Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 17.10.2025 р. № 5544/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

 

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула Ваше звернення (    ), щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Як зазначено у зверненні, 24 травня 2014 року на підставі рішення (  ) міської ради на ім'я фізичної особи було оформлено свідоцтво про право власності та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на земельну ділянку за адресою – (   )

18 лютого 2016 року на підставі рішення Виконавчого комітету (  ) міської ради на ім'я платника податків в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право власності на житловий будинок з належними до нього будівлями та спорудами за адресою: (  )

22 травня 2024 року, вищезазначена земельна ділянка та житловий будинок з належними до нього будівлями та спорудами були відчужені на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу житлового будинку з належними до нього будівлями та спорудами та земельної ділянки.

30 січня 2025 року на підставі договору щодо розірвання вищезазначеного договору купівлі - продажу земельної ділянки та житлового будинку з належними до нього будівлями та спорудами, право власності на вищезгадані об'єкти нерухомого майна було відновлено в Державному реєстрі речових прав.

Таким чином, в результаті обставин та оформлених документів відновився попередній стан права власності, а не нове набуття, оскільки майно повернулось у власність після розірвання договору купівлі - продажу.

Відповідно до практики (  ) у цивільних спорах розірвання договору купівлі-продажу має наслідком реституцію та відновлення попереднього правового стану, а не нове набуття права. Враховуючи це, строк володіння майном обчислюється з моменту первісного набуття права власності.

З наведеної практичної ситуації платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань:

1. Чи буде застосовуватись звільнення від оподаткування доходу від продажу зазначеного житлового будинку з належними до нього будівлями та спорудами та земельної ділянки відповідно до ст. 172 Кодексу, за умови, що цей продаж буде першим в 2025 році?

2. Чи виникає зобов'язання сплачувати податок на доходи фізичних осіб та військовий збір в цій ситуації?

Щодо першого та другого питань

Особисті немайнові та майнові відносини регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ).

Відповідно до частини першої ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Статтею 334 ЦКУ встановлено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 654 ЦКУ зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦКУ).

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Згідно з п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об'єкти нерухомості, неподільний об'єкт незавершеного будівництва / майбутній об'єкт нерухомості, подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

Крім того, п.п. 1.7 п. 16 1 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу передбачено, що звільняються від оподаткування військовим збором доходи, що згідно з розділом IV Кодексу та підрозділом 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у
п.п. 165.1.36 п. 165.1 ст. 165, п.п. 3 і 4 п. 170.131 ст. 170 Кодексу та п. 14 підрозділу 1 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Відповідно до частини першої ст. 5 Закону України від 01липня 2004 року
№ 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.

Таким чином, оскільки право власності на житловий будинок та земельну ділянку оформлюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно окремо, то такі об’єкти, у разі їх продажу, оподатковуються як два різних об’єкта.

Згідно з абзацом першим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1
ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною
п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Таким чином, якщо платником податку – фізичною особою протягом звітного податкового року здійснюється:

перший продаж нерухомого майна (житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення), яке перебуває у власності платника податку менше трьох років – дохід оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відс. та військовим збором за ставкою 5 відсотків;

другий продаж нерухомого майна (житлового будинку або земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення), яке перебуває у власності платника податку менше трьох років – дохід оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. та військовим збором за ставкою 5 відсотків.

Зауважуємо, що питання визначення термінів виникнення (втрати) права власності на нерухоме майно (відділеної квартири) належить до компетенції Міністерства юстиції України.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.