Пошуковий ресурс "ІПК" газети "Все про бухгалтерський облік"

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ від 31.10.2025 р. № 5832/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення …. щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства та в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненні повідомила, що є власником квартири як фізична особа. Право власності на квартиру було набуто на підставі договору купівлі-продажу у 2024 році (тобто менше трьох років) і це перше відчуження власником об’єкта нерухомості протягом звітного року.

Між фізичною особою-резидентом України (власником квартири – відчужувачем) та іншою фізичною особою – резидентом України (набувачем) планується укладення договору довічного утримання (догляду), за умовами якого:

відчужувач передає у власність набувачу квартиру, ринкова вартість якої за даними оцінки становить 900 000 грн;

сторони погодили, що ціна квартири становить 100 000 грн і ця ціна є справедливою для них;

набувач сплачує відчужувачу одноразово в день посвідчення договору довічного утримання 100 000 грн в якості одноразового утримання;

додаткового набувач зобов’язується здійснювати довічне щомісячне утримання відчужувача у вигляді сплати на користь відчужувача 5 000 грн щомісячно.

Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Яка база оподаткування податком на доходи фізичних осіб і військовим збором у відчужувача при відчуженні квартири?

Чи визначається дохід відчужувача, виходячи з ринкової вартості об’єкта за даними оцінки (900 000 грн) чи з фактично отриманої одноразової грошової суми (1 000 000 гривень)? Варто враховувати, що в подальшому відчужувач буде отримувати щомісячне довічне утримання, сума якого входитиме до щорічної декларації та буде оподатковуватися. Тому розуміння якою буде база оподаткування при підписанні договору довічного утримання і отримані на користь відчужувача одноразового утримання в розмірі 100 000 грн має важливе практичне значення.

2. Яка база оподаткування податком на доходи фізичних осіб і військовим збором у набувача при отриманні у власність квартири?

Чи виникає у набувача оподатковуваний дохід у випадку отримання у власність квартири, ринкова оціночна вартість якої становить 900 000 грн, але за умови, що набувач сплачує в день посвідчення договору довічного утримання лише 100 000 грн в якості одноразового утримання? Подальші платежі для утримання відчужувача будуть здійснюватися щомісячно довічно в                               розмірі 5 000 гривень.

Статтею 744 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) встановлено, що за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 745 ЦКУ).

Згідно зі ст. 748 ЦКУ набувач стає власником майна, переданого йому
за договором довічного утримання (догляду), відповідно до ст. 334 ЦКУ.

        Відповідно до частини третьої ст. 334 ЦКУ право власності на майно
за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Разом з тим згідно з частиною четвертою ст. 334 ЦКУ права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Враховуючи зазначене, право власності на нерухоме майно, отримане
за договором довічного утримання, виникає з моменту реєстрації відповідно
до Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб врегульовано розділом ІV Кодексу, згідно з п.п. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого платником податку є фізична особа – резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.

Згідно з п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Кодексу об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого включається, зокрема:

частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно із положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу);

інші доходи, крім зазначених у ст. 165 Кодексу (п.п. 164.2.20 п. 164.2
ст. 164 Кодексу).

Пунктом 167.1 ст. 167 Кодексу передбачено, що ставка податку становить 18 відс. бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у п.п. 167.2–167.5 ст. 167 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено                    ст. 172 Кодексу.

Для цілей ст. 172 Кодексу під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об'єкти нерухомості, неподільний об'єкт незавершеного будівництва / майбутній об'єкт нерухомості, подільний об'єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (п.п. 172.8 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема, квартири.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у    п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п.167.2 ст. 167 Кодексу (п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Відповідно до п. 172.3 ст. 172 Кодексу дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Також вказаний дохід для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Платниками військового збору є, зокрема, особи, визначені п. 162.1 ст. 162

Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Ставка військового збору для платників, зазначених у п.п. 1 п.п. 1.1 п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Кодексу, становить
5 відсотків об'єкта оподаткування, визначеного п.п. 1 п.п. 1.2 п. 16 ¹
підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною п.п. 4 п.п. 1.3 п. 16 ¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу (п.п. 1 п.п. 1.3 п. 16 ¹ підрозділу 10
розділу XX «Перехідні положення» Кодексу).

Нарахування, утримання та сплата (перерахування) податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету здійснюється у порядку, встановленому ст. 168 Кодексу та п.п. 1.4 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу.

Щодо першого питання

Базою оподатковування податком на доходи фізичних осіб і військовим збором для фізичної особи – відчужувача є дохід, визначений виходячи з ринкової вартості об’єкта  нерухомого майна (квартири), визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем).

Щодо другого питання

Базою оподатковування податком на доходи фізичних осіб і військовим збором для фізичної особи – набувача є дохід у розмірі різниці між ринковою вартістю набутого нерухомого майна (квартири), визначеної на підставі звіту про оцінку та фактично сплаченої суми.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.