Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 31.10.2025 р. № 5824/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення (   ) щодо надання індивідуальної податкової консультації з питань практичного застосування окремих норм податкового та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, в межах компетенції повідомляє.

У своєму зверненні платник податків повідомив, що є податковим резидентом України та планує можливий продаж житлової нерухомості, яка знаходиться в Республіці Польща.

Враховуючи вищезазначене, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з таких питань:

1. Яким чином та за якою ставкою податок на доходи фізичних осіб та військовий збір оподатковуються доходи отримані громадянином, який є податковим резидентом України, від продажу житлової нерухомості, що знаходиться в Республіці Польща?

2. Чи звільняються від оподаткування податок на доходи фізичних осіб в Україні доходи отримані громадянином, який є податковим резидентом України, від продажу житлової нерухомості, що знаходиться в Республіці Польща, відповідно до приписів ст. 13 Конвенції?

3. Чи зобов’язаний громадянин, який є податковим резидентом України, у випадку звільнення в Україні від оподаткування податок на доходи фізичних осіб доходів отриманих ним від продажу житлової нерухомості, що знаходиться в Республіці Польща, сплачувати військовий збір?

4. Чи розповсюджуються норми п. 172.1. ст. 172 Кодексу щодо звільнення від оподаткування доходів отриманих від продажу протягом року одного об’єкта житлової нерухомості, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, на доходи отримані від продажу житлової нерухомості (будинку, квартири, кімнати), що знаходиться в Республіці Польща?

5. Чи розповсюджуються норми п. 172.2. ст. 172 Кодексу щодо зменшення доходів отриманих від продажу житлової нерухомості на суму документально підтверджених витрати на придбання такого об’єкта нерухомості, на доходи отримані від продажу житлової нерухомості, що знаходиться в Республіці Польща?

Щодо першого – п’ятого питань 

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів  регулюються Кодексом (п. 1 ст. 1 Кодексу).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб врегульовано розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є фізична особа – резидент, яка отримує доходи як з джерела їх походження в Україні, так і іноземні доходи.

Підпунктом 163.1.3 п. 163.1 ст. 163 Кодексу передбачено, що об’єктом оподаткування резидента є іноземні доходи – доходи (прибуток), отримані з джерел за межами України.

Відповідно до п.п. 14.1.55 п. 14.1 ст. 14 Кодексу дохід, отриманий з джерел за межами України – це будь-який дохід, отриманий резидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності за межами митної території України, включаючи, зокрема, доходи від продажу майна, розташованого за межами України.

Оподаткування іноземних доходів встановлено п. 170.11 ст. 170 Кодексу, відповідно до п.п. 170.11.1 п. 170.11 ст. 170 якого у разі якщо джерело виплат будь-яких оподатковуваних доходів є іноземним, сума такого доходу включається до загального річного оподатковуваного доходу платника податку – отримувача, який зобов’язаний подати річну податкову декларацію, та оподатковується за ставкою
18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, визначених цим підпунктом.

Згідно з п.п. 170.11.2 п. 170.11 ст. 170 Кодексу у разі якщо згідно з нормами міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, платник податку може зменшити суму річного податкового зобов’язання на суму податків, сплачених за кордоном, він визначає суму такого зменшення за зазначеними підставами у річній податковій декларації.

Крім того, згідно з п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу дохід, визначений ст. 163 Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Ставка військового збору становить, зокрема, для платників, зазначених у                 п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, –                    5 відс. від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Згідно із п. 164.4 ст. 164 Кодексу під час отримання доходів у вигляді валютних цінностей або інших активів (вартість яких виражена в іноземній валюті або міжнародних розрахункових одиницях), такі доходи перераховуються у гривні за валютним курсом Національного банку України, що діє на момент нарахування (отримання) таких доходів.

Нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету здійснюється у порядку, встановленому ст. 168 Кодексу та п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Підпунктом 168.2.1 п. 168.2 ст. 168 Кодексу встановлено, що платник податку, що отримує доходи від особи, яка не є податковим агентом, та іноземні доходи, зобов’язаний включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплатити податок (військовий збір) з таких доходів.

Порядок подання річної декларації про майновий стан і доходи (податкової декларації) передбачено ст. 179 Кодексу.

Форма податкової декларації про майновий стан і доходи та Інструкція щодо її заповнення затверджена наказом Міністерства фінансів України від 02.10.2015                    № 859 зі змінами.

Враховуючи викладене, дохід, отриманий фізичною особою – резидентом від продажу нерухомого майна, розташованого за межами України, включається до загального річного оподатковуваного доходу платника податків як іноземний дохід та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. і військовим збором за ставкою 5 відсотків. При цьому фізична особа зобов'язана подати річну податкову декларацію та сплатити податок (військовий збір) з такого доходу.

Крім того, відповідно до п. 13.4 ст. 13 Кодексу суми податків та зборів, сплачені за межами України, зараховуються під час розрахунку податків та зборів в Україні за правилами, встановленими Кодексом.

Для отримання права на зарахування податків та зборів, сплачених за межами України, платник зобов’язаний отримати від державного органу країни, де отримується такий дохід (прибуток), уповноваженого справляти такий податок, довідку про суму сплаченого податку та збору, а також про базу та/або об’єкт оподаткування. Зазначена довідка підлягає легалізації у відповідній країні, відповідній закордонній дипломатичній установі України, якщо інше
не передбачено чинними міжнародними договорами України (п. 13.5 ст. 13 Кодексу).

Разом з цим, відповідно до положень п. 3.2 ст. 3 Кодексу, якщо міжнародним договором, згода на обов’язковість якого надана Верховною Радою України, встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені цим Кодексом, застосовуються правила міжнародного договору.

Положення Конвенції між Урядом України і Урядом Республіки Польща про уникнення подвійного оподаткування доходів і майна та попередження податкових ухилень (далі – Конвенція, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/616_168#o76), підписаною 12.01.1993, яка є чинною в українсько-польських податкових відносинах з 11.03.1994, застосовуються «до осіб, які є резидентами однієї або обох Договірних Держав» (ст. 1 Конвенції). У розумінні Конвенції термін «особа» означає фізичну особу,  компанію і будь-яке інше об’єднання осіб (п. 1 ст. 3 Конвенції).

Відповідно до п. 3 ст. 2 (Податки, на які поширюється Конвенція) існуючими в Договірних Державах податками, на які поширюється  Конвенція, зокрема щодо фізичних осіб, в Україні є «прибутковий податок з громадян України, іноземних громадян та осіб без громадянства» (далі – український податок), у Польщі – «прибутковий податок з фізичних осіб» (далі – польський податок).

«Ця Конвенція застосовується також до будь-яких ідентичних або подібних по суті податків, які стягуються одною з Договірних Держав після дати підписання цієї Конвенції, в доповнення до або замість існуючих податків цієї Договірної Держави» (п. 4 ст. 2 Конвенції).

Статтею 4 (Резиденція) Конвенції визначено критерії для встановлення резиденції осіб, на яких поширюються її положення.

Згідно з п. 1 ст. 13 (Доходи від відчужування майна) Конвенції «доходи,  що  одержуються резидентом Договірної Держави від відчужування нерухомого майна,  як воно визначено у ст. 6 Конвенції  і  яке  перебуває  у другій Договірній Державі,  можуть оподатковуватись у цій другій Державі».

«Термін «нерухоме майно» повинен мати значення, яке він має у законодавстві Договірної Держави,  в якій знаходиться це майно» (п. 2 ст. 6 (Доходи від нерухомого майна) Конвенції).

Таким чином, відповідно до ст. 13 Конвенції доходи, які отримуються фізичною особою - резидентом України від продажу власного нерухомого майна,  що міститься на польській території, можуть оподатковуватись у Польщі, тобто Польща має право на оподаткування таких доходів згідно з правилами, встановленими податковим законодавством цієї країни.

Водночас відповідно до п. 1 ст. 24 (Усунення подвійного оподаткування)  Конвенції «з урахуванням положень законодавства України, що стосуються звільнення податку, сплаченого на території за межами України (які не  будуть суперечити головним принципам цього пункту), на польський податок, сплачуваний за законодавством Польщі та відповідно до цієї Конвенції прямо або шляхом вирахування з прибутку, доходів або майна, що підлягає оподаткуванню, із джерел в Польщі, буде робитись знижка у вигляді кредиту проти будь-якого українського  податку,  обчислюваного стосовно того ж прибутку, доходу або майна, стосовно яких обчислюється український податок».

«Ці вирахування в будь-якому випадку неповинні перевищувати тієї частини податку з доходу або з майна, як було підраховано до надання вирахування, яка  стосується доходу або майна, які можуть оподатковуватись в  цій другій Державі,  в залежності від обставин» (п. 3 ст. 24 Конвенції).

Отже, згідно з  п. 1 ст. 24  Конвенції Україна, яка є країною резиденції фізичної особи - отримувача доходів від продажу власної нерухомості, при визначенні податкових зобов’язань українського резидента щодо податку на доходи фізичних осіб повинна врахувати  відповідний податок з таких доходів, право на утримання якого згідно з ст. 13 Конвенції має Польща. При цьому сума польського податку, що підлягає зарахуванню в Україні, не повинна перевищувати суму українського податку, який мав би бути нарахований в Україні резиденту - фізичній особі до врахування податку, сплаченого в Польщі.

Відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.