменшення доходу від продажу такого об’єкта нерухомого майна з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб, надати конкретний перелік документів, які підтверджують здійснення платником витрат на придбання об’єкта нерухомого майна для цілей зменшення доходу від продажу такого об’єкта нерухомого майна з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб, та мають бути додані до податкової декларації?

Щодо першого-третього питання

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є, зокрема загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Відповідно до п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 – 173 Кодексу.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено
ст. 172 Кодексу.

Слід зазначити, що для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/ майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються, зокрема:

витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості;

витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.

При цьому, якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Враховуючи викладене, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється другий продаж нерухомого майна, яке не зазначено у п. 172.1 ст. 172 Кодексу (нерухомого майна, що перебуває у власності менше трьох років), то дохід, отриманий таким платником від цього продажу, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. та військовим збором за ставкою 5 відс. з урахуванням норм
п. 172.2 ст. 172 Кодексу.

        Відповідно до ст. 3 Закону України від 05 квітня 2001 року № 2346-ІІІ «Про платіжні системи та переказ коштів в Україні» кошти існують у готівковій формі (формі грошових знаків) або у безготівковій формі (формі записів на рахунках у банках).

При цьому згідно з п. 7 розділу ІІ Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 29 грудня 2017 року № 148 (далі – Положення № 148), фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою, зокрема:

        2) між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50000 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно.

Платежі на суму, яка перевищує 50000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).

Відповідно до п.п. 3 п. 1 ст. 1 Закону України від 30 червня 2021 № 1591-ІХ «Про платіжні послуги»,  безготівкові розрахунки – перерахування коштів з рахунків платників на рахунки отримувачів, а також перерахування надавачами платіжних послуг коштів, внесених платниками готівкою, на рахунки отримувачів.

Враховуючи викладене, з метою зменшення доходу, отриманого від продажу протягом звітного податкового року другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, фізична особа може скористатися правом на зарахування документально підтверджених витрат, понесених на придбання цих об’єктів нерухомості.

При цьому документами, що підтверджують проведення фізичною особою – платником податку операцій, пов’язаних з купівлею-продажем об’єктів нерухомого майна, крім договору купівлі-продажу нерухомого майна, має бути документ, який підтверджує фактичне перерахування коштів з рахунку платника податків – фізичної особи (покупця) на рахунок платника податків – фізичної особи (продавця), зокрема платіжна інструкція.

Водночас наголошуємо, що будь-які висновки щодо оподаткування доходів, отриманих фізичними особами, можуть надаватися за результатами перевірки умов, суттєвих обставин здійснення відповідних операцій та всіх первинних документів, оформленням яких вони супроводжувались, а саме: інвестиційний договір про придбання майбутнього об’єкта нерухомості, договір купівлі- продажу тощо.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію